聚焦民法典之小區(qū)業(yè)主表決權(quán)

小區(qū)生活中的瑣瑣碎碎常常一言難盡，但小區(qū)從來不是法外之地，每一位業(yè)主都享有對小區(qū)專有面積及共有面積的合法權(quán)益。此前，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利主要集中于我國在2007年頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱“物權(quán)法”)。民法典為了解決一些常見的社會矛盾，在物權(quán)法的基礎(chǔ)上編纂形成民法典物權(quán)編。其中與小區(qū)業(yè)主最密切相關(guān)就是第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。里面分別針對業(yè)主公共維修資金使用難、業(yè)主大會、業(yè)委會成立難等社區(qū)生活問題進(jìn)行了改進(jìn)，也是本次民法典物權(quán)篇編纂的亮點之一。

◆ 背景雜談

小區(qū)是城市里被圍起的部落，是我們每一個人最核心的生活圈，這里的人們形形色色，這里的糾紛從未停息。人們可以選擇去哪買一間屬于自己的房子，但買房的時候卻不一定看得清一些開發(fā)商漫長的“套路”，入住后更沒有辦法決定誰來做你的鄰居，但小區(qū)卻有很多事項是需要通過業(yè)主表決來實現(xiàn)的。

以使用公共維修基金為例，有的小區(qū)房屋時間久了，超過了房屋質(zhì)保期，發(fā)生房頂開裂、外墻滲水、公共設(shè)施損壞等非人為問題，按規(guī)定業(yè)主有權(quán)申請公共維修基金來對房屋進(jìn)行修復(fù)。而現(xiàn)實中，雖然業(yè)主買房子的時候都會交一筆維修基金，但到了真需要用的時候，卻困難重重。一方面，不少物業(yè)公司對業(yè)主申請公共維修基金的要求不理不睬，也不安排人員及時維修房屋；另一方面，此前物權(quán)法對使用維修資金設(shè)定了較高的程序門檻，一般很難按法定標(biāo)準(zhǔn)召集足夠業(yè)主參加表決會議。最終，許多業(yè)主不得不選擇先自掏腰包維修，再以拒交物業(yè)費的形式表示抗議。而物業(yè)公司收入減少，可能進(jìn)一步加劇物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象，從而形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的利益損失持續(xù)擴(kuò)大。

除了使用維修基金，在此次編纂民法典的立法過程中，立法專家還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中小區(qū)業(yè)主在處理需要共同決定的事項時，往往受制于過去物權(quán)法規(guī)定，其表決門檻較高，難以作出決議。一些小區(qū)也因此不能成立業(yè)主委員會，并導(dǎo)致小區(qū)長期無法解聘服務(wù)質(zhì)量不到位的物業(yè)公司。業(yè)主在小區(qū)中的法律權(quán)利無法真正得以實現(xiàn)。

◆ 民法典對業(yè)主表決的改進(jìn)之處

一、業(yè)主表決事項由七項增至九項

物權(quán)法第七十六條中曾規(guī)定了業(yè)主表決的7種事項，包括（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

而民法典第二百七十八條則在此基礎(chǔ)上，將上述第五項拆分為“使用”建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金及“籌集”建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金兩項，并新增第八項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”作為業(yè)主表決事項，擴(kuò)大了業(yè)主表決范圍。

二、降低業(yè)主共同決定事項的表決門檻

此前，物權(quán)法第七十六條規(guī)定，業(yè)主投票的關(guān)于籌集和使用維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩項重要事項表決結(jié)果必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即雙“三分之二”標(biāo)準(zhǔn)；而對于其他一般事項的表決僅需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即雙“二分之一”標(biāo)準(zhǔn)。

民法典將該標(biāo)準(zhǔn)作了重大修改，首先，規(guī)定業(yè)主共同決定事項應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；其次，對于“籌集維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”三項重要事項決議投票通過標(biāo)準(zhǔn)為，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即雙參與“四分之三”標(biāo)準(zhǔn)；而普通事項則只需要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即雙參與“二分之一”標(biāo)準(zhǔn)。

◆ 舉例說明

為了更好地說明這一重要改變，我們舉個例子：假設(shè)A小區(qū)有100名業(yè)主，且每個業(yè)主房屋專有面積均為100m2，共有面積均為0。一次A小區(qū)為改建、重建小區(qū)內(nèi)的噴泉（重要的表決事項）及解聘物業(yè)公司（一般的表決事項）兩事召開業(yè)主大會，到場參會業(yè)主共70人。

在此情況下，若按照以前物權(quán)法的規(guī)定，則對于解聘物業(yè)公司這類一般表決事項，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過50人才有效（“專有部分占建筑物總面積半數(shù)”及“總?cè)藬?shù)的半數(shù)”均為50人）；而對于改建、重建小區(qū)內(nèi)的噴泉這類重要表決事項，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過66人才有效（“專有部分占建筑物總面積三分之二”及“總?cè)藬?shù)三分之二”均約為66人）。而按照民法典的規(guī)定，則對于解聘物業(yè)公司這類一般表決事項，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過35人才有效（“參與表決專有部分面積的半數(shù)”及“參與表決人數(shù)的半數(shù)”均為35人）；而對于改建、重建小區(qū)內(nèi)的噴泉這類重要表決事項，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過52人才有效（“參與表決專有部分面積四分之三”及“參與表決人數(shù)四分之三”均約為52人）。

由此例可見，民法典降低了小區(qū)表決事項的門檻，提高了小區(qū)業(yè)主自治的可操作性。