認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得應(yīng)進(jìn)行綜合性判斷

◎ 文《法人》特約撰稿 朱晉華

善意取得制度是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的重要規(guī)則，用以維護(hù)交易安全。我國(guó)現(xiàn)行法確立了不動(dòng)產(chǎn)抵押和動(dòng)產(chǎn)抵押雙重抵押體系，在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的判斷中，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示力和公信力，在通常情形下，受讓人具有信賴登記內(nèi)容的合理性，受讓人基于對(duì)登記內(nèi)容的信賴就應(yīng)為善意的。但實(shí)踐中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得中善意的認(rèn)定仍是一個(gè)綜合判斷的過程。

基本案情

馬某甲通過非法途徑將其父名下的房產(chǎn)變更登記在自己名下。隨后，馬某甲與A 銀行簽訂貸款協(xié)議，并用該房產(chǎn)為A 銀行辦理了抵押登記，A 銀行向馬某甲發(fā)放了170 萬元貸款。

因馬某甲逾期還款，A 銀行將馬某甲訴至法院，法院經(jīng)審理判令，馬某甲償還A 銀行貸款本金及利息。但馬某甲未履行判決確定的還款責(zé)任。之后，馬某甲名下用以辦理抵押的房產(chǎn)經(jīng)法院判決，撤銷了馬某甲的房屋所有權(quán)證。該房產(chǎn)又經(jīng)法院判決，由馬某甲之兄馬某乙繼承所有。

A 銀行起訴馬某乙、馬某甲，要求確認(rèn)抵押權(quán)并主張就拍賣、變賣該房產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

馬某乙、馬某甲辯稱，案涉房屋的所有權(quán)經(jīng)法院判決由馬某乙所有；A 銀行抵押權(quán)的設(shè)立未經(jīng)所有權(quán)人同意；A 銀行在辦理貸款和抵押過程中，沒有盡到審核義務(wù)且存在惡意；A 銀行無權(quán)取得抵押權(quán)。

裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)為，首先，在辦理抵押登記時(shí)，房屋所有權(quán)證由馬某甲持有，且登記的房屋所有權(quán)人為馬某甲，根據(jù)物權(quán)公示效力，A 銀行有理由相信馬某甲為案涉房屋實(shí)際權(quán)利人。其次，根據(jù)A 銀行提供的辦理授信業(yè)務(wù)的相關(guān)材料，其已進(jìn)行了貸款發(fā)放前的相關(guān)審查，包括個(gè)人貸款面談面簽及實(shí)地調(diào)查。現(xiàn)馬某甲、馬某乙雖否認(rèn)A 銀行為善意，但未提供相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。遂判決認(rèn)定A 銀行善意取得在案涉房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，對(duì)拍賣、變賣案涉房屋所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

馬某乙不服一審判決，上訴至二審法院。

二審法院認(rèn)為，盡管馬某甲持有的房屋所有權(quán)證嗣后被撤銷，但現(xiàn)有證據(jù)表明A 銀行在辦理抵押登記時(shí)并不存在知道或應(yīng)當(dāng)知道馬某甲系無權(quán)處分的情形，因此應(yīng)認(rèn)定其為善意。馬某乙雖主張A 銀行與他人惡意串通或在審查放貸時(shí)具有故意或者重大過失，但并未能夠提交有效證據(jù)予以證明，故其關(guān)于A 銀行不構(gòu)成善意的上訴理由，不予采信。最終二審法院維持了一審法院的判決結(jié)果。

評(píng)議意見

馬某甲與A 銀行簽訂抵押合同并辦理抵押登記時(shí)，雖案涉房屋的登記所有權(quán)人為馬某甲，但該房屋所有權(quán)證后被撤銷，馬某甲在未得到真實(shí)權(quán)利人的同意或追認(rèn)下以房屋辦理抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無權(quán)處分。因此本案的焦點(diǎn)問題為案涉房屋所有權(quán)證被撤銷后，A 銀行能否善意取得以該房屋登記的抵押權(quán)。

關(guān)于善意取得制度，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了當(dāng)事人善意取得物權(quán)須同時(shí)滿足三個(gè)要件：一、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；二、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；三、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。該條同時(shí)規(guī)定，除所有權(quán)以外的其他物權(quán)的善意取得可以參照前款規(guī)定。抵押權(quán)的善意取得亦應(yīng)符合前述規(guī)定。在運(yùn)用前述規(guī)定對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行具體認(rèn)定時(shí)，要注意以下三點(diǎn)問題。

一、善意取得制度的適用前提是不動(dòng)產(chǎn)登記存在錯(cuò)誤。

善意取得，是無處分權(quán)的占有人將占有物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人或設(shè)定他物權(quán)，善意受讓人依法取得該物的所有權(quán)或其他物權(quán)。善意取得是針對(duì)無權(quán)處分行為而設(shè)立的，但不是所有的無權(quán)處分行為均可適用善意取得制度。

為了說明這個(gè)問題，我們對(duì)比以下兩種情形：

情形一.甲（父）、乙（女）是父女關(guān)系，乙盜取了甲存放在家中的房屋所有權(quán)證和身份證，通過偽造甲簽名等方式將房屋變更登記到乙名下，并取得了新的房屋所有權(quán)證。乙和丙銀行簽訂了貸款合同，以該房屋作為抵押，并辦理了他項(xiàng)權(quán)證書。

情形二：甲（父）、乙（女）是父女關(guān)系，乙盜取了甲存放在家中的房屋所有權(quán)證和身份證。乙和丙銀行簽訂了貸款合同，并通過丁冒名甲以該房屋辦理了抵押登記。

