房地產企業主要稅收風險及應對策略分析

蘇圣群

（武漢地鐵集團有限公司，湖北 武漢 430070）

目前，國內房地產企業與其他發達國家的房地產企業相比，確實因為起步較晚而存在諸多的問題，比如有些房地產企業的內部財務核算還不夠完善，在申報企業所得稅的時候，企業為了保護自身利益，給銀行提供的賬目幾乎都反映出企業良性的經營狀態，這樣將更加方便企業未來的資金籌備工作，而給稅務機關所提供的賬目反應的則是企業處于虧損或者盈利較少的狀態，以求能夠少繳稅款。但是這樣一來就無法保障企業賬目的真實性，而房地產企業中的內部核算會出現收入少計、成本多計的問題。所以，為了能夠避免出現此類問題，房地產企業對稅收風險實施管控是一件極其重要且具有實際效用的工作，它將引領企業管理層合理規范企業資源，并節省經營過程中的成本費用，助力企業的長遠發展。

一、房地產企業稅務風險內涵

房地產企業在運轉的過程中，可能會因為內部管理不到位、重視程度不夠、人員調動問題等因素導致稅務管理出現紕漏。同時，由于政府制定的稅收法律法規靈活性較大，時常會出現變動，導致很多企業無法充分熟悉、學習相關的稅收政策，對企業的稅收工作可能無法進行高效管理。隨著時間的推移，房地產企業稅務的風險很有可能會潛藏在規劃環節、建設環節、銷售環節及項目清算中。

二、房地產企業主要稅收風險

（一）土地增值稅

所謂的土地增值稅，就是對土地增值額所征收的一種稅，它與增值稅相比，有著它特殊性。第一，土地增值稅并不以一個單位為計算范圍，而將一個單位的成本對象作為計算范圍，其中單個成本對象的扣除項目金額是不能直接取得的，必須通過分攤的計算方法來取得；第二，在實際工作中，房地產的開發費用就是按照一定的比例來扣除的，與實際的發生額沒有關系；第三，無須增值稅專用發票，凡法定的收據都可以納入扣除的范圍以內，在扣除項目中，開發費用扣除金額與發票都沒有關系。第四，土地增值稅的稅率實行超率累進稅率，同時，轉讓房屋，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

土地增值稅是房地產企業必須繳納的重要稅種之一，它的稅額占據了房地產上繳稅額較大的比重，而且土地增值稅具有核算復雜、稅務較重、清算周期較長、稅率跨度較大等問題，導致企業面臨著較大的稅收風險，為了能夠更好地規避稅收風險，企業必須強化土地增值稅方面的風險管理意識，提高稅務管理方面的技能，要具備項目籌劃能力、宏觀經濟預測分析能力；另一方面也需要企業相關部門的人員隨時關注土地增值稅方面的政策動態，并結合自身的情況，以國家稅收政策為導向，做好相應管理工作。

（二）企業所得稅

在企業所得稅方面 ，我們應該注意的是：第一，房地產行業中的企業所得稅，與其他行業略有差異，最顯著的差異就是房地產的企業所得稅并不是按照企業對應的財務報表來進行繳納稅款的，它需要根據相關的毛利率調整收入來預繳稅款。第二，如果企業未能合理應用相關的優惠政策，那么企業自然會出現多繳稅的問題。比如，依據稅法規定，房地產企業可以對出包工程、報批報建費用、物業完善費用和公共配套設施成本進行預提費用，如果不了解相關政策，可能存在沒有預提，而多交所得稅；同時預提費用雖然對房地產企業有利，但如果對預提成本費用的限制性條件和要求控制不到位，也會給房地產企業帶來巨大的稅收風險。第三，有些房地產企業在企業所得稅進行調整的過程中，可能會遺漏對相關廣告費、業務招待費等項目的扣除工作，在后續的清算過程中也沒進行調回，那么同樣會導致企業“多繳稅”。同時房地產行業與其他的行業一樣，同樣存在因為部分支出無法取得合規發票，而導致無法扣除相關稅費；

企業所得稅是房地產企業稅收成本中的重點稅種，而且這種稅種在國家財政方面有著極高的貢獻度，因此它是稅務機關重點征繳的對象，企業必須對企業所得稅進行合理的納稅籌劃。首先，企業可以根據自身的發展情況，建立相應的納稅籌劃管理制度，包括設立有效的評測指標、風險預警機制、企業所得稅滾動預算表等；其次，企業要在內部樹立依法納稅的意識，要求相關稅務管理人員及時關注稅收政策，不斷在實際中完善財務工作；最后，要以財務部門為主導，各個部門都要配合財務的工作，對各項開支進行預先籌劃，以便制定出更好的納稅籌劃方案來，以節約企業所得稅為目的，從利于稅前扣除的角度來操作。

