民法典關于小區共同部分的收益和“住改商”是如何規定的?

■ 導讀之聲

業主與小區物業常常是一對“歡喜冤家”。既有“別人家的小區物業”給業主發“紅包”，讓人羨慕不已；也有業主與小區物業“水火不容”，時常鬧矛盾。由于物權法并未就建筑物共有部分產生的收益進行明確規定，故在實踐中，出現了不良地產商侵害全體業主的共有部分收益權的案例。從司法實踐的角度而言，法官在判決的時候，就會面臨如何解釋法條的難題，從而導致司法困境。民法典通過對該項司法實踐中常有的問題作出明確規定，是從根本上維護業主權益、完善物權立法的重要舉措，同時，也充分體現了我國司法為民的精神。

插圖/小宜

■ 故事聚焦

鄭軍所在小區公共區域貼滿了各類廣告，物業公司私自在路面劃停車位，這些方面的收益業主沒有份，全歸了物業。更嚴重的是，各種小貸公司、日租旅店、診所、養生會所、小餐館等在小區居民樓里經營，人員混雜，噪聲煩人，業主不堪其擾。鄭軍想知道民法典在這些方面是如何規定的。

■ 律師有話說

小區共有部分產生的收益歸業主共有。民法典第二百八十二條規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”這一規定既充分維護了業主的共同利益，也明確了業主和物業公司的權利范圍。

業主對“住改商”享有一票否決權。生活在同一小區的業主，其相互之間形成緊密的共同體關系，共同體關系的舒適、安寧、便捷等決定著每個業主的生活質量。而現實中出現的小區“住改商”問題已經嚴重影響居民的生活安寧。物權法對此雖有規定，但缺乏可操作性。為了還大家一個寧靜安全的家園，民法典第二百七十九條規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。”。

另外，民法典第三百五十九條規定:“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”就是說，土地使用權到期后會自動續期，只要按規定繳費就可以繼續享有，可以傳給子孫，解決了很多人的后顧之憂，好比是一顆“定心丸”，讓老百姓對住房更加踏實放心了。