論房產稅改革對調控房價的作用

吳鳳燕

（廣東女王蜂生活服務有限公司，廣東 佛山 528200）

一、引言

近幾年城市建設的快速發展，同時也加快了房地產業的前進發展速度。房地產已經成為地方經濟發展不可或缺的一部分，因此房地產市場的發展狀況影響著地區的未來發展。目前我國許多城市的房地產市場呈現出不健康的發展態勢，例如房價水漲船高，商品房結構性矛盾等問題的出現，使房地產市場出現混亂。為了房地產市場能夠健康的發展，對房產稅調控房價的討論就顯得很有必要了。

二、國內外房產稅改革

據了解，多年來類似中低收入者的低收入無法購買相關企業開發的昂貴商品房的現象屢見不鮮，房地產市場中出現的各種與健康經濟背道而馳的行為，對房地產市場的發展極為不利。房地產問題的累積逐漸影響到社會的安定，解決房地產市場所存在的問題迫在眉睫。在2011年1月27日，國務院在滬、渝兩地試行房產稅的改革辦法。兩地的試點結果，將直接關系到房產稅改革在全國的推行。在以往的20多年來，房產稅為財產稅中的一種，征收的是商品交易用房的稅。若房產不作為商品售賣就不征收房產稅，在房地產市場飛速發展的今天，這樣落后制度已經不能適應如今社會經濟的形態，還可能對地方的財產收入起到反制的作用，進而地方地價會升高，泡沫地產的出現難以避免。因此地方經濟的發展將會受到制約[1]。關于房產稅如何進行征收以提高政府收入的問題，是當地政府需要考慮并解決的一個重大難題。為了解決這樣的難題，房產稅的改革作用就凸顯出來了。地方政府通過合理征收房產稅，有效地解決了資金帶來的一系列問題，同時能夠對混亂的房地產市場，起到一定的調節作用。作為地方主要財政收入的一種，房產稅的合理征收還有利于地方政府實現其職能作用。

國外征收房產稅主要是根據“寬稅基、低稅率”原則進行，而且其特點與國內征稅有所不同：第一，國外主要是將房產資源所有權和使用權作為具體的征稅對象，并未對公民的私人住宅地、商業住房等進行區別；第二，大部分國外地區都將市場評估值作為稅基，統一由地方政府進行準確評估，住宅類型的房地產其價值與周邊的基礎設施完善成正比，隨著基礎設施的優化和改進完善，住宅房地產的價值也快速增長；第三，稅率較低，國外會根據房地產資源的實際使用用途和房地產資源所處地區的經營實力來設置稅率。

三、房產稅改革調控作用的分析

（一）房產稅的改革及其影響

按照黨的十八屆三中全會部署，2020年全國人大將全面落實稅收法定原則。近日，全國人大常委會法工委相關負責人接受采訪時，對“落實稅收法定原則”的開展進度進行了介紹；依照常委會規劃，相關方面已經開展起草房地產稅法的草案，有關工作正在穩步進行。

目前，國家加快房產稅改革，其實質就是研究對兩套以上普通居民住房征收房產稅，其主要目的是調控房價；抑制房地產泡沫。原因有以下：

一是納稅人的范圍不斷擴大。現行房產稅只針對國內企業征收，但是在房產稅改革之后，納稅人的范圍將擴增至外資企業和國外企業。

二是征稅范圍擴大。現行房產稅的征稅范圍僅僅覆蓋了于城市、縣區、建制鎮和工礦區，但是隨著農村經濟的提升以及鄉鎮企業快速發展，農村地區的整體經濟實力有了較大的進步，其經濟承擔能力有了較大的改善，為了在征稅過程中保證公正、公平、平等，在改革之后，房產稅的征稅范圍將擴大至農村地區。

現在到底該不該用刺激房地產來提振市場，到底能不能用放松樓市調控來發展經濟，許多地方政府推出了相關調控政策，然而往往政策剛剛出臺就按下的撤回鍵。房住不炒，穩定壓倒一切。既要讓房地產市場穩定，也要讓房價穩定。房地產調控政策一日游背后，凸顯示了地方政府的幾多憂愁。讓經濟增長脫離瓦片財政是一道并不容易解決的難題。經濟亟待復蘇，但靠炒熱房地產來促進經濟繁榮是不可取的，畢竟房價已經太高，而且不能再高了。房地產在過去的一段時間里，確實促進了GDP的增長，一直以來，房價節節攀升。許多中低收入者已經購房無望，哪怕是買了房的人，也背負了巨大的債務，需要用二三十年來償還。政策一日游里，在修改刪除或撤回的政策中，有的是“降低首套房貸款首付比例”，也有的提及“松綁限購”，還有的是“松綁限售”等。房住不炒深入人心，房地產調控取得的效果來之不易。地方政府既要救房企穩于危困之中，也要讓房價穩中有降，讓更多人買得起房子。因城施策，最好不是炒熱樓市之策。

