京投發展：深耕TOD智慧生態圈，構建城市利益共同體

李權云

截至2020年9月30日，中國內地累計41個城市開通城軌交通運營線路，總長度達7141.55公里。正在加速成網的城市軌道交通如一條條大動脈，用巨大的運量為城市各個角落輸送著養分，也給新型城鎮化注入強勁的動力。

飛速發展的不只是軌道交通本身，還有以TOD（以公共交通為導向的城市發展模式）為主的軌道交通沿線及站點周邊的土地開發。2019年，全國城市軌道交通在建物業開發面積2269萬平方米，同比增加近80%。今年前9個月，全國累計成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。在房地產行業步入“15萬億”下半場時，規模和效益前景突出的TOD市場正是藍海。

“雖然房地產行業整體處于平穩期，但TOD模式迎來了發展契機。”京投發展股份有限公司總裁高一軒此前表示。

這家在TOD領域深耕十年、已形成以車輛基地為主的TOD項目綜合開發優勢的企業，先后在北京建設了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山等優質項目，并以“TOD智慧生態圈”為核心開發理念，向全國邁進。

“植根于地鐵，生長于社區，最后開花于客戶需求和生活方式，這是我們做TOD整體的脈絡和布局。”在2020北京國際城市軌道交通展覽會暨高峰論壇的分論壇“京投發展·第三屆TOD創新論壇”上，高一軒就“TOD智慧生態圈”給出了自己的解讀。

他指出，所謂“智慧”和“生態”，就是在車輛段智慧規劃建造區域，通過高強度布局和低密度開發，賦予地塊新的價值，實現城市土地的集約化發展和資源合理配置，并實現人文、自然和產業生態價值的共存，使家庭生活、居住社區和外界社會資源共同構建起完整的智慧體系。

“比如我提供社交空間的場所，以人的生活需求和場景為依據，重新進行優化和鋪排，使高頻次的使用功能布局到高頻次的活動路線上。”高一軒表示，對客戶居家需求的專項研究，是塑造空間場景和服務的重要依據。

以京投發展·臻御府項目為例，“連廊本來是南方的設計，考慮到私密性問題，在北京采用此設計有很大風險，但我們在客戶調研過程中發現采光優于隱私，最后還是采用了連廊設計。”

在高一軒看來，基于社會場景和生活方式的消費，是未來重要的商業模式，而房地產逐漸會成為享受生活方式的端口。對于京投發展來說，最重要的是保持技術+運營的雙輪驅動優勢：“我們的核心關注點逐漸從軌道的技術、地鐵的銜接開始向車輛基地蓋上的運營、空間的營造和客戶的需求不斷進化，保證我們的TOD項目建設過程始終是兩輪驅動的，既有技術的核心能力，也有運營服務和場景營造的核心能力，這樣才能始終保證我們在運營和產品端的先進性。”

目前，京投發展正致力于為客戶提供多功能咽喉區、垂直交通融合區和蓋上公園相結合的整體生活方式載體，“我們聚焦一個群體，提出一個價值主張，創造一種極致的產品，并且提供內容社交和客戶的運營服務，聚集品牌參與者、品牌分享者、品牌擁有者形成社群。”

高一軒指出，客戶買什么房子，過什么生活，是重構整個行業未來價值的重要維度。在他看來，態度、服務和時間，是提高城市資源運營效能、盤活存量用地、喚醒城市活力的重要因素，“企業的初心很重要，如果想短平快，想快周轉，想賺把錢走人，我不建議做TOD。”