房地產上市公司財務風險預警研究

馮俊娜　侯雪筠

摘 要：隨著城市化的迅速推進以及我國經濟的迅猛發展，房地產“熱”已經是一種市場形勢，但在迅速發展的過程中，由于受到諸多宏觀因素以及房地產自身的行業特性的影響，比如房地產行業具有的資金密集、生產周期長、生產成本高、資金回收慢、資產負債率高等特點，使得該行業的財務風險備受關注。因此，有必要就房地產行業的特殊性與現實背景，對房地產行業的財務風險和預警進行研究。在分析房地產以及房地產資金鏈特點的基礎上，指出房地產上市公司面臨的財務風險，分析財務風險的成因，提出財務風險管理建議，以期為我國房地產行業財務風險預警起到一定的作用。

關鍵詞：房地產;上市公司;財務風險;預警措施

中圖分類號：F293.342? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）25-0105-03

一、房地產上市公司及其資金鏈特點

（一）房地產上市公司的特點

企業作為運用各種生產要素，向市場提供商品或服務的法人或其他社會經濟組織，一般具有獨立性、組織性、經濟性、盈利性等特定。而房地產上市公司與其他企業不同之處，具體表現為以下幾點。

1.政策性。由于房地產上市公司在我國經濟發展中有重要的支柱作用，國家在運用貨幣政策、土地政策等政策對宏觀經濟政策進行調控時，會對房地產上市公司產生很大影響，因而房地產上市公司的開發與經營受到法律制度和政府宏觀經濟政策的高度制約。

2.地區性。由于房地產上市公司經營對象為不動產，因而決定房地產不能在各地區之間流動，競爭范圍以本地市場為主。

3.關聯性。房地產上市公司與其他企業具有很強的關聯性，如房地產上市公司開發前期與鋼材、水泥等行業產生關聯，工程建造中與建筑、運輸等行業產生關聯，開發后期與裝修、設計、家電等行業產生關聯。

4.不確定性。房地產上市公司具有高風險高收益的特點，在經營過程中需要大量的資金投入，需要運用各種融資工具和手段進行融資。資金在投入使用后需要經過很長的工程建設期才能得到回收，在此期間由于市場環境面臨諸多不確定性，所以企業面臨較高的財務風險。但如果經營狀況良好，可以獲得高額收益。

（二）房地產上市公司資金鏈的概念及其特點

1.房地產上市公司資金鏈。房地產上市公司的資金鏈是指房地產上市公司在外界環境和自身發展水平的影響下，將從內外部籌措到的資金用于房地產項目的建設和投資，然后以銷售房產得到的收入來完成資金的回籠。

2.房地產上市公司資金鏈的特點。一是資金需求量大。房地產項目開發的商品本身價值比一般商品高，在龐大的項目開發過程中需要的資金投入必然很大。例如，在房地產開發時，公司必須支付巨額資金以取得土地使用權、施工所需要的工程材料和人工費用等，往往需要上億元的資金。如2010 年，江西鐘靈地產股份有限公司于江西省南昌市昌北經濟開發區建立的大型房地產開發項目，其土地購置款為1 600萬元，項目建設金額為12 579萬元。二是資金回籠慢。房地產項目開發過程的資金鏈循環過程表現為：貨幣資金-土地-在建工程-完工商品房-銷售收入+租金收入+存貨。房地產上市公司項目開發資金鏈循環（如下頁圖1所示）。

房地產從獲取土地到交付商品房之間需要經過多個環節，包括項目的可行性研究、項目計劃編制、項目建造規劃、選擇施工單位、施工單位施工、竣工后商品房宣傳、銷售、交付，一般需要經歷2—5年的時間。以上分析是建立在房地產項目直接出售的前提之下，如果企業試圖通過出租房屋而不是出售來實現資金的回流，所需的時間會更長。而一般情況下，大多數行業只需要在一年內就可以完成資金的回收。如萬科集團高層商品房（32—33層）的建設工期約為一年，加上招標拿地、商品房宣傳、銷售收款等流程需要經過兩年以上才能實現資金的回籠。

二、房地產上市公司面臨的財務風險

第一，籌資風險。我國房地產上市公司資金的內部來源包括房屋建造前期的預收款、銷售實現的銷售回款以及企業自有資金。外部資金包含金融機構貸款、股權融資和債券融資等，如銀行貸款與股權融資一直是保利集團重要的融資渠道。此外，近年來保利集團還通過大力發行公司債進行融資[1]。目前我國房地產上市公司還穿透監管嚴密、融資渠道少、資金投資監管趨緊等特點[2]。在控制宏觀杠桿率以及防范金融風險的要求之下，相關監管部門進一步加強新增貸款與房地產限額的管控，所以銀行等金融機構謹慎對待房地產上市公司的貸款，這直接導致房地產上市公司面臨融資困難的問題。

第二，投資風險。從圖2可以看出，在我國“限房價、競地價”政策引導下房地產上市公司土地購置面積從2014—2016年在逐漸下降。土地作為房地產上市公司的基礎生產資料，地價上漲導致的購置面積下降，以及房地產市場的價格管控，必然會壓縮房地產上市公司的利潤空間，給房地產上市公司的財務造成巨大的壓力。