本案即為情形1。以上兩種情形存在的重要區(qū)別在于情形1 中乙就房屋對(duì)外抵押時(shí)，取得了房屋所有權(quán)登記；情形2 中房屋所有權(quán)登記未變更，始終在甲名下，乙對(duì)外抵押系冒名處分。

冒名處分是他人冒充真實(shí)權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記并不存在錯(cuò)誤。由于善意取得是對(duì)于交易安全和所有權(quán)保護(hù)在利益平衡后的一種制度安排，其理論基礎(chǔ)在于物權(quán)登記的公示效力和公信力，在冒名處分中，處分人通過違法方式冒充權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)，在登記內(nèi)容本身沒有錯(cuò)誤的情況下，不應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。在A 銀行與馬某甲、馬某乙的案件中，馬某甲非真實(shí)權(quán)利人，屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的情形。具備善意取得的適用前提。

二、對(duì)于善意要件的認(rèn)定。

在前提具備后，接下來需要判斷的是A 銀行是否滿足善意取得的構(gòu)成要件。善意取得的三個(gè)構(gòu)成要件中，后兩個(gè)要件即合理價(jià)格、登記或交付，客觀可見、易于判斷。認(rèn)定A 銀行能否善意取得房屋抵押權(quán)的核心問題在于A 銀行是否構(gòu)成善意。善意要件是善意取得制度的核心構(gòu)成要件。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第十五條進(jìn)一步規(guī)定了善意要件需滿足受讓人對(duì)于轉(zhuǎn)讓人的無權(quán)處分為“不知”且無“重大過失”。故本案需要就A 銀行對(duì)于馬某甲為無權(quán)處分是否明知或者是否存在重大過失進(jìn)行判斷。

問題一：本案中A 銀行對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況是否負(fù)擔(dān)超越不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的調(diào)查核實(shí)義務(wù)，即如果A 銀行沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，是否存在重大過失？

設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)在金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人和借款人之間極為普遍，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于簽訂和辦理抵押貸款合同有較為嚴(yán)格的流程要求，如我國(guó)《商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查”，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，無論外部監(jiān)管還是內(nèi)部風(fēng)控均要求對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況進(jìn)行嚴(yán)格審核，故其怠于履行或瑕疵履行審核義務(wù)，如未就共有情況等進(jìn)行審查，應(yīng)認(rèn)定其行為存在重大過失，不符合善意要件要求。反之，如果金融機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了審查并認(rèn)定材料真實(shí)有效，即使事后證明材料系申請(qǐng)人偽造，銀行也無須承擔(dān)審核不嚴(yán)的法律責(zé)任。在分配舉證責(zé)任時(shí)，按照誰主張誰舉證的原則，由主張受讓人存在惡意的一方承擔(dān)舉證責(zé)任，即善意可以通過推定來確定，但在受讓人存在應(yīng)盡未盡調(diào)查審核義務(wù)情形時(shí)，則舉證責(zé)任由受讓人負(fù)擔(dān)。本案中，A 銀行已舉證證明其履行了審慎審核義務(wù)，馬某甲、馬某乙未能舉證證明A 銀行存在惡意，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

問題二:假設(shè)與馬某甲簽訂貸款協(xié)議和抵押協(xié)議的相對(duì)方分別為A 銀行、非熟人關(guān)系的王某、熟人關(guān)系李某，則對(duì)A 銀行、王某和李某的善意的判斷，是否有不同？

不同的受讓人在交易中所負(fù)擔(dān)的注意義務(wù)程度是不同的，交易主體特性和交易雙方之間的關(guān)系遠(yuǎn)近對(duì)于認(rèn)定其善意與否存在直接影響。如果不對(duì)交易主體、交易經(jīng)過等因素進(jìn)行綜合判斷，是難以得出善意結(jié)論的。一般而言，較之個(gè)人抵押權(quán)人，金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人負(fù)有較高標(biāo)準(zhǔn)的審查義務(wù)，而在個(gè)人之間設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的，較之偶發(fā)性借貸產(chǎn)生的抵押，存在多次交易關(guān)系的抵押權(quán)人負(fù)有較高標(biāo)準(zhǔn)的審查義務(wù)。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況比如共有情況的審查，并非是受讓人的絕對(duì)義務(wù)，也非衡量善意的唯一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于善意的認(rèn)定，是對(duì)交易各因素的綜合性判斷。如受讓人為銀行等金融機(jī)構(gòu)或?yàn)槭烊岁P(guān)系，基于機(jī)構(gòu)專業(yè)性和熟人的身份關(guān)系，要求其應(yīng)對(duì)處分人共有情況進(jìn)行審查，否則構(gòu)成重大過失；對(duì)于在非熟人之間的普通交易中，應(yīng)保護(hù)受讓人對(duì)于公示登記公信力的信賴，不因未審查共有情況而否認(rèn)善意。

三、認(rèn)定善意以辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為判斷時(shí)點(diǎn)。

登記機(jī)關(guān)自收到申請(qǐng)，到審查及最終辦理抵押登記需要工作時(shí)間。從善意取得的制度目的分析，在向登記機(jī)關(guān)提交登記申請(qǐng)之時(shí)受讓人為善意的，其交易行為就已具備了足夠的正當(dāng)性，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。在申請(qǐng)辦理抵押登記之后，受讓人知悉處分人為無權(quán)處分的，不影響受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

本案中，雖然抵押權(quán)設(shè)立所依據(jù)的房屋所有權(quán)證后被依法撤銷，但A 銀行在辦理抵押登記之時(shí)對(duì)于登記權(quán)利人馬某甲非真實(shí)權(quán)利人的事實(shí)并不知悉，故仍符合善意要件要求。