三、房地產企業主要稅收風險應對策略

（一）土地增值稅方面

對于企業來說，想要更好的規避土地增值稅方面的風險，在開發項目進行立項規劃時就要提前實施風險管理了，立項規劃階段企業對同一項目可能同時或分期開發商業、商務、別墅、物業等不同增值率的房產，不同的立項方案，對應的稅負會有所不同。如果企業在立項規劃時利用土地增值稅以一個單位的成本對象為清算單位的特點，通過前期總體規劃作具體測算，比較合并清算與分類分期清算對企業的影響，選擇較優方案立項規劃，即可降低多交土地增值稅的風險。

項目進行銷售的階段，也需要對此稅種進行充分考慮。在現實工作中，普通住房的增值率只要不超過20%，就可以好享受對應的稅收優惠，那么對于企業來說，就可以利用好20%這個臨界點，從實際操作上來說，如出現增值率稍高于起征點的情況，則可以通過選擇合適的開發方案，如調整出售價格、合理分攤扣除項目金額等措施。只是目前普通住房的標準尚未統一，各個地方都有各自的規定，因此這就要求房地產企業必須提前對當地的土地增值稅內容進行研究、分析。

還要注意清算階段的風險。比如企業在完工前的利息費用按照會計準則是應該計入開發成本里的，而房地產企業在清算、對成本進行歸集的時候，就會直接將會計上的成本納入開發成本中，但是按照相關的稅收政策，利息支出在土地增值稅進行清算時，就應當從開發成本中取締掉，并按照利息的費用方式來重新進行扣除。

（二）企業所得稅方面

房地產行業規避企業所得稅最好的辦法就是在項目開發前期、開發銷售中以及開發后對企業所得稅進行全面的籌劃，通過納稅籌劃管理，將有效的遏制納稅風險，避免房地產企業承擔才更多的損失。那么，從實際工作來看，企業可以考慮從以下三個方面入手：

第一，做好項目前期的企業所得稅籌劃工作。在房地產項目工程的前期，會涉及很多的費用支出，比如工程設計、管理費用、營銷費用等，對這些費用的支出情況必須進行準確列支，而在實現工作中，有些財務管理人員出于土地增值稅籌劃的目的，可能會將設計費用、沙盤費用以及售樓處的支出等都直接計入工程成本里，但是這樣一來就導致相關項目合同、附件等佐證力度不強了。而且直接計入開發支出里也明顯不夠合理，無法直接抵扣土地增值稅，從而導致企業失去了在開發前期利用計入期間費用抵扣企業所得稅的好時機，因此在房地產項目開發的前期，就應當對企業所得稅進行籌劃，加強項目合同、附件等文件的佐證力度，開發期間支出費用的計入方式也要進行考量，為企業最大限度地抵扣稅費；

第二，在預繳階段，房地產企業將以當期的預收款項來計算出預計毛利額，之后再來進行所得稅預繳。但是當這些已經被確認為毛利額的預售款項確認為營業收入時，在企業所得稅中就要按照預計毛利率來調減當期的應納稅所得額。同時在扣除時，要特別注意廣告費、業務宣傳費及業務招待費，一般企業關于這三項費用的扣除基數是納入銷售收入之中的，但是房地產企業中的銷售收入在預售階段是無法現實的，但是這三項費用卻有實實在在發生了，如果房地產企業也將其納為計提基數，就會導致企業的收入與成本不匹配，無法準確反映出企業的扣除需求。故而房地產企業在計算繳費時要按照相關的地方標準對其進行同步調整。

第三，交付時間的合理籌劃。一般來說，在會計年度前期交付，如上半年交付，則在次年5月進行匯算清繳，對于工程造價的決算和發票的催收等留有時間充足，能夠最大限度地進行企業工程成本核算。同時，對于出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的、公共配套設施尚未建造或尚未完工的、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用等進行充分的預提費用。

（三）可行性方面

除了上述應對策略外，房地產企業還應該明白，稅收風險的規避作用很大一部分都依靠納稅籌劃。而所謂稅籌就是進行事前籌劃，企業必須認真考慮籌劃方案是否具備可行性，籌劃工作不同于亡羊補牢，需要專業的稅務管理部門、人員對企業的每一項經濟行為進行細致分析研究，從而推出符合實際情況的納稅籌劃方法來，只有這樣才能夠確保風險控制工作的科學性、高效性。

四、結束語

房地產企業的稅務風險是任何一家企業都避免不了的問題，如果不能對稅收風險進行分析與處理，很有可能給企業的經營、發展帶來極大的負面影響。因此，深入對稅收風險的研究十分有必要，企業也可以根據分析研究的結果充分利用策略來規避稅收風險。