第三，資金回收風險。圖3是2014—2019年我國商品房銷售額增長圖，圖中顯示，2014年房地產上市公司商品房銷售額呈負增長，其主要原因是國務院2003—2013年之間出臺了10次房地產調控政策。房地產信貸的持續收緊通過房地產上市公司融資以及個人信貸兩個渠道，對房地產市場交易造成嚴重影響。其間，面對經濟下滑壓力，央行采取相對穩健的貨幣政策，在堅持總體穩健的同時，力圖保持流動性合理充裕。同時，中央和地方出臺房市松綁政策，堅持去庫存的目標，逐步取消部分地區限購政策。這導致2015—2016年房地產銷售額持續增長，銷售情況較好。但是2017年與2018年商品房銷售急轉直下，主要原因是2017年習近平總書記在十九大報告中明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的。”并在全國進行集體租賃房試點，推行租購并舉。之后，各地紛紛落實中央精神，加強限購限貸措施的實施，直接導致房地產上市公司銷售額的大幅回落，也必然導致企業面臨無法周轉的財務風險[3]。

第四，負債償還風險。從下頁圖4可以看出，我國房地產上市公司的資產負債率近年來處于較高的水平，雖然較高的資產負債率能夠幫助上市公司規模的擴大，同時也能幫助公司提高競爭能力。但是接近于80%的資產負債率會使得公司產生較高的利息債務，也會出現再融資困難的情況。在連續幾年巨量融資后，房地產上市公司迎來了償債高峰期，融到的資金基本用于償還到期債務，如果房地產上市公司無法預判經濟形勢，有效防范資金鏈風險，就可能會引發財務風險[4]。

三、房地產上市公司的財務風險預警措施

第一，提高資金利用效率。資金的預算作為資金循環的起點，必須得到足夠的重視，資金預算的科學管理制度及其有效實施是財務良好運行的基礎。要對資金預算的執行情況實施管控與分析，及時發現并處理偏離預算的事項，確保資金預算的良好執行。此外，房地產上市公司需要從各個方面選取資金風險的預警指標，建立嚴格的風險管理系統，避免因資金鏈斷裂而發生財務風險。

第二，實現融資渠道多元化。首先，在籌資之前需要根據預算確定合理的籌資規模與方式。選擇貸款利率較低的機構使得資產負債率盡可能接近行業標準，同時還要考慮貸款到期時間的問題，盡量錯開各種債務的到期時間，避免出現集中支付造成的還款壓力。與此同時，公司要合理安排權益資金與債務資金比例。其次，拓寬融資渠道及融資方式多樣化。在常用的銀行貸款、發行債券的基礎上可以采取融資租賃、房產基金、房屋抵押貸款等方式。此外，還可以采用合作開發的方式[5]。多樣化的融資方式有利于公司財務穩定性。

第三，完善財務風險預警機制。首先，為了盡早識別財務風險，企業需要多方位監管經營、投資、籌資等活動的各個環節，完善信息收集、分析與處理系統，以此保障財務信息的完整性和有效性，為財務風險預警機制打下基礎。其次，為了保障企業可以抓住直接影響經營的關鍵因素，企業需要排除風險的威脅等級，借助專門的風險評估分析機制，加強對存在風險的識別和分析，進一步提高風險預警機制的有效性。最后，完善預警信號報警以及處理系統。房地產上市公司需要設置合理的預警信號和預警線，并連接到風險處理數據庫。當風險威脅度達到警戒標準線時及時將其反饋給管理人員，并通過數據庫分析為管理人員提供風險解決策略，使管理人員可以快速解決問題，提早規避風險帶來的損失。

參考文獻：

[1]? 徐龍彪.房地產行業融資環境及對策淺析[J].財務與會計，2018，（15）：64.

[2]? 張潔麗，上官萌.基于杠桿理論的房地產上市公司財務風險研究[J].商業會計，2019，（10）：46-49.

[3]? 戚家勇，蔡永斌.房地產上市公司財務風險評價研究[J].財會通訊，2018，（26）：114-118.

[4]? 高國華.嚴調控趨勢下房企信用風險分析[J].債券，2017，（7）：61-66.

[5]? 雷金橋，陸敬聰.房地產上市公司財務狀況分析[J].財會學習，2018，（19）：7-8.

Research on Financial Risk Early Warning of Real Estate Listed Companies

FENG Jun-na，HOU Xue-jun

（Harbin University of Commerce，Harbin 150028，China）

Abstract：With the rapid increase of urbanization rate，and the rapid development of economy in China，the real estate “hot” is a kind of market conditions，but in the process of rapid development，due to many macroeconomic factors and the influence of real estates own industry characteristics，such as real estate industry is capital intensive，long production cycle，high production cost，capital recovery slow，asset-liability ratio is high，the financial risk in the industry more attention.Therefore，it is necessary to study the financial risk and early warning of the real estate industry in terms of its particularity and realistic background.On the basis of analyzing the characteristics of real estate and real estate capital chain，this paper analyzes the financial risks faced by real estate listed companies，analyzes the causes of financial risks，and puts forward financial risk management Suggestions，so as to play a certain role in the early warning of financial risks in Chinas real estate industry.

Key words：real estate;listed companies;financial risk;early warning measures

收稿日期：2020-03-06

基金項目：哈爾濱商業大學2019年研究生創新科研項目課題“上市公司財務風險預警研究”（YJSCX2019-592HSD）

作者簡介：馮俊娜（1995-），女，陜西吳起人，碩士研究生，從事財務會計理論與方法研究;侯雪筠（1963-），女，山東招遠人，教授，博士，從事財務會計理論與方法研究。