淺析PPP模式養老地產的供給側問題及對策

劉暢 曾靖聞

摘 要：作為民間資本與政府合作的一種先進的項目經營模式，PPP模式被引入我國養老地產領域以加強我國養老服務的供給力度已有數年。但是PPP模式已被引入多年，養老地產領域的供給側在市場定位、融資策略、監管方針等方面仍然難以給我國的養老群體一個滿意的成果。本文通過分析PPP模式養老地產在供給端存在的問題， 合理提出針對相應問題的解決對策。

關鍵詞：PPP模式? 養老地產? 供給側改革

近年來，傳統的居家養老遭遇到了巨大的挑戰，計劃生育政策和人口老齡化造成家庭內部的老年供養需求持續增加而供養來源持續減少，使得家庭養老供需日益嚴重脫節，大量的養老機構隨需求的增加應運而生。而當前，我國養老機構供求矛盾較為嚴重，老年人對養老院的需求遠大于供給。PPP養老地產作為近年來的熱門養老模式，憑借政府出資、企業經營的特點，有效的推動了養老產業的發展。但當養老產業需求側不斷增加的同時，供給側現有的問題與可優化的方向值得的進一步分析與思考。

一、PPP養老地產供給側存在的問題

（一）企業缺乏清晰定位，市場劃分不清

為了加大社會福利養老領域的供給側力度，國家不斷推進公立養老地產的建設。PPP模式下的養老地產項目由政府出資、企業管理，有效緩解了政府的運營壓力，也降低了項目的融資困難程度，讓企業擁有設計性價比更高的養老服務的空間，滿足廣大老年群體的需求。但當下的問題是，開設PPP養老服務的企業常缺乏清晰定位，難以將PPP項目的與純私營、純公立的養老機構區分開來，因此無法突顯PPP養老項目特有的優勢，不足以有效改善“養老難，養老貴”現狀。

（二）地產融資難度大、效率低

PPP養老模式雖通過與政府合作，獲得一部分地產建設財政補貼，使得政府和開發商共同承擔開發風險。但由于不同的養老項目設計也需要花費一定的資金成本，很多中高端定位的PPP養老地產仍存在較大的資金缺口。而養老行業具有前期投入大、資金回收慢、公益性強、收益率較低等特點，難以在短時間獲得足夠的融資，從而導致PPP地產供給量難以上升。

（三）缺乏有效的衡量指標，監管阻力大

PPP養老地產的運營項目以服務為主，缺乏合理有效的衡量指標，帶來了較大的監管難度。區別于基礎設施項目的硬性指標，養老服務項目通常以人文本，依據老年群體的健康狀況，家庭條件以及個人意愿為劃分，提供不同等級、不同種類的服務，并依此制定相關服務指標。而當前監管面臨的難題是，養老規范的衡量指標偏重于硬件設施，對標準化服務指標的歸并相對欠缺，因此加大了政府的監管阻力，對PPP養老地產的引入造成了一定的障礙。

（四）收費機制不統一，加大規劃難度

PPP養老地產的規劃意圖通常產生于城市發展和舊城改造的過程中，會受到如地產建設規模、區位、收費差異等復雜因素的影響。其中，價格彈性較大的收費機制，成為地產供給過程重的較大難題。PPP養老項目收費機制隨各類服務的不同呈現出較大的差距，不同的收費方式也給投資回報率，回報周期等指標帶來一定的差異，從而影響投資人的決策。因此，在PPP養老地產規劃初期，對于收費方式和收費標準便需要進行進一步的考察與價值衡量，加大了推進PPP養老地產相應規劃的難度。

二、優化供給側改革的建議

（一）強化市場細分，打造品牌效應

企業應加大對政企合作養老模式的宣傳、積極樹立PPP養老品牌、進行更有特色、更為鮮明的市場劃分。為了從質量與價格上將PPP項目與純私營、純公立的養老項目區別開來，企業應在宣傳過程中以降低老年群體對PPP模式認知的的模糊度為目標，從分展示PPP項目的優越性，吸引更多潛在消費者，提高PPP養老項目的供給側質量。

（二）提高企業參與PPP養老地產的可行性

對PPP養老地產的供給側改革要求政府實現職能的轉變。企業多樣化吸收社會資本，積極開展基礎建設，而政府充分發揮其職責范圍內的輔助作用，在監督和調控的地產建設進展的同時，適時調整政策并確保政策的穩定性，讓PPP養老地產的建立更加順利、可行。

（三）加大政企合作力度，增強PPP地產融資的多樣性

為了提高社會力量對PPP服務業的參與度，政府應對有計劃參與PPP項目的養老租賃地產實施一定的租金減免制度，降低其向銀行貸款的門檻，為地產的后續籌建、養老項目的開展提供更多的基金支持。同時，為了更加直接參與PPP項目的發展建設，政府也可以撥付專門的扶持基金，以還本付息的方式提供給參與養老服務業的組織，調動社會力量參與PPP養老供給的積極性。此外，PPP地產開發企業也可以同時追求多樣化的融資形式，結合銀團貸款，互聯網眾籌等多種籌資模式，有效彌補資金缺口，并向社會征求意見，提高融資過程的公開透明性。

（四）規范行業標準，合理提供政府資質的保障

政府應協助建立更為規范的行業科學預算制度，明確政府的購買責任，發揮其檢測儀監督職能，完善行業績效評價體系。同時，為提高需求側的適應度，政府應為相關PPP養老機構提供具有政府資質的認可，提高潛在消費者對養老機構的信任程度，并積極總結經驗教訓，進一步縮小當下需求側與供給側間的存在的數量差距，緩解養老需求矛盾。

三、結束語

PPP養老地產作為政府的重大戰略舉措， 以公建民營的方式化解養老機構運營初期的資金壓力，調動企業的積極性和創造性。但在今后的供給側改革中，政府應提高社會力量的參與度，拓寬企業融資渠道，提供企業融資效率。同時企業要努力配合，積極推動行業標準的制定，同時做好自身市場定位與市場細分，樹立PPP品牌效應。政企共同推動供給側改革，實現PPP項目的平穩健康可持續發展。

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