淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)與效益分析

蔡承志

魯能集團(tuán)廈門(mén)公司福州公司（361000）

0 前言

我國(guó)是世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目大多體量大，投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本控制相對(duì)困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34 217億元，同比增長(zhǎng)11.9%；商品房銷(xiāo)售面積42 085萬(wàn)m2。即便是在全球經(jīng)濟(jì)下行的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合理開(kāi)展，促使房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理進(jìn)行深入探討。

1 工程概況

性作用。經(jīng)驗(yàn)證明，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本不到總成本的2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響卻高達(dá)80%，對(duì)工期、質(zhì)量等因素也有著較大影響。合理管控設(shè)計(jì)工作，可最大限度避免事后變更，避免成本失控[2]。

從業(yè)界發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:通過(guò)事前制定約束條款，合理控制設(shè)計(jì)方法；根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)階段所需要投入的成本，制定相應(yīng)指標(biāo)，形成完善的指標(biāo)體系；在既定設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，對(duì)圖紙進(jìn)行優(yōu)化；利用高新技術(shù)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深化，為后續(xù)施工提供可靠支撐。

3 基于成本控制角度的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

3.1 加強(qiáng)前端設(shè)計(jì)的成本管控

前端設(shè)計(jì)的成本管控主要表現(xiàn)為限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面采取有效措施:

1）確定項(xiàng)目成本管理目標(biāo)。在規(guī)劃方案基本確定之后，成本管理人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案目標(biāo)、定額水準(zhǔn)、造價(jià)水平、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因素等，編制出設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)概算需涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)概算、室外給排水管網(wǎng)設(shè)計(jì)概算、室內(nèi)給排水管網(wǎng)設(shè)計(jì)概算、強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)概算、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)概算、裝修設(shè)計(jì)概算、總概算等內(nèi)容。造價(jià)工程師必須在設(shè)計(jì)階段就開(kāi)展工作，深入研究此前的可行性報(bào)告及規(guī)劃方案，在規(guī)劃指標(biāo)中提取有價(jià)值的概算工程量，然后確定各個(gè)分項(xiàng)工程的限額指標(biāo)。概算經(jīng)過(guò)審批后，即可作為設(shè)計(jì)工作的限額指標(biāo)。

2）合理分解成本目標(biāo)。在基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)概算、室外給排水管網(wǎng)設(shè)計(jì)概算、室內(nèi)給排水管網(wǎng)設(shè)計(jì)等的基礎(chǔ)上，確定土建工程費(fèi)、措施費(fèi)、安裝費(fèi)、分包費(fèi)用等，盡可能在事前就對(duì)這些綜合項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化。

3）針對(duì)鋼筋含量、混凝土含量、模板構(gòu)成、砌體

由福州魯能地產(chǎn)有限公司投資興建的福州魯能公館項(xiàng)目，坐落于福州市晉安區(qū)南平東路與秀峰路交界處，由9棟高層商品房、2棟高層安置房和1棟多層商業(yè)組成，項(xiàng)目總建筑面積約27萬(wàn)m2，占地面積約6.36萬(wàn)m2，住宅建筑高度54~100 m，層高2.9 m，層數(shù)18~34層，結(jié)構(gòu)形式為剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)類(lèi)型為長(zhǎng)螺旋引孔-預(yù)應(yīng)力管樁，高層商品房帶精裝銷(xiāo)售，高層安置房為毛坯交付。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由策劃、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等多個(gè)階段構(gòu)成，和其他商品對(duì)比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高、體量大、時(shí)間長(zhǎng)、成本控制變化大，為確保后期工作的正常展開(kāi)，就需要提高設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，從可行性、成本兩個(gè)方面對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行合理管控及優(yōu)化[1]。

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可行性管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作必須基于此前的可行性論證，設(shè)計(jì)方案中的構(gòu)造形式、施工方法等必須滿(mǎn)足工期、施工可行性、造價(jià)3個(gè)方面的要求；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本管理。從客觀(guān)角度看，成本管理和可行性管理屬于相互影響、相互制約的關(guān)系，設(shè)計(jì)工作就是將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想書(shū)面化，同時(shí)確定工程中的工藝、功能、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)于后續(xù)施工有著先導(dǎo)選擇等項(xiàng)目?jī)?nèi)容，確定具體的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，若是設(shè)計(jì)方案中出現(xiàn)差異，則要綜合考慮質(zhì)量因素及成本管理目標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化[3]。

