淺談房地產(chǎn)項目投資測算財務(wù)分析

謝承偉

摘 要：隨著國家實施地產(chǎn)行業(yè)的長效調(diào)控機(jī)制，調(diào)控手段層層加碼，房地產(chǎn)開發(fā)自身投入大、周期長、變現(xiàn)能力相對較差，易受國家政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這種不穩(wěn)定的局面對地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出了更高的要求，項目投資測算顯得尤為重要。本文在此背景下淺談房地產(chǎn)項目投資測算財務(wù)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);項目投資測算;財務(wù)分析

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，在歷年GDP占比呈逐年上升的趨勢。從1978年起隨土地法、規(guī)劃法的制定和實施，房地產(chǎn)至今已走過四十多年，行業(yè)發(fā)展由粗獷化轉(zhuǎn)向規(guī)模化、精細(xì)化、規(guī)范化。房地產(chǎn)投資測算既是獲得項目的可研需要，也是后續(xù)開發(fā)和財務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)，做好地產(chǎn)投資測算有非常重要的經(jīng)濟(jì)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)測算依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)測算是對項目的財務(wù)情況預(yù)測，有幾個重要假設(shè)依據(jù)：拿地方式、項目指標(biāo)、工程成本和進(jìn)度、銷售和回款安排、期間費用及資金籌措。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，其取得方式和價格對項目效益影響巨大。目前主流拿地方式分四大類：“招拍掛”、收并購、合作建房與委托代建、勾地。“招拍掛”是土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱，是最為規(guī)范的拿地方式。因土地出讓方為國家，相關(guān)成本均可列支，在企業(yè)所得稅和土地增值稅抵扣上不存在爭議。收并購方式分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。資產(chǎn)收購是直接以貨幣資產(chǎn)從業(yè)主手中購買土地的使用權(quán)，包括未開發(fā)的土地、在建中的項目、已建成未售的項目。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”，導(dǎo)致資產(chǎn)收購只能是對已完成一定投資額的在建工程收購。在實際操作中，購買在建工程，資金投入大、手續(xù)煩瑣、辦理流程復(fù)雜、稅費極高，故鮮少公司使用。股權(quán)收購?fù)ㄟ^購買持有土地的項目或上級公司的股權(quán)，以達(dá)到能控制和支配該塊土地的收購方式。股權(quán)收購的表現(xiàn)手法多樣化，包括購買項目或上級公司的股權(quán)、持有土地一方以土地作價入股收購方、設(shè)立項目公司與持有土地一方項目公司合并、持有土地公司先分立再合并到收購方公司等方式。

股權(quán)收購的方式如稅收籌劃得當(dāng)可大幅降低購地成本，但更易受到國家財稅政策影響和遭到稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查。合作建房：持有土地的公司性質(zhì)不變，以土地作為資本，合作方根據(jù)協(xié)議出資并運作，待房子建成后，按照協(xié)議約定來分房子。委托代建是指開發(fā)商根據(jù)委托方的需求提供從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)管理、工程施工到最終將產(chǎn)品提供給委托方的全過程服務(wù)。合作建房和委托代建方式需要公司有相當(dāng)水準(zhǔn)的運營和管理團(tuán)隊，一般只有大開發(fā)商采取這種方式。勾地，指購買方提前與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎi定供地計劃、規(guī)劃指標(biāo)、地價等條件，推動政府按開發(fā)企業(yè)的要求進(jìn)行掛牌，企業(yè)再通過招拍掛途徑獲取土地。勾地，需要購買方與當(dāng)?shù)卣辛己玫年P(guān)系，購買方往往需承擔(dān)凈地前的拆遷和場平工作，一般是有影響力的本土企業(yè)才能使用。拓展部門應(yīng)理清具體拿地方式，獲取地塊大概價格和技術(shù)指標(biāo)。不同的方式對資金、稅款影響巨大，財務(wù)部可提前介入，在拿地方式中將土地成本及稅負(fù)影響盡可能地降到最低。

項目指標(biāo)，主要包括土地面積、容積率、建筑面積、綠化率等。土地面積是指一宗地權(quán)屬界線范圍內(nèi)土地的面積。容積率是指一定地塊內(nèi)，地上計容建筑面積與建筑用地面積的比值。總建筑面積包括地上計容建筑面積、地下建筑面積、不算容積率的建筑面積。從土地面積、容積率、總建筑面積可以算出土地樓面價。綠化率，是指綠化用地面積與總用地面積之比。容積率、綠化率這兩個指標(biāo)關(guān)系到項目小區(qū)的舒適度，間接影響開發(fā)產(chǎn)品的售價，與項目測算的總收入有關(guān)。但需關(guān)注容積率和可售面積的關(guān)系，容積率越小，雖然小區(qū)的舒適度會提高，但項目的可售面積會變小，導(dǎo)致單方可售面積成本增加。對于我們財務(wù)人員，在做項目投資測算時，需重點關(guān)注的項目技術(shù)指標(biāo)有土地面積、可售面積、地下建筑面積，這幾個指標(biāo)對單方成本影響較大。

