供給側結構性改革背景下房地產行業的問題及發展路徑研究

周詩怡

（武漢工程大學，湖北 武漢 430021）

一、供給側結構性改革的含義

供給側結構性改革，就是從供給層面提高質量，用改革的辦法推進結構調整，優化資源配置，增加有效供給，讓供給與時俱進的靈活的去適應需求。以此來，更好滿足人民群眾日益增長的對美好生活的需要，推動經濟可持續發展。

二、房地產行業供給側結構性改革的現實意義

目前，房地產價格持續走高，社會不穩定因素增加，急需從供給側方面進行改革升級。我國將結構性改革入到房地產市場調控之中，形成“調控+改革”的房地產市場發展政策組合拳，有利于平衡房地產市場結構，實現房地產市場穩定持續增長。[1]通過供給側結構性改革，去產能，依法依規對于僵尸企業進行治理，讓生產要素重新流動起來；去庫存，實現供給匹配需求，激發市場活力，讓房地產市場穩定發展；因時制宜的去杠桿，提高金融監管水平，在經濟健康發展的時候，穩定匯率，在經濟不穩定的時候，再來宏觀調控。深入調研，根據居民的不同經濟水平，提供滿足居民生活需求的房產，盡可能地讓每個人都有房可住，改善民生。

三、房地產行業現狀

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產行業是國民經濟的支柱，房地產行業的發展與很多行業都相互關聯，影響廣泛。房地產行業的波動變化，牽動影響著每個居民的生活以及財富。

（一）重點城市房價上漲，房租下降

1.租房市場，反映的是市場上的真實供需，反映的是大多數普通人的收入負荷情況。帶有短期性質，是存量市場

現在房租下降，是短期的，主要是由于目前正處于經濟低迷階段，許多人都在觀望，在沒有好的投資渠道下，如果房租稍微有上漲，基于租售比，房地產價格就有上漲動力。租金下跌，房價上漲，說明房地產的房子賣不出去，由于租售比，收回房屋成本的時間變長，風險更大。但是，現在的情況是短期的，是存量市場。

機構數據顯示，2020年1月15日，全國18個重點城市全年租金平均水平有所下跌，同比下降13.21%。總的來說，商品的價格是圍繞其價值上下波動。但是租金的漲跌主要由大形勢決定，大勢如果低迷，房租不跌，租客不愿意繼續租房。其次就是資本成本過高，空房幾個月損失的比一年降低的租金更大。巨大的資金壓力，迫使房東必須快速把房子租出去。

2.買房市場，更帶有金融屬性，帶有長期性質，且更受預期影響，目前主要是增量市場

全球都是寬松的貨幣政策，中國的m2增速創下新高，短短四個月，暴增11萬億。增加的錢大概率流向房地產。貨幣越寬松，投資者和置換群體也就越多。許多熱盤大多都具有改善性和投資性。高收入群體都喜歡買學區房、大戶型、高檔樓盤、別墅。經濟蕭條時期對高收入群體的生活影響不大，對低收入人群有較大影響。企業在發生突發事件時，很容易就選擇裁員來維持經營。低收入群體，因為生活環境不同，可替代性較高，有失業風險。而對于有資本有資金的人來說，投資黃金太慢，銀行利息更低，股票風險太大，對比之下房產投資是比較靠譜的選擇。所以房價還是有持續上漲的動力，房地產泡沫不會破滅。買房人能從銀行獲得貸款，加杠桿也是推動房價上漲的動力。

（二）房地產行業與數字經濟融合發展

房地產行業和建筑業經過洗禮，數字化發展迅速，在今后，預計智能化建筑和施工將會成為行業標準。今后建筑業企業的競爭力，要從供應鏈，即采購、備料、人力資本，創新鏈，即研發設計，業務鏈，即業務管理到價值鏈，即銷售、資金循環的全過程，看是否都能做到數字化的高效記錄、儲存、檢索、加工和利用，看數據對全流程管理是否達到有機的滲透、融合和管控。

（三）國家實施積極的政策來刺激消費，扶持經濟

數據顯示，2019 年我國商品房銷售面積和銷售額累計同比增速分別為-0.1%和 6.5%，2020 年為了釋放短期剛性需求，會在一定程度上略微施行政策性寬松。政府出臺積極的財政政策和寬松的貨幣政策，力求實現“六保”和“六穩”，刺激需求，維持經濟。而今年的積極的貨幣政策比往年更加靈活適度，綜合運用降準降息、再貸款等手段，增強貨幣流通性。財政政策力度更大，今年赤字率很可能超過3.6%，財政赤字規模比去年增加1萬億元，同時發行1萬億元特別國債。期望以這些積極的政策對沖經濟蕭條時期的消極影響。

