住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響探究

李和燕

摘要：住房公積金制度在很大程度上促進了城市住房的發(fā)展，為公眾提供了長期穩(wěn)定的信貸資金。住房公積金作為一種公共基金管理機構(gòu)，在維護社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。隨著國家政策的支持和企業(yè)待遇的提高，擁有住房公積金的職工人數(shù)不斷增加，這也在很大程度上增加了住房公積金貸款的風險。誠然，我國住房公積金制度并不完善，在實際風險管理中也存在一些問題。住房公積金貸款規(guī)模的擴大和申請住房公積金貸款人數(shù)的不斷增加，都對住房公積金的風險管理提出了新的挑戰(zhàn)。鑒于此，本文分析了住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響，以供參考。

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;房地產(chǎn)銷售;影響;策略

引言

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟表現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)銷售模式也處于變化之中。相關(guān)部門及人員應(yīng)通過分析市場發(fā)展情況，認真研究并分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，并對住房公積金貸款利率進行科學(xué)調(diào)整，促使房地產(chǎn)銷售朝著更加健康的方向發(fā)展。

一、住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響

（一）房價變化因素

在新的經(jīng)濟形勢下，房價的變化會直接影響房地產(chǎn)的整體銷售。當物業(yè)市場管理方面售價上漲，但房屋貸款增幅不明顯時，很容易影響物業(yè)銷售，導(dǎo)致物業(yè)比重下降。因此，住房貸款變動和房地產(chǎn)售價變動的趨勢是不同的。為了提高房地產(chǎn)市場的效果，管理者必須了解房地產(chǎn)價格變化的市場發(fā)展和范圍，對房地產(chǎn)銷售的影響因素，對房地產(chǎn)銷售價格實行科學(xué)控制。

（二）氣泡預(yù)警因素

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中，經(jīng)濟發(fā)展發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但總體而言，房地產(chǎn)價值沒有變化。在不斷變化的經(jīng)濟形勢下，相應(yīng)的經(jīng)濟形勢將朝著異構(gòu)的方向發(fā)展。值得注意的是，在土地和土地銷售貸款和價格變化時，重點應(yīng)放在相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢是地方還是國家。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的控制因素，快速開展日常工作，適應(yīng)行業(yè)不斷變化的線性回歸方程，了解相應(yīng)的動態(tài)。

二、防范住房公積金貸款風險的策略

（一）住房公積金貸款收緊政策

面對居高不下的個貸率，許多地區(qū)實施了住房公積金貸款的收縮政策，通過降低貸款額度、提高購房首付比等一系列量入為出的措施嚴格控制住房公積金貸款的總量。北京市于2018年9月份出臺《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》《關(guān)于落實放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》等住房公積金新政，將住房公積金貸款額度從80萬降到60萬;規(guī)定二套房認房又認貸;普宅首付至少35%，二套非普宅首付不低于80%;公積金貸款的年限最長算到65歲，不再是70歲;月還款額不超月收入6成，超限降貸款額度。廈門市住房公積金管理自2016年以來，將原本0.8的流動性調(diào)解系數(shù)兩度下調(diào)至0.6，倒逼繳存職工重新配置個人住房組合貸款、或延長其貸款年限。[16]這些政策雖然一定程度上限制了住房公積金的流出量，緩解了地區(qū)住房公積金的流動性風險，但是這種人為收緊政策與住房公積金的住房保障功能及其社會福利性質(zhì)背道而馳，不是住房公積金平穩(wěn)發(fā)展的長遠之計，更是有損其社會公信力。

（二）提高員工職業(yè)操守與職業(yè)道德

針對住房公積金貸款業(yè)務(wù)相關(guān)員工存在的工作上的不規(guī)范、不合法操作，住房公積金單位要積極采取應(yīng)對措施來解決這一類風險。如開展定期的綜合考核，并與績效進行掛鉤;或是定期開展宣傳與教育工作，切實提高住房公積金貸款工作人員思想境界，提高員工的職業(yè)操守和職業(yè)道德;又或者制定道德與操守方面的獎懲制度，秉持公開、公平、公正的原則，進一步將獎勵與懲罰落實到個人身上等等。不管何種措施，都是以提高員工職業(yè)操守與職業(yè)道德作為目標的，以此來降低住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中的人性化風險。

（三）加強貸后管理力度

住房公積金單位應(yīng)當對貸款人的資金用途有一個長期的追蹤、調(diào)查，也可以放權(quán)給銀行，讓銀行進行協(xié)同追蹤、調(diào)查，這是加強貸后管理的一種有效措施。也可以說，這是一種動態(tài)監(jiān)察，對貸款人的信用、支付能力、安全狀況做一個系統(tǒng)的評分，保證住房公積金貸款出去的資產(chǎn)穩(wěn)定和安全。同時也為確保貸款人是否合理、合法的使用這筆資金。此外，還應(yīng)加強貸款合同管理，切實為產(chǎn)業(yè)自身提供保障，并作為追訴利益的明確依據(jù)。

（四）健全信用評價體系

相關(guān)部門應(yīng)當出臺信用評價體系，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)具體情況，完善該體系，提高住房公積金貸款風險防范與控制能力。住房公積金貸款業(yè)務(wù)包括許多核查工作內(nèi)容，基本的核查工作之一就是針對借款人的信用開展相關(guān)審查工作。通常來說，在辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)活動的過程中，可以利用人民銀行征信系統(tǒng)開展相關(guān)的查詢與審核工作。為了提升住房公積金貸款風險防范與控制能力，當?shù)刈》抗e金管理部門在有關(guān)的征信系統(tǒng)中，錄入借款人的個人信息、實際款項交納等內(nèi)容，這樣在提升征信審查標準的同時，還能提高借款人信息的真實性，增強相關(guān)信用評價體系的科學(xué)性與系統(tǒng)性，有效降低發(fā)生貸款風險的概率。

（五）拓寬公積金的融資渠道，增加公積金的供給量

各地的“開源”策略來看，住房公積金資金證券化、公轉(zhuǎn)商補息貸款這些方法不失為增加住房公積金供給量的好策略，但是從長遠角度來看，這些策略仍需要進一步的完善和規(guī)范，從而保證資金的安全和流通。

結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，引起了廣泛關(guān)注。人們傾向于選擇住房公積金貸款，政府負責開展住房公積金貸款的調(diào)控工作，其利率變化會對房地產(chǎn)銷售造成直接影響。因此，房地產(chǎn)銷售應(yīng)當密切關(guān)注住房公積金貸款，緊跟其變化發(fā)展形勢，依據(jù)市場情況，對房地產(chǎn)銷售價格進行科學(xué)調(diào)整，加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

參考文獻：

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