工程成本指除土地費用外的項目開發(fā)成本，一般包括前期費用、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費。前期費用包括勘察設(shè)計費、報批報建費、三通一平費、臨時設(shè)施費、咨詢費、審圖費等。建安費用包括主體建筑費用和主體安裝費用。公司一般會進(jìn)行細(xì)分，如主體建筑費用可分為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等，主體安裝費用分為室內(nèi)水暖氣電、設(shè)備及安裝費、弱電工程。基礎(chǔ)設(shè)施費用包括室外給排水工程費、小市政熱力工程費、室外燃?xì)馔饩€工程費、室外消防工程費、電力工程費、室外智能化工程費、道路工程、市政接口費、園林綠化費等。公共配套費主要指為建造包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)及綠地等公共設(shè)施產(chǎn)生的費用。

銷售和回款安排，主要涉及到營業(yè)現(xiàn)金流入的問題。營銷部根據(jù)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、施工進(jìn)度、項目所在地市場預(yù)計產(chǎn)品貨值、銷售節(jié)點編制銷售及回款計劃表。期間費用的依據(jù)是公司或同類型項目的歷史數(shù)值。

資金籌措方面，公司根據(jù)以往經(jīng)驗及與各融資渠道關(guān)系，能及時籌集項目開發(fā)所需資金，保證項目開發(fā)不因資金鏈問題而停滯。

二、項目數(shù)據(jù)測算

財務(wù)部取得項目投資測算依據(jù)后，一般按照收入、成本、稅金順序進(jìn)行測算。

（一）項目收入測算

拓展部考察地塊后，如該地塊有前景，公司會再次安排前期部和營銷部實地考察，走訪周邊樓盤，對該區(qū)域的產(chǎn)品定位、去化率進(jìn)行了解。設(shè)計部根據(jù)項目指標(biāo)設(shè)計產(chǎn)品業(yè)態(tài)，工程部根據(jù)實際情況編制施工計劃表。營銷部根據(jù)項目產(chǎn)品定位，包括但不限于采用周邊樓盤定價法或成本加成定價法的方式來預(yù)計產(chǎn)品售價，根據(jù)施工計劃安排銷售節(jié)點，依據(jù)市場預(yù)期編制銷售方案，按月預(yù)估產(chǎn)品去化率及回款率，按業(yè)態(tài)類型細(xì)分編制銷售計劃表發(fā)給財務(wù)部。財務(wù)部根據(jù)銷售計劃表的數(shù)據(jù)計算填列項目現(xiàn)金流表的收入項。

（二）項目成本測算

成本預(yù)計主要是土地費用、工程成本、期間費用的預(yù)計。拓展部將土地費用按節(jié)點拆分發(fā)給財務(wù)部。成本部和工程部配合將工程成本按月拆分后發(fā)給財務(wù)部。開發(fā)間接費用一般按照項目工程成本（不包括土地費用）的比例預(yù)計。管理費用預(yù)計有兩種方法，一種按照營業(yè)收入的比例來預(yù)計，一種按照預(yù)計管理人數(shù)乘單人費用來預(yù)計。銷售費用一般按照營業(yè)收入的比例預(yù)計，該比例視公司和項目情況而定。開發(fā)間接費用和管理費用按月平均拆分填列到現(xiàn)金流表中，銷售費用需營銷部根據(jù)營銷節(jié)點按月拆分。

（三）項目稅金及融資測算

財務(wù)部根據(jù)營銷部的收入數(shù)據(jù)按月計算稅金，不僅考慮增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的預(yù)繳因素，還要考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算因素。財務(wù)部應(yīng)重點關(guān)注地下建筑、公共配套對土地增值稅和所得稅的影響。地下建筑、車位有無產(chǎn)權(quán)、出租還是出售，對土地增值稅的收入和成本確認(rèn)影響較大，需做好稅收籌劃。在土地增值稅測算中，財務(wù)部需要關(guān)注利息費用的支出。當(dāng)利息能夠明確歸集于該項目，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的且最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，如該利息大于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“房地產(chǎn)開發(fā)成本”兩項合計數(shù)的5%，則采用實際利息;否則按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開發(fā)成本”兩項合計數(shù)的5%預(yù)計。財務(wù)部根據(jù)月初資金余額+月收入+月投資額-月成本-月稅金的公式計算月資金累計凈值，根據(jù)月資金累計凈值來制定融資計劃。融資計劃需考慮實際情況，結(jié)合國家貨幣政策、公司規(guī)模、品牌地位及與金融機(jī)構(gòu)關(guān)系來合理預(yù)計外部融資金額及利率，按施工計劃預(yù)計融資放款時點和金額，并計算利息。

