經濟新常態背景下我國房地產企業會計信息質量存在的問題及對策

于強強

（恒大地產集團濟南置業有限公司，山東 濟南 250014）

一、引言

當前我國的經濟發展進入了新常態，具體表現為：供給側改革使得我國經濟增長速度放緩，產業結構持續優化，經濟結構不斷調整升級。在此大背景下，我國的房地產市場逐漸由供不應求轉變為供大于求，住房緊缺的時代已成為過去，房價日漸平穩。尤其隨著“房住不炒”理念的提出、房貸緊縮政策以及各地市的限購政策的出臺，使得房地產企業的發展速度明顯放緩，利潤明顯下滑。房地產行業已經進入調整期。

房地產行業的發展情況，對整個國民經濟體系的發展具有重大影響。如何判斷房地產企業的運營發展情況？不管是企業股東、管理層等內部使用者，還是政府、投資者和普通購房者等外部使用者，都依賴于企業的會計信息質量。高質量的會計信息可以準確反映企業的財務狀況和經營情況，為其決策提供有力依據。然而，我國房地產企業的會計信息質量較前幾年雖有所提高，但仍然存在一些問題，不利于信息使用者進行最有效的判斷。在經濟新常態背景下，房地產企業及政府相關部門需要重點關注這個問題，深入剖析會計信息質量存在的各類問題并有針對性地實施有效措施，逐步提高會計信息質量，以此促進房地產企業的健康可持續發展。

二、我國房地產企業會計信息質量存在的問題

房地產項目從競拍拿地、立項批復、規劃設計、施工建設、預售、工程竣工驗收到交付使用，需要經歷幾年的時間，周期較長。房地產企業一般在前期建設階段需要投入大量資金，待項目開始銷售后才能回款，緩解融資和現金流量的壓力，故運營風險和財務風險普遍高于其他行業。房地產行業的業務特點使得其會計信息質量存在以下幾個方面的問題：

（一）會計核算不統一規范

會計核算不統一規范主要來自收入確認和成本核算兩方面。我國《企業會計準則第14號—收入》（財會[2017]22號）第四條規定：企業應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。這就要求房地產企業的財務人員需要根據自身企業的營銷政策：如一次性付款、分期付款、合同是否可撤銷等，以及竣工驗收日期、交房日期和開具發票日期等綜合信息，運用自己的職業判斷確定應該結轉確認收入的時點或時間段。這可能導致在收入確認時間和金額上存在重大分歧。另一方面，房地產企業往往采取集中拿地、分期建設的做法，如何在處于不同建設階段的分期中分攤各項土地和建安成本，以及在占地面積法、建筑面積法、可售面積法等方法中選取何種分攤方法，都將直接影響企業的成本數據。另外對于建設期間跨度大的項目，因竣工結算成本的取得一般都晚于銷售完成的時間，故成本受物價上漲的影響較大，后期進行土地增值稅清算會影響清算金額的準確性。這些都將直接影響企業的會計利潤是否準確可靠。

（二）會計信息披露不足

由于房地產項目開發周期長，前期投入資金大，房地產企業在期初陸續投入資金到中后期全部收回的整個過程中將會面臨各種各樣的風險，如政府調控政策風險、籌資風險、施工質量風險、稅務風險和業主維權造成的聲譽風險等。這對會計信息披露的及時性和完整性提出了更高的要求。但在會計實務中，除上市房地產企業外，我國目前大部分房地產企業的會計信息披露內容很少，重要信息的披露嚴重不足，會計信息使用者不能通過財務報表和披露內容全面了解項目的開發成本和各項費用、項目的現金流量情況、有息負債到期及償還能力、利潤構成等信息，不能滿足投資者對企業風險評估的需求，不能以此判斷企業的實際經營情況和發展前景。

（三）會計信息可比性弱

房地產企業從立項到竣工交付完畢，需要跨越多個年度。在項目的建設期，會大量投入土地成本和開發成本等，籌資活動會產生項目利息支出，同時建設期也會有相當金額的管理費用、銷售費用計入當期損益。但是受營銷政策影響，預收樓款結轉為收入的確認與開發建設成本的確認并不會同步進行。因此會計政策中的收入費用配比原則在企業未得到很好的體現。房地產企業某個年度的凈利潤并不能反映當年的經營狀況，只有縱觀整個項目周期的平均水平，才能得出較為客觀的結論。某個年度的財務報表，不一定能夠真實反映企業當年的財務狀況和經營情況，且房地產企業的發展受地域限制明顯，不同地域的土地價格、銷售定價及稅負水平都會有很大差別。故而使得不同企業間及同一企業不同期間的會計信息失去了可比性，不利于信息使用者做出合理判斷。

