房地產抵押價值評估問題分析

葉其雙

（福建智宏土地房地產資產評估有限公司，福建 寧德 355000）

房地產自身在保值與增值方面的優勢，使得其行業發展趨勢越來越好。在經濟快速發展的大背景下，金融貸款的風險越來越大，金融機構對于貸款的管理及要求也越來越高，而房地產作為不動產，轉移的可能性不大，而且具有非常巨大的經濟價值，所以在金融貸款當中房地產抵押是非常受歡迎的。但是，目前房地產抵押評估卻出現了一定的問題，這些問題的存在對于房地產抵押貸款的順利開展產生了一定的阻礙，對于房地產行業以及金融業的發展來說都是很不利的。因此，加強房地產抵押價值評估問題分析意義重大。

一、房地產抵押價值評估問題分析

房地產抵押價值評估工作的開展第一步要做的是評估，之后是確定抵押的價值，最后根據結果進行放貸。目前針對房地產低價價值評估問題國家出臺了相關的法律及文件規范，采取的是抵押人與抵押權人通過協議的方式進行房地產的抵押，不僅提高了工作效率，也使得雙方在抵押過程中獲取了更多的自主權，節約了評估所消耗的經濟成本與人力成本等，可以推進房地產抵押評估工作的順利開展。但是在具體的執行過程中仍然存在很多制約性的問題，以下根據常見問題進行了相應的總結。

（一）抵押基礎知識與法律知識掌握不全面

在房地產抵押評估時金融機構的信貸人員需要給予其相關方面的幫助與協調，但如果信貸人關于房地產抵押方面的基礎知識及法律知識掌握地不夠全面，在評估過程中就無法給予公正性地建議，也無法對房地產的價值進行估算。從目前房地產抵押價值評估情況來看，很多信貸人員這方面業務能力都很欠缺，專業能力較低，理論知識和實操能力都比較有限，所以在實際的評估過程中問題較多[1]。

此外，還有很多信貸人員對于房地產抵押價值評估方面的法律知識了解不夠仔細，所以在對房地產進行評估時有些內容是不科學的，無法保證評估的準確性及有效性。房地產抵押價值評估不僅關系到金融抵押方面的法律條文，還關系到房地產行業、價值及其性質等方面的內容，所以評估工作的開展必須要保證相關的信貸人員全面、準確地掌握相關的法律知識，不然會在評估過程中造成很大的偏差，嚴重地影響評估結果，更甚者還會出現評估無效的現象，浪費評估成果資源，增加評估成本。

（二）監管不到位，高估情況明顯

當前我國在房地產抵押價值評估方面所采取的工作流程是，先由評估機構評估，之后由商業銀行進行審查并確定，所以評估機構是房地產抵押價值評估中非常關鍵的一個組成部分。隨著我國房地產行業的迅速發展，房地產抵押價值評估也有很長時間的發展歷史了，相應的評估機構及評估隊伍不斷地壯大，評估技術也趨于成熟，行業規章制度也在不斷地規范。但是近年來房地產行業發展勢頭極為迅猛，行業競爭日益激烈，惡性競爭頻出，這就導致很多評估機構為了取得業務迎合某些委托人的需要，在主觀上存在隨意定價的現象，將房地產的抵押價值進行高估，嚴重高于市場價格。而缺乏有效的監督管理機制，是造成這一現象長期存在的重要根源，對房地產抵押價值評估行業的發展十分不利。此外，在部分評估機構當中存在人員魚龍混雜的現象，現場查勘流于形式，評估方法單一或者選用錯誤，評估參數不科學，評估分析不全面等等，都導致了最終的評估結果與市場實際情況極為不符[2]。

（三）價值評估理論缺乏創新性，評估工作沒有針對性

目前很多評估機構的評估師在對房地產抵押價值進行評估時依據的市場交易價格（若有市場交易時優先選用市場比較法），再由銀行的風險部門進行審核。實際上這種評估方式并沒有對房地產的抵押價值進行有效的評估，真正地房地產抵押價值評估應該是強制處置條件下的市場價值。但是在實際的價值估算過程中，缺乏抵押物法院強制處置價格作為主要的參考依據，所以銀行也無法對風險最小的、最合適的貸款成數進行計算，而在實際的評估過程中所有的商業銀行幾乎都會提出相同的貸款成數，容易高估或者低估貸款成數，對于貸款的投放或者風險防范造成影響。

二、造成房地產抵押評估問題的原因分析

（一）規范且完善的評估體系尚未建立

我國在房地產的評估當中抵押類型不同所給出的解釋版本也有差異，而選擇不同的抵押價值，其性質也會發生變化，進而影響最終的評估結果，而產生這種現象的原因主要與我國在房地產評估方面缺乏一致性的指導意見具有直接的關系。在房地產抵押評估中估價時點是非常重要的，但通常是通過評估人員進行協商然后確定，但估價節點的不同，也造成了評價具有很大的差異性，而對此不同人員給出的看法也是不同的。部分人認為應該將估價時點確定為抵押權的交割日，有的人則需要對評估的對象進行實時地勘測，后再確定估價時點。可見，不同機構對此不同的看法，導致評估結果也存在很大的差異性，進而給評估工作造成了很大的不便。

