淺談房地產行業的現狀和未來發展趨勢

閆沁梅

摘要：目前中國的經濟和企業有著許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。自2020年以來，房地產、商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。根據相關數據顯示，雖然今年一季度新房合計成交規模降幅達到近三成，二手房成交量同比減少44.6%，但是在2020年六月份以后國內房地產市場的新房樓面價和溢價率都呈現出回升態勢。從長期看，需要順應趨勢，對業務作出調整，促進相關能力的建設、增強抗風險和穿越周期的能力。本文將通過研究目前房地產行業的新房、二手房和租賃服務三方面的現存狀況，淺談房地產未來的發展方向。

關鍵詞：房地產行業;現存狀況;發展趨勢

一、引言

全國商業地產投資、新開工、銷售同比均呈下降態勢。2020年1-3月，全國商業地產開發投資額為3142億元，同比下降13.5%;新開工面積為3168萬平方米，同比下降32.1%;銷售面積為1649萬平方米，同比下降35.4%。房地產作為我國經濟的支柱產業，各地政府頻出穩樓市政策，新政出臺的密集程度簡直令人應接不暇，1月36次;2月75次;3月60次……今年一季度，房地產累計調控次數高達171次，比去年同期大漲64%，雖然政策不同，但大抵都在向房地產示好，幫助推樓市復蘇，維持整體企穩前行。與此同時，央行對房地產市場也給予了極大支持，降準、降息、降LPR……樓市利好政策頻發，2月初央行下調逆回購利率10個基點后，當月MLF和LPR緊隨其后開啟下調。

房地產我國經濟發展中作為支柱產業，仍然具備較強韌性，在2020年6月份以來，房地產市場需求也將會逐步被釋放，在政策與城市化進程的雙重推動下，將迎來新一輪重要發展期。以經紀行業為例，無論是中國還是美國，房地產市場隨經濟波動潮起潮落，交易量在波動，經紀機構和經紀人規模也在波動。

二、房地產行業的現存狀況

（一）新房方面

由于前幾個月新房銷售幾乎接近停滯，房地產開發企業資金承壓。由于定金預收款及按揭貸款在開發企業到位資金構成中占比接近50%，銷售回款下降沖擊房企的資金鏈，容易陷入現金流和債務困境，開發銷售收入占企業收入比重超過90%，高杠桿高周轉企業的資金困境尤其突出。對于企業的長期發展來說，需要順應趨勢，對業務作出調整，促進相關能力的建設、增強抗風險和穿越周期的能力。商品房的銷量已經從頂峰進入下行通道，房價仍然會在高位堅挺緩緩上行，這是總的趨勢。目前我國房地產市場“第二大周期”的運行速度增加，但是，總體趨勢沒有改變，也不會改變。我國房地產市場至少還有10年以上的發展周期。

（二）二手房方面

經紀公司業務模式重人力投入，受突發事件的影響也較大。具體來說，二手房流通的受到的沖擊比較大一些，鏈家重點18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺成交量同比降幅超過60%。在業務停滯，收入顯著減少的情況下，門店租金和人工成本的剛性支出成為企業巨大的負擔。當前貝殼平臺上已有50家中介機構向平臺提出融資需求。2020年一季度，86個樣本城市中有55個城市商品房成交面積降幅超25%。大房企項目多、布局廣，可靈活調整銷售安排、有效對沖單一市場風險。大型房企單城貢獻低，可通過加大布局城市的項目拓展力度實現業績增長。

（三）租賃方面

市場上租賃需求的大幅減少對于長租公寓企業造成巨大沖擊。目前我國房地產企業的租賃市場降溫明顯，成交量大幅下降，新增供需減少。今年1-2月鏈家重點18城住房租賃總成交量同比下降82.7%，重慶、廊坊、合肥、西安和武漢同比下降超過90%。租賃需求的減少對于長租公寓企業造成巨大沖擊，據調研，截至2月底，自如、蛋殼等長租公寓企業的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20個百分點;自如房源平均多空置15天;安歆公寓銷售預訂同比減少30%。同時，租賃企業為保租客安全，采購大量物資，引起成本增加。長租公寓企業對業主端的付款壓力大大增加。

三、房地產行業未來的發展趨勢

房地產開發企業，必須適應這種群體意識，潛心去創造一種新的開發模式，在新的形勢下打開新的局面。當社會群體追求從“發家致富”轉變為“現世安好”時，房產開發就進入一個不同的階段。所以有業內人士提出：在這個階段，房企要做兩件事情，一是為“美好生活”提供服務;二是為“美好人生”提供慰藉。二手房市場受此影響恢復速度更慢。新房“以價換量”新房優勢突出分流二手放需求二手房價格壓力大，成交周期繼續延長，目前大部分城市重點城市房源交易周期已經超過120天。

第一，未來房地產線上化趨勢不可逆，數字化進程加速。現在我國房地產行業正在加速住房消費線上化趨勢并提高了消費者對品質服務的偏好。消費者的需求需要在線上被滿足，這對房產交易平臺及房企的線上基礎設施建設能力及管理能力提出挑戰。2月前三周貝殼平臺VR總帶看量達655萬次，人均VR帶時長達10分鐘。重點18城市線上客戶占比超過70%，較2019年50%有顯著提升。非典改變的是小額高頻消費的線上習慣，隨著互聯網對產業的改造，將會有大量的購房大額低頻消費的線上習慣出現。房地產行業商機線上化、作業線上化、管理線上化、培訓線上都將成為趨勢。此外，貝殼研究院發起的相關調研顯示6 成消費者購房將更關注社區物業品質，未來物管行業迎來機遇。第三，消費者行為偏好會發生變化。從需求度看，需求并沒有消失，而是被延后滿足。對購房人來說，計劃普遍延長3-6個月。從配套角度看，物業和醫療配套價值被放大。很多消費者目前會更加看重物業管理好的、低密度的、周邊配套完善和交通便利的小區。

四、結束語

在穩定的市場環境下，大房企銷售規模增長，將推動行業集中度繼續提升。政策制定也順應房企優勝劣汰趨勢，保障居民住房消費升級，維護行業平穩發展。一是鼓勵大房企通過收并購等方式消除中小房企資金鏈斷裂造成的不良影響，支持合理的并購融資。二是保障居民合理住房消費，在供給端增加熱點城市住宅用地供應、繼續推進棚改、加大舊改和老舊小區改造力度、發展租賃住房等。三是可建立房地產調控模范房企指標體系，推廣標桿房企經驗。現在大房企土地儲備、產品品質、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優勢凸顯，保障業績持續增長企業經營應從拿地、產品、營銷三個維度持續升級。一是優化拿地，以降低風險、提高周轉、控制成本;二是升級產品，更好地匹配市場需求;三是創新營銷，推廣和完善線上全流程營銷。