融入租房體系
——豐富以房養老方式的可行性分析

蔣華明

(上海工程技術大學 管理學院, 上海201620)

0 引 言

以房養老起源于荷蘭,在2003 年引入中國市場,主要目標人群是有房產但沒有現金的老年人,用于補貼部分無法滿足養老需求的老年人。 以往文章多數是描述以房養老在政策運行時的困難和原因分析,要么就是基于供給和需求相結合的模型分析以房養老的潛在規模和特征［1］,并利用CHARLS 調查驗證房產抵押的預估價值和老年人預期壽命相比,得出以房養老在價值風險上的問題。 本文在傳統以房養老——反向抵押貸款的基礎上引入租房體系,利用AHP 層次分析法建立以房養老＋租房系統模式的發展模型,結合專家咨詢法對指標進行比較,并構建判斷矩陣,計算各指標權重,最終建立以房養老＋租房體系的評價模型。

1 融入租房體系的以房養老模式的發展SWOT 定性分析

1.1 融入租房體系的以房養老優勢

以房養老顧名思義就是用所有權屬于自己的房產抵押給金融機構,金融機構對其房產的價值和未來的波動情況,以及貸款人的生命預期進行評估,以定期支付的方式付給貸款人養老金。 借款人逝世后收回房產,并將房產置于二手市場售賣,取得資金。這種方式類似于買房時按揭貸款的逆向過程,對現金少的老年人來說是有利的,可以有效的利用房產資源,同時增加了金融機構的盈利模式。

(1)有效緩解人口老齡化未富先老的情況。 中國的養老保險還沒有全覆蓋,社會養老保險實施較晚,存在養老金缺口。 以房養老的出現,至少能夠緩解部分有房產但沒有參與養老保險的老年人,同時也可以減輕在養老金方面的壓力。

(2)有利于金融機構的周轉和增值業務。 以房養老是通過金融利用房產套現變現的方式,可以增加價值上的流動。 通過房產抵押可以在一定程度上保存現有資產,取得資金。 也可以通過評估老年人的預期壽命和市場利率找到盈利點,增加了金融機構盈利的方式,避免把所有的雞蛋都放在一個籃子里,降低了投資風險［2］。

1.2 融入租房體系的以房養老的劣勢

(1)存在抵押風險。 使用商品房做抵押,房屋價值必然會受到市場波動的影響而存在風險,金融機構得到房產后委托給二手房機構時還存在委托風險。 如果市場的變動導致房產價值低于抵押時預估的價值,此時金融機構就會產生損失,這部分損失就是機會損失。

(2)可能存在長壽風險和道德風險。 貸款人對自己的健康狀況是非常清楚的,但金融機構只能通過大數據測算借款人的健康狀況,從而和房產價值進行比較,得出預期價值并支付養老金。 這樣的信息不對稱,會導致道德風險的存在。 貸款人可能故意隱瞞自己的健康狀況,使自己的生活品質得到保障。 金融機構可能會高估房產價值而給與過多的養老金,從而造成損失。

(3)市場會影響政策的推行。 市場是存在風險的,利率的波動會影響金融機構的決策。 市場的利率大于房產租房盈利,金融機構可能選擇其他投資方式代替倒按揭形式的租房。 此時以房養老就會出現有房沒處賣的情況,而且金融機構的倒按揭一般采用固定利率,受市場風險的影響很大。

1.3 融入租房體系的以房養老的機會分析

(1)多種選擇的以房養老模式。 融入租房系統的以房養老,使得既有傳統觀念又想保證老年生活質量的老年人可以不用轉移自己的產權所有權就可以得到養老金。 在傳統以房養老倒按揭的基礎上又增加了一種選擇。 存房＋養老保全了這部分老年人的退路,還可以將自己的房產留個后人。

(2)金融機構和貸款人的風險降低。 傳統的倒按揭方式是使用固定利率計算的,對市場風險和政策風險的可控性不強。 采用租房系統,可以隨時根據市場的利率分期簽約,在市場利率較高時適當降低養老支付金,而當市場利率較低時適當調高養老支付金。 租房分期簽約的另一個優勢是如果貸款人在合約到期前死亡,按照傳統倒按揭的方式,房產的所有權是要轉移給金融機構的,雖然金融機構會根據房產當時的估值將沒付完的養老金支付給貸款人的繼承者。 但基于傳統觀念,貸款人更希望將房產所有權轉移給后人。 租房系統避免了這樣的問題。