三、項目財務(wù)指標(biāo)分析

財務(wù)部根據(jù)上述流程整理后的含收入、成本、稅金、投融資及利息等要素的現(xiàn)金流表和項目利潤表對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，主要包括靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)和動態(tài)財務(wù)指標(biāo)。

靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)分析不考慮貨幣的時間價值，常用指標(biāo)有凈利潤、營業(yè)利潤率、股東投資回報率、最大資金需求峰值、靜態(tài)投資回收期等。凈利潤是絕對值指標(biāo)，指該項目收入稅金成本費用后的金額，反應(yīng)項目的盈利能力。該指標(biāo)正數(shù)為盈利、負(fù)數(shù)為虧損。凈利潤為正數(shù)，該項目才有進(jìn)一步的分析價值。營業(yè)利潤率是相對數(shù)指標(biāo)，指項目的凈利潤占營業(yè)凈額的百分比，能綜合反映項目的經(jīng)營效率，如項目的凈利潤率低于公司要求，除非公司出于規(guī)模擴(kuò)展的考慮，不然是不可行的。股東投資回報率是指項目凈利潤占股東投資的百分比，是股東選擇項目投資的重要考慮因素，如低于股東要求的回報率，一般會放棄該項目。最大資金需求峰值，是指在項目開發(fā)過程中不考慮融資因素，累計資金需求最大的金額，反應(yīng)項目對資金需求的規(guī)模。該指標(biāo)判斷公司是否有足夠的能力開發(fā)該項目，若超過公司實際所能籌集的最大資金量，說明開發(fā)項目的資金壓力及風(fēng)險極大，該項目不可行。靜態(tài)投資回收期是不考慮貨幣時間價值因素，以投資項目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量收回原始總投資所需時間，可以體現(xiàn)項目的回本能力，一般應(yīng)接近或小于同行業(yè)或者同類型項目的投資回收期。

動態(tài)財務(wù)指標(biāo)是考慮了貨幣時間價值的，其主要包括內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期等。內(nèi)部收益率（IRR）定義是使資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率常和公司融資成本、資金機(jī)會成本進(jìn)行比較，當(dāng)內(nèi)部收益率大于公司的融資成本時，需結(jié)合資金的機(jī)會成本綜合考慮該項目是否值得投資;反之，該項目不可行。但項目的現(xiàn)金流為非常態(tài)的情況下，內(nèi)部收益率會失效，會出現(xiàn)多個數(shù)值，這時的內(nèi)部收益率就不具有參考性。凈現(xiàn)值（NPV）是指未來資金流入現(xiàn)值與未來資金流出現(xiàn)值的差額。項目投資測算的凈現(xiàn)值的預(yù)計折現(xiàn)率是公司可以接受的最低投資機(jī)會成本，一般采用銀行同期貸款利率來確定。如果項目的凈現(xiàn)值小于公司所要求的最低投資機(jī)會成本，該項目不具可行性。凈現(xiàn)值是項目投資測算的基本指標(biāo)，是一個絕對值指標(biāo)，通常該指標(biāo)值越大越好，往往和內(nèi)部收益率配合使用。動態(tài)投資回收期是根據(jù)現(xiàn)值計算的投資回收期，考慮了貨幣時間價值，該指標(biāo)應(yīng)接近或小于同行業(yè)或者同類型項目的投資回收期，一般說來越小越好。

綜上，房地產(chǎn)投資測算財務(wù)分析是一個系統(tǒng)的過程，并非一成不變，需各部門密切配合，根據(jù)環(huán)境的變化而不斷修正。對于財務(wù)指標(biāo)，不能光看單一指標(biāo)，須綜合考慮。比如因項目產(chǎn)品的差異性，初期推出的產(chǎn)品很暢銷，但后期產(chǎn)品滯銷，內(nèi)部收益率會虛大，應(yīng)重點關(guān)注凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期兩個指標(biāo)。在互斥項目的選擇上還要考慮凈現(xiàn)值率指標(biāo)，在其他指標(biāo)都接近的情況下，選凈現(xiàn)值率大的。

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