3.2 優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)方案完善后，需完善施工圖紙。施工圖紙是建筑工程施工參考的主要書(shū)面文件，對(duì)于施工工藝、質(zhì)量控制等有著絕對(duì)的指導(dǎo)作用。在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，需采取以下措施:①?gòu)氖┕た尚行浴⑹┕すに噧蓚€(gè)方面對(duì)施工圖紙進(jìn)行優(yōu)化，盡可能考慮到實(shí)際施工時(shí)采取的施工方法；②利用Building Information Modeling軟件進(jìn)行有效建模，在模型中納入配筋率、混凝土含量、材料價(jià)格等參數(shù)，進(jìn)一步檢驗(yàn)設(shè)計(jì)方案的可行性、成本；③根據(jù)建設(shè)目標(biāo)采取最優(yōu)設(shè)計(jì)，合理優(yōu)化鋼筋配比，達(dá)到降低造價(jià)的作用。

3.3 加強(qiáng)施工階段的材料定樣及變更管理

眾所周知，在建筑工程中，材料成本的占比極大，而目前市面上的建筑材料類(lèi)型多樣，價(jià)格變動(dòng)較快，可考慮選擇性?xún)r(jià)比較高的材料約束造價(jià)，但是要對(duì)材料的性能進(jìn)行綜合考量，判斷其是否符合工程建設(shè)要求。若是替換材料帶來(lái)的效益不明顯，則應(yīng)不替換材料，繼續(xù)選擇原有方案。變更管理方法應(yīng)充分利用高新技術(shù)及現(xiàn)場(chǎng)查證，采用BIM軟件判斷現(xiàn)場(chǎng)是否需要進(jìn)行變更，現(xiàn)場(chǎng)情況是否和設(shè)計(jì)方案發(fā)生沖突，若是確定需要變更設(shè)計(jì)方案，則應(yīng)考慮到“三要素”目標(biāo)，采取成熟的技術(shù)方法、結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。

3.4 加強(qiáng)成本限額設(shè)計(jì)管控

為確保限額設(shè)計(jì)制度的有效落實(shí)，應(yīng)保證所有設(shè)計(jì)人員均參與到限額設(shè)計(jì)過(guò)程中去。從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，許多設(shè)計(jì)單位往往經(jīng)濟(jì)意識(shí)較差，過(guò)于注重設(shè)計(jì)效果，對(duì)成本、施工難易度缺少足夠的考慮。限額設(shè)計(jì)應(yīng)作為設(shè)計(jì)合同附件存在。為確保限額指標(biāo)有效執(zhí)行，合同應(yīng)明確相應(yīng)的罰則。根據(jù)一般土建工程限額設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)限額指標(biāo)務(wù)必要涵蓋土方開(kāi)挖量、混凝土含量、配筋率、模板材料、開(kāi)窗率、外墻材料等方面的內(nèi)容。限額指標(biāo)應(yīng)具備全面、靈活的特征，且需要作為設(shè)計(jì)管理工作的最好依據(jù)，切忌隨意突破。

4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目效益的重要手段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理是一個(gè)相對(duì)關(guān)鍵且困難的問(wèn)題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，盡管設(shè)計(jì)所占投資金額較少，但是會(huì)對(duì)后續(xù)施工直接造成影響。開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，能夠?qū)⒐こ探ㄔO(shè)成本控制在一定的范疇內(nèi)，確保工程“三要素”得到有效控制。設(shè)計(jì)管理需要綜合考慮到現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際情況及設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展情況，一方面要確保工程建設(shè)成本控制在合理范疇內(nèi)，另一方面要確保設(shè)計(jì)、施工信息資源保持一致。

現(xiàn)階段，我國(guó)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理均存在不同程度的問(wèn)題:①設(shè)計(jì)流程不規(guī)范，設(shè)計(jì)過(guò)程沒(méi)有造價(jià)工程師參與，設(shè)計(jì)缺少限額控制，設(shè)計(jì)深度不足，導(dǎo)致工程在建設(shè)過(guò)程中需要多次修訂，屢次出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，最終導(dǎo)致“三超”；②設(shè)計(jì)管理不夠深入，未充分考慮到施工工藝、施工材料選擇等多個(gè)方面的問(wèn)題，到竣工階段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益構(gòu)成了嚴(yán)重影響。

將BIM技術(shù)納入成本指標(biāo)及各類(lèi)設(shè)計(jì)要素，可在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的全面把控，在施工階段合理控制設(shè)計(jì)變更。只有這樣才能讓成本、質(zhì)量、進(jìn)度“三要素”得到有效控制，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工按照預(yù)期順利完成，從而讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益得到保證，并在一定程度上提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，因此必須落實(shí)有效的設(shè)計(jì)管理措施，綜合利用高新技術(shù)、限額設(shè)計(jì)管理，確保工程建設(shè)成本控制在合理的范疇內(nèi)。同時(shí)需制訂相應(yīng)的制度方法，保證限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的有效落實(shí)，避免設(shè)計(jì)變更對(duì)工程造價(jià)形成過(guò)大影響。