（二）完善房產稅改革措施

一是將稅政的管理權限進行適當地放寬。在相同的稅政上，可以合理給予地方政府管理權限。例如，稅種的基本稅法可以由中央政府負責擬定，實際的方法、減免政策、調整稅務等權限則歸于地方政府。通過這樣的方式不僅對國家額稅制統一有積極的促進作用，也對地方政府的稅收問題產生積極影響，在面對稅收問題時，有關地方政府應該在充分了解當地實際情況的基礎上，找尋出最合適的解決對策，保證地方政府的作用能夠積極發揮出來。二是不斷完善房地產價格評估以及財產登記機制。三是確保目前的所有收費項目得到科學管理，及時對現行的收費和政策基金進行有效處理，也就是對一些與法律規定的收費進行取締，嚴格遵守收益原則，對于經營收費、有償服務和一些必要的行政事業收費應該預留你出一定的比例，還要保證土地價格收費保持至低價中，將其中屬于稅收性質的及時劃分為稅收。四是應該協調好其他稅種和房地產稅收改革之間的關系，結合實際情況以及政府出臺的相關政策對三者之間的關系進行調整優化。房地產稅制發生變化則會影響房地產業務的多項稅收和具體費用，甚至還涉及個人所得稅。鑒于此種情況房地產的稅制改革，必須綜合考慮多個方面的情況，將房地產稅改革與整體稅制緊密相連，把控所涉及稅種之間的關系。

四、房產稅改革相關建議

（一）開征統一規范的物業稅

一般情況下我國的物業稅設計有以下幾種：第一，將城市的房地產稅與房產保有環節的稅收進行合并，對房產和土地征收統一物業稅。第二，將內外稅制進行有效統一，納稅人包涵個人、內外資企業以及經濟組織。第三，在選擇計稅依據時，可以參考通過專業評估的房地產市場價、土地使用權，從而保證評估結果和物業稅有效結合。第四，由于我國地域跨界較大，收到地理、人文等各種因素的影響，各地經濟發展水平也存在一定的差異，在稅率的制定上不宜一致，也不能過高。在制定稅率是可以設置一個合理的彈性空間，各個地區可根據當地的經濟水平、納稅人能力、當地政府預算等在該空間內科學選擇稅率。

（二）保證住房的庫存

房價瘋狂上漲的原因為消費者的需求大于供給，這是問題的關鍵所在。想要解決房價上漲的問題，必須從追根溯源從根本上來發現問題、解決問題。因此，保證房地產市場擁有足夠的住房供給，是解決問題的主要措施。住房資源的富有化，將使得商品房從投資的商品轉變為普通的生活必需品。基于德國嚴厲打擊房屋資源壟斷提供保障性福利住房的做法，再結合我國房地產市場現有的狀況，可以實行的預計有效的做法就只有大力提供福利性住房。因此，地方政府對保障性住房的建設以及其資金投入工作，都應該作為改善當地房地產市場房價高漲的舉措之一。對其進行詳細的規章制度建立，緩解住房緊缺的問題。

（三）正確處理稅、租、費的三者關系

房地產企業應當使用正確的方式協調好稅、租、費這三者之間的關系，從卻保障正稅、明租以及少費目標的實現。正稅，必須要適用于國內最新的稅制改革，而且考慮到房地產企業的實際交易過程，構建有助于房地產行業快速發展的稅收體系，使房地產的稅收能夠形成一定規模，并且能夠有效發揮其宏觀調控的積極作用，在一定程度上提升房地產資源的利用效率。明租，也就是設立地租，如果沒有向土地使用這收取相應的租金，也就是從另一角度不認同國家對土地資源的所有權。再有，相關企業還應該改變土地批租制，采用土地年租制，有以前的一次收取幾十年土地使用金換成每年收取一次。少費，就是減少費用形式，還要根據實際情況嚴格科學的劃分各類費用的種類，規范其標準，將亂收費、以費代稅等違規行為扼殺在搖籃里。

（四）加強地方稅收的管理

地方房產稅的管理權應該分一部分為地方政府所有，這不僅僅是為了征收的房產稅便利，也是為了地方能夠根據實際狀況改善管理模式，以求管理模式的最優。但是地方房產稅的征收以及管理要與國家原則一致，這種做法不僅有利于國家的稅收政策，同時也能夠促進地方房地產的健康可持續性發展。

五、結束語

總的來說，房產稅的改革是有必要的，否則房地產市場的失控現象會愈演愈烈，必將給社會市場經濟帶來混亂，甚至給國家經濟造成巨大的危害。所以房產稅的改革工作對于社會經濟有著至關重要的作用，也決定了未來房地產市場的發展趨勢。中央及地方政府應著力于完善房產稅的深入改革。通過嚴格的規章制度與約束房地產的交易行為，以此來促進國內房地產企業的持續穩定發展。