(3)減輕了養老壓力有利于社會和諧。 先前以房養老的方式雖然在一定程度上緩解了國家養老金的負擔。 但我國傳統繼承房產的觀念根深地固,短時間改變還是存在很大難度,成為傳統以房養老推行中的障礙。 加入租房體系使得原來需要轉移的房產可以保留下來,既不會破壞老年人的想法,也不會破壞代際間的和諧。

1.4 融入租房系統的以房養老威脅分析

(1)租房體系的收益影響貸款人的決策。 融入租房系統的以房養老,雖保存了老年人對房產的歸屬感,但租房的收益肯定比傳統倒按揭支付養老金要少。 而且通常針對的人群,要么是在已有住所的前提下,要么就是已經在養老院生活。 如果養老院的費用高于租房獲得的收益,這部分的差額是需要老年人自己解決的。

(2)房屋質量得不到保證。 將房產交給金融機構進行出租,雖然收益有保障,但是承租人肯定沒有所有人更愛惜自己的房子。 由于年久失修,也會影響房產的價值,進而造成了貸款人的損失。

(3)嚴格的市場監管和完善法律法規的缺失。無論是傳統的以房養老還是融入租房系統的模式,都沒有很完善的法律法規約束,這樣會導致市場漏洞,使老年人的權益得不到保障。 又由于沒有權威的第三方去預估房產的價值和保證交易的公平公正,導致很多老年人放棄這個決策。

2 租房＋養老模式發展的SWOT＿AHP 分析

2.1 建立模型

租房體系養老模式的層次結構模型如圖1 所示。

圖1 租房體系的以房養老模式的層次結構模型Fig. 1 Hierarchical structure model of the house-for-pension model of the rental system

通過上述分析和有關文獻構建模型指標如表1 所示。

表1 SWOT 矩陣因子Tab. 1 SWOT matrix factors

對其賦值構造關于租房＋以房養老模式發展的影響因素的系統判斷矩陣如表2 所示,因子判斷矩陣如表3～表6 所示。

表2 系統對比矩陣Tab. 2 System comparison matrix

表3 因子對比矩陣STab. 3 Factor comparison matrix S

表4 因子對比矩陣WTab. 4 Factor comparison matrix W

表6 因子對比矩陣TTab. 6 Factor comparison matrix T

最后,綜合所有判斷矩陣的計算結果,并按照不同層級分類匯總,對所有計算權重進行排序,得出系統模型的層次總排序,如表7 所示,將所有矩陣計算權重進行排序和一致性檢驗。

表7 層次總排序及一致性檢驗結果Tab. 7 Total ranking and consistency test results

2.2 模型分析

根據系統模型SWOT 分析可以得到,在系統判斷矩陣中CR = 0.099 1＜0.1,符合一致性標準并通過一致性檢驗,是一致性矩陣。 外部機會和威脅的權重分別為：0.480 7、0.240 3、0.125 4、0.153 6,從中可以發現內部優勢對其影響最大,其次是內部劣勢因素。 證明了“租房體系下的以房養老”的優勢明顯可以改善老年人養老選擇。 同時也發現外部機遇和威脅對其影響較小。

在各個因子判斷矩陣中可以看到,所有的因子判斷矩陣的一致性比值CR 都小于0.1,并通過一致性檢驗。 而在各個影響因素在組內所占的權重中“資金周轉”的權重0.558 4是最大的,這說明以房養老在該模式下,有效的保證資金周轉是關鍵的內部因素。 通過分析各個因素在總的系統中所占的權重,資金周轉S2、人口老齡化S1、選擇多樣化W1 和房屋質量T2 的權重較大, 分別為0.268 4、0.153 6、0.142 6、0.074 3。 這也正反應出租房體系下的以房養老主要受到資金周轉、人口老齡化、老年人選擇的多樣化問題和房屋質量的制約。

3 結束語

本文結合SWOT＿AHP 模型的分析結果得知：資金周轉是老年人決定租房體系下以房養老的決策影響的關鍵因素。 證明了這種模式可以有效激勵老年人選擇該養老模式。 但在當前以房養老的模式下,對房產租用的監管不到位,產權人往往因為擔心自己的房產受到破壞而放棄這種養老模式。 在這種情況下就需要政第三方機構加強監管,保障老年人房產權益。

總之,要推動租房體系下以房養老的模式,必須加大扶持力度,同時做好公共管理的職責,加強監管。 讓老年人的養老模式可以有多一種選擇。 其次金融機構應該加強其管理能力,不斷吸收有關專業的管理人才,避免金融風險,樹立品牌形象,提供更好更便捷的服務與功能。