（四）財務人員專業水平不一

企業會計制度和準則是會計信息形成過程中的技術性規范，其執行情況和效果依賴于企業財務人員的專業水平。目前我國會計制度規范體系中專門針對房地產企業的會計核算制度和指引還存在很多不足。在會計實務中，會計核算的準確性及會計信息質量往往取決于財務人員的職業判斷能力和勝任力水平。財務人員的個人能力、對會計準則、稅法及各項政策的掌握程度、對項目和各項業務的熟悉了解程度等都會直接影響其職業判斷能力。在國民經濟整體進入發展新常態的大背景下，大部分房地產企業以往的只追求規模、不注重質量的發展理念已不再適應時代需求，發展模式亟需轉型升級，房地產企業的財務工作也需要做出及時改變以適應新形勢下企業發展的要求，這就對財務人員提出了更高的要求。但現狀是很多房地產企業將工作重心放在項目開發與銷售上，對財務人員專業能力的培訓和提升未給予足夠重視。財務人員離職率高、工作交接不規范等因素都會進一步降低房地產企業的會計信息質量。

三、提高我國房地產企業會計信息質量的具體措施

（一）完善房地產行業的會計核算制度

我國企業會計制度中存在很多未結合房地產行業自身業務特點加以規范的特殊情形，因此使得房地產企業在進行收入確認和成本分攤等操作時無規范統一的會計處理原則和方法。在實務中，房地產企業的財務人員只能根據自己的職業判斷，結合本企業的實際情況，選擇其認為合理的核算方法。而由于財務人員的專業水平不同、工作經驗和職業判斷能力都是有限的，其使用的會計核算方法可能并不恰當。因此，在經濟新常態背景下，我國應積極推進建立關于房地產企業收入確認、成本核算等專門的會計準則指引，持續完善房地產企業的會計核算制度，為房地產企業的會計核算提供依據，以提高我國房地產企業的會計信息質量。

（二）擴大信息披露范圍、加強外部監管力度

目前我國房地產企業的會計信息披露制度并不完善，還需對披露內容進行補充和調整。我國房地產企業應該增加對土地儲備量、項目施工進度及成本構成、開發成本預提標準、預售政策及實際銷售完成情況、項目現金流量狀況、有息負債構成等內容的披露和公開。尤其需要充分披露股東及戰略投資者的投入產出情況和現金流量是否足以覆蓋到期債務等信息，以便信息使用者據此進行合理決策。同時外部監管部門也應加強對房地產企業的監督力度，確保其穩定發展。如住建局等政府相關部門要把關項目質量問題，不能出現嚴重的項目質量問題和重大維權事件，稅務局應當監測房地產企業是否準確核算稅金并及時繳納，銀保監局應當監測金融機構是否按照政策規定執行最新的房貸信貸政策等。

（三）提高財務人員專業能力

經濟新常態背景下，房地產企業的發展模式需要向高質量、高周轉和低杠桿轉變，日常工作管理應更加精細化和信息化。管理層需要對企業的財務狀況和經營成果做出合理的判斷和預期，以制定切實可行的發展戰略，其對于會計信息質量的要求也越來越高。因此財務人員需要加強自我學習，掌握最新的會計準則和稅法知識，不斷提升自身的會計專業知識水平和業務能力，實現向管理型會計的轉變，為企業的戰略決策提供最準確和有價值的信息。從企業的角度來看，房地產企業應該建立并逐步完善企業內部會計核算相關的操作指引、加強現有財務人員的業務培訓、注重財務專業人才的引進和培養。

四、結論

經濟新常態背景下，房地產行業的健康持續發展事關整個國民經濟社會的穩定。目前我國房地產企業的會計信息質量存在問題是既定的事實，提高房地產企業的會計信息質量勢在必行。本文認為逐步完善房地產行業的會計核算制度，擴大房地產企業信息披露范圍、加強宏觀外部監管，努力提高財務人員專業能力，可以在一定程度上提高房地產企業會計信息質量，更好地滿足企業管理、投資者決策以及政府制定相關政策的需求。