四、房地產行業存在的問題

（一）部分房地產商一味追求經濟效益，忽略環境效益

在綠水青山還是金山銀山這個問題上，部分房地產商只看中眼前利益，往往忽視環境效益，導致了開發地區附近生態環境的破壞，影響周圍居民的生活。雖然短期可以獲得更多利潤，但是長期來看不利于打造品牌口碑，更不利于可持續發展。

（二）“去庫存”問題依然嚴峻

購房者分為剛性需求購房者和投資性購房者。2000年以來，房產的價值是肉眼可見的速度在迅猛增長，人們紛紛感嘆沒有在早期投資性購房。目前，對于大多數人來說，房價是一筆需要舉全家之力才能支付的資金。特別是一二線城市，房價過高，給普通人帶來了巨大的壓力。但從某種角度，中國傳統文化帶來的購房價值觀念，讓當代人不得不背上的生活壓力，增加了社會的不穩定因素。一方面是買不起，而另一方面，區域發展不協調，三四線城市開發的房產供給量大，但是居民的購買力不足，也造成了商品房空房積壓越來越多。需求與供給不能匹配，讓資源無法得到充分利用。

（三）住房租賃市場良莠不齊，管理無序

住房租賃市場發展相對落后，主要是因為其被邊緣化，很少受到政府關注。首先是市場上住房租賃供給，主要是以個人出租自有閑置房產為主，個體自由買賣，未受過專業訓練，也沒專業性的機構參與，未統一租賃服務標準，不利于形成完善的住房供應體系。其次部分租客通過房地產中介機構來了解信息，進行交易。但是存在部分不法機構，發布不實信息，造成信息不對稱，侵犯承租人的合法權益。最后就是缺乏系統完善的法律，保障租賃雙方的權利義務。

五、房地產行業可持續發展措施

（一）政府充分發揮宏觀調控的職能

2020年，GDP出現了40多年來的首次負增長，房地產行業作為國家支柱性行業的形勢也不容樂觀。一方面要對地方政府的權力進行監督，把權力放進制度的籠子，反腐倡廉。另一方面要進一步規范房地產行業規則，監督政策的有效實施，調控房價，不讓房產價格在價值上方持續上漲，深切貫徹“房住不炒”，緩解人們的住房需求，不被房價壓垮，維護社會穩定。對于那些只求經濟發展，破壞生態環境的企業嚴厲打擊，通過增稅、罰款等方式，要順應自然，走生態文明發展道路。

（二）由需求側向供給側轉型是重點

早期房地產市場供不應求，是由于人們有強烈的住房需求，而且當時房價較低，人們普遍負擔的起。而當時的房地產商只需以少量資本投入，就可以獲得n倍的利潤回報。提起房地產行業，都知道是利潤豐厚的行業，由此吸引了大量投資者進入房地產行業。而近些年來，房價過高，消費者在購買房產時需要進過深思熟慮，比較無數家，房產沒有足夠的優勢，無法打動消費者。因此，在買方市場環境下,為適應供給側結構性改革的要求，房地產企業需要改變傳統的盈利模式,從買方的角度出發制定供給策略和轉型方案,比如從價值、環境、交通等方面突破，如此才能培育新的盈利模式。[2]

（三）企業要積極推進經濟數字化發展

房地產企業自身要抓住數字經濟的契機，投資深度發展數字化升級。一旦有個別企業積極進行革新，勢必會引發其他企業的危機意識，進而推動整個房產行業數字化改造，不斷實現行業的信息化、數字化與智慧化，形成房地產商的核心競爭力。

（四）企業降低成本，促進消費

降低成本，一是可以直接壓縮企業利潤，降價促銷，這種方案只適用于短期，不能解決根本問題。更好的方法自然是企業進行科技創新，以新產品、新材料，優化資源配置，降低開發方面的成本；優化管理結構，選拔專業性人才，不讓企業內部的蛀蟲占用資源；降低土地成本和拆遷成本，通過拆遷再投資的手段充分利用現有土地資源。

（五）充分發揮地方各房地產協會及相關組織的扶持作用

房地產行業協會要積極反應，發揮其相關職能。首先要加強與企業溝通交流,為房地產企業出謀劃策，盡可能的提供幫助，提供在線培訓、視頻會議等服務,為會員企業排憂解難。其次是全面收集協會會員企業的困難信息與意見建議，及時傳達給政府主管部門,盡力爭取政府支持，做好會員單位與政府間溝通橋梁。最后還需要認真研究政府相關政策文件,及早準備應對預案,幫助企業解決實際困難。

六、結語

綜上所述,在供給側結構性改革背景下，房地產行業要深入市場調研，及時掌握居民的新需求，來調整自身的發展戰略。房地產行業的供給側結構性改革以去庫存為重點。在目前高房價的背景下，在解決過剩庫存的同時實現企業自身的發展。