房地產企業工程項目預算管理

林山泉

（珠海格力房產有限公司，廣東 珠海 519000）

一、房地產工程項目預算管理的特點

（一）房地產工程項目預算管理受到國家政策直接影響

房地產行業的發展對國民經濟具有舉足輕重的影響，國家會通過政策來促進或抑制房地產行業的發展。如果某段時間國家鼓勵房地產行業發展，房子的周轉速度會加快，無論是工程進度還是資金回籠，都會加快。在各項周轉都加快的同時，房地產工程項目預算管理也要隨之發生變化，例如時間緊迫，需要施工方加班加點建設，需要的工人數量也會增多。這樣會比按正常進度建設花費的成本高，這時預算管理就要適時發生調整。

（二）房地產工程項目預算管理受到資金充裕程度的影響

房地產項目的建設過程也是大量資金耗費的過程，幾乎沒有一個開發商完全用自用資金投入其中，都會采用外部融資，融資速度的快慢及資金成本的高低對工程項目預算編制有重大影響。如果資金不能及時到位，不能按時支付工程款給施工方，就會影響工程進度，工程進度受到拖延；如果銀行項目貸款批不下來，轉向找房地產信托等融資成本高的方式，使得資金成本增加。發生以上情形時，相應的工程項目預算也會發生變化。

（三）房地產工程項目預算管理受到前期設計的影響

在建設前期需要確定好設計方案、施工圖設計會審等，然后根據圖紙編制房地產工程項目預算。房地產項目大多數是規模化建設，在開始建設之后發生設計變更，變更前后使用的材料種類和數量可能發生巨大變化。已經建好的項目有可能推倒重來，以前所發生的料工費就會白白浪費。以上這些情況，使得工程項目預算要發生巨大的變更。又比如，對項目所在地的環境沒做充分勘察的基礎上倉促做了設計規劃，如果地下以前是魚塘填埋成的或是很難開挖的沙礫堅土，地下室的成本比普通地質環境下的成本高出很多。地質條件特別，建兩層地下室所花費的成本不是簡單地用一層地下室的成本乘以二，這時房地產工程項目預算成本也要根據項目實際情況做出較大的調整。

二、房地產企業工程項目預算管理的關鍵環節

（一）立項環節

此階段，可能發生的成本是購買土地價款，因為地價普遍占開發成本的三分之一甚至更多，也是工程預算管理的重大開端。房地產企業要明確，立項是對擬建的房地產項目提出框架性的總體設想，不僅僅是為了被動準備資料作為報建用途上報審批部門，而是要切實編制項目可行性研究報告，充分進行市場調查、投資估算、融資方案、投資回報情況及相關的風險分析。例如，房企對某地塊感興趣，就應該調查該地塊所在地的經濟發展水平及市場近期需求情況，必要時可聘請專業的市場調查公司進行調查，考慮潛在客戶的購買能力。除此以外，還需根據房企自身實力及資質情況，合理確定建筑標準，好的可行性研究報告可作為投資匡算及限額設計的重要依據，為整個工程項目的預算管理打下堅實基礎。在項目前端做好充分的規劃，項目的預算管理才能更行之有效。

（二）規劃環節

在項目立項后，規劃環節對整個項目的預算管理影響是最大的，因為這個環節是將整個項目設計方案敲定及確定產品標準，對項目成本進行具體量化的過程。對設計方案的確定一定要慎之又慎，因為好的設計，在達到預計效果的同時，也能大大降低工程造價，更容易在保證質量的前提下實現既定的目標成本。通常采用限額設計，按照造價的限額滿足技術及質量要求的設計，讓設計人員和造價人員能在預算管理中達成較為一致的目標。用項目投資估算把控初步的設計概算，初步設計完成后要提供設計概算，然后用初步設計概算把控施工圖的設計概算，以達到層層把控，層層監督的效果。施工圖紙的審核要組織各專業人員會審，在這個環節要將施工圖中存在的問題找出來，討論修訂，要熟悉項目的地質及周邊環境，不同地質構造地下室的成本迥異，所以要做好充分的調查與多方會審，避免在施工環節發生設計變更造成返工重做的現象。如在施工階段發生設計變更，增加額外的成本支出，工程項目的預算會發生巨大的變化，使得目標成本難以達成。

（三）招投標及采購環節

在此環節要選定將來要合作的施工方，關系著工程的進度、質量，也是非常關鍵的環節。通過合理的招標程序選擇資質過關的施工方，在簽訂施工合同時要認真審核合同條款，杜絕模棱兩可的措辭，也要在合同中明確約定結算的方式，避免日后產生爭議，為竣工結算環節做好準備。房地產企業最好將項目中的專業工程分包出來，單獨招標采購，因為材料設備的費用在工程預算中占比較大，房地產企業應該有自己的長期的材料及設備供應商資源庫，對供應商分類評價，進行集中規模采購。一方面可以保證材料和設備的質量，另一方面大規模采購可以占主動權進行價格談判，降低成本，另外，在此環節時也要同時考慮分標段簽訂總包合同。有些項目的產品類型比較豐富（如別墅、洋房、小高層、高層、商鋪同時存在），可以考慮按產品類型分標段簽訂施工合同，盡可能將可直接歸屬的成本直接歸屬相應的產品上，更客觀合理地反映存貨的價值，更準確地反映企業的收入、成本和利潤，為日后土地增值稅的測算、預繳及清算提前做準備。

