小區(qū)停車糾紛多，民法典怎么說

鄔定伸

即將全面施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）被譽為“公民的權(quán)利宣言書”“社會生活百科全書”。從本期開始，我們將結(jié)合社區(qū)治理中遇到的實際問題，與大家一起學(xué)習(xí)《民法典》有關(guān)規(guī)定，以法律為依據(jù)，做依法治理的“明白人”，提升基層社會治理能力。

隨著人們生活水平的提高，私家車走進了千家萬戶，小區(qū)業(yè)主對停車位的需求也大幅增長，停車難，車位難找，因車位問題發(fā)生的糾紛屢見不鮮。將于2021年1月1日起全面施行的民法典，其中就包含了對解決停車糾紛問題的相關(guān)規(guī)定。

業(yè)主停車，是否有優(yōu)先權(quán)？

張先生是某小區(qū)的業(yè)主，但未購買小區(qū)車位。小區(qū)物業(yè)為增加收入，未經(jīng)業(yè)主委員會的同意擅自將小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的公共車位對外出租，致使張先生不得不到小區(qū)外自行解決停車問題。張先生能否要求物業(yè)收回出租的車位，優(yōu)先解決業(yè)主的停車問題？

小區(qū)物業(yè)主動創(chuàng)收的行為或許情有可原，但我們不能以犧牲小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益為代價。民法典第276條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

可見，在車位稀缺的情況下，法律優(yōu)先保障的是作為業(yè)主的停車權(quán)。這背后的邏輯也不難理解，作為小區(qū)主人的業(yè)主，當(dāng)然有權(quán)優(yōu)先使用小區(qū)的公共資源。

民法典第274條中規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。既然建筑區(qū)劃內(nèi)的公共車位屬于小區(qū)業(yè)主的共有財產(chǎn)，那么小區(qū)業(yè)主當(dāng)然有權(quán)共同管理這些車位。如果經(jīng)過業(yè)主委員會的同意，小區(qū)物業(yè)對外出租公共車位也并無不可，但是在未經(jīng)過其同意的情況下擅自對外出租車位，無疑就會侵犯到作為小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)益。在以上案例中，張先生當(dāng)然可以要求小區(qū)物業(yè)及時收回車位來滿足業(yè)主的停車需求。

小區(qū)道路兩側(cè)空位改造收費合理嗎？

周先生到其岳父所居住的小區(qū)看望長輩。這個小區(qū)建成較早，車位都是在小區(qū)道路兩側(cè)的空位上改造而成。每次停車，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員都要求周先生支付5元的停車費用。周先生認(rèn)為小區(qū)物業(yè)公司無權(quán)收取停車費用。

上述情形也是小區(qū)停車中的常見問題。很多小區(qū)為了方便停車，常常會把小區(qū)內(nèi)的公共道路改造為停車位并收取一定管理費用，這一收費的合理性往往會受到車主的質(zhì)疑。根據(jù)民法典第275條第2款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”可見，這些改造車位法律上屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。小區(qū)物業(yè)經(jīng)法定程序獲得業(yè)主同意后，當(dāng)然可以向占用車位的車主收取一定的停車管理費用。可是，如果物業(yè)公司的收費行為沒有獲得業(yè)主的委托授權(quán)，也沒有物業(yè)服務(wù)合同約定的任何合同依據(jù)，那么收費行為就很可能缺乏法律根據(jù)。在后一種情況下，小區(qū)物業(yè)收取停車費用就屬于擅自擴大收費范圍，業(yè)主有權(quán)要求停止收取停車費用。

小區(qū)租賃車位所得收益歸誰所有？

王先生所在的小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會表決，同意物業(yè)公司對外出租部分小區(qū)車位。物業(yè)公司在租賃車位的過程中，直接將出租所得據(jù)為己有，聲稱以此支付車輛管理費用。王先生作為業(yè)主代表，認(rèn)為物業(yè)公司無權(quán)侵占車位出租獲得的收益，要求物業(yè)公司交出該筆款項。

本案例屬于小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司就車位對外出租產(chǎn)生的收益之歸屬產(chǎn)生的糾紛。首先應(yīng)當(dāng)明確，對于小區(qū)業(yè)主共有的車位，物業(yè)公司并不當(dāng)然享有使用、收益的權(quán)利，后者只是接受業(yè)主的委托授權(quán)經(jīng)營管理這些車位（一般而言，除了人防車位、開發(fā)商保留的車位和已出讓給業(yè)主的車位外，其他車位屬全體業(yè)主共有）。民法典第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”可見，出租業(yè)主車位獲得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，當(dāng)然，物業(yè)公司可從中扣除必要的管理成本。因此，王先生當(dāng)然可以要求物業(yè)公司返還該筆車位出租獲得的收益，但應(yīng)為物業(yè)公司保留必要的經(jīng)營管理費用。

（作者單位：臺州職業(yè)技術(shù)學(xué)院

馬克思主義學(xué)院）

（責(zé)任編輯：方丹敏）