（二）評估管理體系缺乏合理性

從當前我國房地產抵押評估現象來看，多重管理現象是存在的，直接地影響了評估效率，比如房地產開發中的土地評估是土地資源局管理，而房地產評估則由建設部門管理，這樣不僅增加了很多不必要的管理成本，不同部門管理標準的不同以及相互之間溝通性不暢等，都直接地影響了房地產評估的科學性，完善的管理體系沒有建立起來。

（三）法律規范及監管制度不完善

當前的房地產經營中不正當行為一直存在，非法惡意競爭的手段也是層出不窮，而實踐調查、現場勘查工作也做得很敷衍，直接地影響到后期的評估結果。而產生這一現象的主要因素是相關法律規范及監管制度的不完善，導致評估在人們心中的地位不夠，認為評估就是做樣子、走形式，最終導致評估報告質量極其低下。

（四）工作人員綜合素質有待提升

我國當前的房地產抵押貸款評估的隨意性是很大的，主要是因為我國這方面的管理制度及評估體系尚不健全，給操作人員提供了非常大的操作性，而缺乏完善的管理體系，理論與是實操上也必然會存在歧義。目前很多高校逐漸地開設了房地產抵押評估類的課程，但是多限于理論知識的傳輸，學生的實踐經驗較少，進入到工作崗位后他們的觀點也更加偏向于理論層面，很容易導致理論與實踐脫節，進而影響評估的效果。此外，我國在評估行業的后續教育相對缺失，多數的評估師都是半路轉行，專業素質還有待提升。

三、房地產抵押價值評估問題的解決對策

（一）加強信貸人員的基礎知識及法律素養

在房地產抵押價值評估過程中信貸人員的專業素質和道德水平直接關系評估工作的開展情況，所以不僅需要信貸人員具備較為完善的理論知識和業務能力，同時自身的道德素養也要不斷地提升，這樣在對房地產進行抵押價值評估時，才能夠確保其公正性與公平性，才能夠保證抵押人的合法權益。因此，金融機構要加強信貸人員的培訓與再教育工作，重視他們基礎知識、道德素養的提升。

另外，信貸人員的法律素養也是至關重要的，在開展房地產抵押價值評估時必須要充分地、全面地了解相關的政策與法規，確保在抵押評估過程中能夠做出公平、公正的判斷，不要過分地損害抵押人的合法權益，這樣也能夠避免銀行或者金融機構的利益受到損害。在房地產抵押價值評估方面國家制定了很多的法律法規，《擔保法》及房地產抵押評估相關法律法規中對于房地產抵押價值評估相關內容的規定是比較全面的，明確規定了在對抵押人享有的房地產進行抵押評估時，必須要提前確定好房地產的權屬狀況及處置難易程度，這也是確保抵押價值評估工作順利開展的基本條件。

（二）嚴格監管力度，保證抵押價值評估的公正性

國家及相關管理部門必須要提升房地產抵押價值評估市場的監管力度，對隨意提高評估價格的行為進行嚴厲的打擊，保證房地產抵押價值評估市場的良性化運行。同時，還要加強對評估報告質量的抽查力度，對房地產抵押價值評估過程中要采取科學的評估方式，合規的評估程序，并且要將房地產市場中對于價格的各種影響因素考慮進去，然后確定最后的評估標準。在具體的評估過程中必須要保證公平公正，不能夠制定過高地評估價格，并且在評估工作開展之前評估部門、信貸人員要對各種因素充分地考慮清楚，對于經常出現問題的地方要制定相應的預案[3]。在具體的評估過程中，采取的評估方法有成本法、比較法和收益法。根據情況不同采取的評估方式也不同。其中成本法是對一個開發或者構建的項目進行評估時采取的評估方式。比較法是根據該對象近期交易的市場變動情況開展評估工作。收益法是利用最為適合的資本化率對其進行折扣處理，然后再進行累計處理，屬于超前估算行為。

（三）規范評估標準，提供風險防控準則

目前我國在這方面并沒有形成統一的標準，所以導致了內外評估、評估方法以及目的等各有差異，所以銀行在進行評估時會根據自身的風險情況，制定評估準則，選擇評估方法，確定貸款折數，盡可能地將評估風險控制到最低。

四、結束語

綜上所述，房地產抵押價值評估直接關系著金融市場及房地產行業的穩定性，所以保證評估結果的公正性與科學性具有非常重要的意義。與此同時，在房地產抵押價值評估過程中還需要堅持風險規避的原則，盡量地將風險控制到最低，保證抵押人的合法權益，降低銀行在這方面的風險損失等。而加強房地產抵押價值評估的監督與管理力度，規范評估行為，營造良好和房地產抵押價值評估環境，才是保證抵押價值評估工作順利開展的根本保證。