（四）施工環節

該環節的資金投入量非常大，根據工程進度核定工程量，主要關注點設計是否發生變更、現場簽證的情況是否屬實，控制和審核非常規的額外支出，對于大額的預算外支出或超前支出，應了解原因和理由，嚴格把關。因為房地產項目周期較長，不確定因素多，在此環節，進行動態管理，嚴格審核合同付款條件，要定期與財務部確定資金到位情況、是否可按時支付工程款、核對整個項目各合同的已付款及未付款情況，通過對支付時間及金額、制定獎懲措施來控制工程款支付的節奏，確保整個項目的成本在監控范圍內。財務部也要積極與造價部、項目部溝通，了解工程進度，在財務賬上準確反映項目成本，反饋與預算之間的差異，并與造價部門分析原因，進行適當預算調整。做到既保證工程進度，又能及時發現問題，占據主動權，要明確成本不是算出來而是管理出來的。

（五）竣工驗收結算環節

此環節是房地產項目建設的最后階段，也是預算管理的最后一道把控。因為很多施工方上報結算金額時會偏大，期望在結算時能爭取最后的利益。需要明確，工程必須要完成審計圖紙和合同規定的全部內容并驗收合格，把控用量、材料尺寸等是否符合合同約定，避免重復計算成本，實行審計復審制度。注意對施工過程中有爭議部分收集資料，在結算時可一并匯總計算。造價人員應通過結算，分析預算完成情況，可以對預算管理過程中的經驗和教訓進行總結，分析內外部因素，總結經驗教訓，提高對今后項目的管控能力。

三、優化房地產企業工程項目預算管理的措施

一般情況下，房地產工程項目規模大工期長，要在預定的時間內對大量資源進行綜合調配，而且項目建設具有復雜性、粗放性和分散性。預算管理貫穿整個工程項目的始終，應從以下幾個方面優化提升預算管理：

（一）加強信息化建設，利用信息化手段對預算進行動態管理

工程項目從立項到竣工結算，當中涉及的數據信息繁雜，利用信息化技術監控工程項目建設全過程，根據企業的實際情況，不斷優化信息系統，提升預算管理的效能。在項目開發前期，設置好工程成本的定額信息，例如將需耗用的材料、人工、機械臺班等維護進信息系統，根據施工圖紙錄入項目的工程量，信息系統自動計算出整個項目預算。然后審核項目預算整體數據的合理性及完整性，將經過審定的預算作為實際執行的依據和標準，在系統設置核對實際與預算的節點，當實際成本比預算上升或下降超過一定比例，系統發出警報，提醒相關部門查找原因，采取糾偏措施。例如從付款記錄可以一路倒查到成本核算科目、合同執行情況、完工進度等。從財務數據穿透到業務數據及業務行為，在信息系統的支持下分析數據，快速查找出差異原因，提高預算管理的執行效率。還可以對不同項目同一指標之間進行橫向比較分析，找出不同項目之間存在差異的原因，形成企業的自身經驗，不斷提高企業的預算管理水平，增強企業在房地產行業的競爭力。

（二）確保預算人員素質，為做好預算管理提供人才保障

預算管理崗位要具備豐富的預算造價經驗，既要懂工程又要懂財務，能妥當處理好各種復雜、緊急的項目預算問題，增強項目預算管控能力，做好業務與財務的銜接工作。崗位分工明確，設置重要的工程進度節點，引入考核機制，按時對工程項目管理的進度進行檢查，明確獎懲措施，與工資獎金掛鉤，確保工程預算管理各項指標的有效落實。

（三）建立預算管理聯動機制，加強與其他部門的溝通

工程項目預算管理是項目全過程的管理，涉及的部門眾多，處于末端的財務部要積極與造價部門、項目部門加強溝通聯系，工程項目預算管理的成效會最終體現到財務報表上，例如資產負債表上的存貨、利潤表的主營業務成本及現金流量表的購買商品接受勞務支付的現金等財務數據。所以，財務部要將報表需反映的信息及要求積極與前端部門進行溝通，了解項目進展，定期核定工程進度，客觀恰當反映在財務報表上。造價部門每月審核進度款，財務部按融資計劃及工程進度安排資金的調撥落實。沒有資金保證的工程項目，會讓房地產企業處于非常被動的地位，無法保質保量按預算進度完成工程項目。

四、結論

做好房地產企業工程項目預算管理能夠掃清造價工作在實際工程項目開展過程中的許多障礙。預算管理就像晴雨表，反映工程項目的執行情況，能提升各部門的互相協作能力。在工程建設過程中及時發現問題，進行糾正，優化預算管理流程，總結經驗，將上一個項目積累的經驗用于下個項目中，不斷提升預算管理效果，提高企業在市場上的競爭力。