物業管理企業加強內部控制研究

劉祥 王永剛

摘 要：經濟的不斷發展帶動市場的不斷完善，物業管理企業也面臨著越來越大的競爭。傳統管理思維下的物業管理企業并未注重內部控制，導致他們在競爭環境中面臨著一系列的困境。本文對物業管理企業內部控制的現狀進行分析，對存在的問題提出相關的改進策略，以幫助物業管理企業實現長久穩定的健康發展。

關鍵詞：物業管理企業;內部控制;研究

引言

建筑行業的高速發展為物業管理企業提供了非常大的發展空間，但同時使得物業管理企業在發展過程中出現很多的問題。在國內的市場環境下，物業管理行業的發展受到一定程度的限制，再加上物業管理行業的起步較晚且發展時間較短，造成大部分的物業管理企業自身缺乏有效的經營管理，從而導致企業的發展失衡。而其根本原因主要由于物業管理企業的內部控制存在問題，因此尋求科學有效的內部控制戰略成為當前物業管理企業發展中的關鍵，通過提升物業管理企業的內部控制水平來促進其市場競爭力的提高，達到實現長久穩定的健康發展的目的。

1物業管理企業開展內部控制的意義

物業管理企業伴隨著房地產行業的發展逐步興盛，其本身發展歷史不長，但外部市場環境的變化以及城鎮化趨勢加快，這給物業管理企業的服務質量提出了更高的要求。但物業管理企業畢竟是新興行業，管理模式的滯后嚴重影響了企業的盈利狀況;同時，物業企業的業務承接絕大多數由樓盤開發商決定，企業自身競爭意識較為薄弱，不僅會影響企業服務質量，也不利于企業的經營價值實現。需要注意的是，未來隨著我國房地產業務由增量向存量的轉化，業主維權意識的提高，特別是今年受疫情的影響，物業管理企業更要強化管理能力和樹立服務意識，提升核心競爭力。而強化內控制度，從董事會、管理層到基層員工積極轉變思想觀念，創新管理模式，是提高企業市場適應能力、不斷發展壯大的基礎。

2物業管理公司內部控制現狀分析

2.1內控機制有待完善

內控管理機制是開展控制活動的基礎和保障，它能夠規范業務操作流程和風險評價程序，與企業整體的戰略目標達成一致，并指導各職能部門的工作。然而，從現階段的實際情況來看，一方面，部分物業管理企業尚未建立清晰明確的職能分工，沒有實現不相容崗位分離，部門與部門之間、崗位與崗位之間缺乏制衡監督關系，難免會影響內部控制的執行效率;另一方面，健全的內控制度包括授權審批制度、崗位責任制度、會計核算制度、預算管理制度、成本控制制度、內部監督制度、人員激勵制度等。但目前，物業企業在制度設置方面存在漏洞，部分業務環節沒有設置相應的規章制度，因而，企業的整體經營管理也存在著較大的安全隱患。

2.2內部控制意識薄弱

①企業自身定位不準。物業管理企業對自身定位存在的問題，將物業管理行業作為是房地產行業的附屬單位，造成企業缺乏主動發展的積極性，對日常的業務開展造成了阻礙，同時忽視了內部控制的重要性。②員工專業性不強。大部分的物業管理企業員工都來自于之前的房地產行業，并沒有經過科學系統的物業管理相關專業知識的培訓，造成員工的物業管理專業知識和工作經驗不足，在工作過程中對物業管理企業的營運狀況、財政管理、后勤保障等不能作出有效的判斷。③薪酬待遇較低。由于物業管理企業的行業定位問題，使得一般企業的利潤率一般在7%左右，從而導致物業管理企業員工的薪酬待遇普遍比其他行業低，造成人才的缺失，進而對企業的造成了阻礙。除此之外，大部分的物業管理企業在員工招聘過程中，將對員工的要求降低，導致員工的職業素質和專業水平偏低，并且企業缺少物業管理方面的培訓，進而造成惡性循環，嚴重影響了物業管理企業的正常發展。

2.3信息溝通機制尚不健全

信息溝通交流機制是提升信息傳輸效率、提高內控執行成效的保障。物業管理企業經營管理及投資決策活動必定會產生諸多數據信息，需要及時傳輸到企業各個階層中，并為風險識別提供信息依據。但是，物業管理企業下屬機構和部門較多，且存在一定的分散性，在信息采集與互通方面存在一定的難度，再加上企業缺乏相應的信息反饋機制。一旦因信息傳遞緩慢影響了企業決策和風險防控，將會給企業帶來嚴重的經濟損失。

3物業管理企業優化內部控制工作的策略分析

3.1健全內部控制管理機制

物業管理企業要以內部控制目標為導向，細化內控責任，并落實到各部門與崗位層面上，建立嚴格的崗位責任制，有利于后續的績效考核管理工作。同時，物業管理企業還要依據財務管理、業務活動、投資決策等環節，保證內控制度能夠全面覆蓋企業經營管理的方方面面。另外，物業企業的管理層人員也要樹立風險責任觀念，加強潛在風險的識別和評估工作。同時，通過開展應急模擬演練培訓、購買保險等方式降低風險威脅，從提升服務質量入手，避免因操作不當等問題引發潛在風險。

3.2提升內部控制意識，完善企業內部結構

物業管理企業必須及時的根據市場需求的變化而適當的改變內部的管理制度，加強對企業內部控制的監督，從而使企業能夠適應新環境、新政策，提高內部控制水平。對于企業員工水平的提高需要①規范從業人員崗位培訓，項目經理執業資格培訓。②公司內部選聘兼職培訓講師。③加強與同行業交流，取長補短。不僅要對員工進行專業知識培訓，還應該增強員工的實踐能力，將理論知識和實踐相結合，才有更好的工作效果，并且讓員工意識到企業內部控制的重要性。同時管理層要以身作則，提高自身專業知識水平，為員工樹立良好的形象，加強員工學習專業知識的積極性，同時加強企業部門和員工對內部控制的重視，讓企業各部門能夠根據內部控制策略進行有效的配合。物業管理企業的內部管理部門的業務必須根據內部管理的每項業務職能制定對應的職務，并且挑選專業的人員來擔任，建立健全的職能體系。定期對員工培訓專業知識，保持企業共同學習的良好氛圍，提高企業文化的建設，加強人文管理，潛移默化的改善員工思想觀念，達到提升企業內部控制意識目的。

3.3強化內部信息溝通工作

物業管理企業的正常運作需要各職能部門實現高度的信息共享，在密切協作與交流的基礎上，健全內部管理系統，解決信息傳遞滯后所帶來的矛盾。在信息技術的輔助下，物業企業要及時做技術引入和軟硬件更新的工作，充分利用ERP系統，聯系企業的收入管理、設備采購、中央空調成本支出等業務流程;同時，ERP系統也可以應用于物業企業的服務項目核算工作當中，保證公共費用合理分攤，并將核算結果錄入差異化的系統科目當中，包括項目收入、成本經費、效益利潤等，為企業管理及決策提供信息支持。此外，物業企業固定資產管理工作是企業的價值體現，因而，企業應當從資產采購、后期維護等環節入手，不僅要保證資產質量，還要控制采購成本，建立資產使用臺賬，錄入信息系統與其他業務模塊對接，為企業資產價值核算與管理提供便利。

結束語

物業管理企業進行內部控制是實現企業進一步發展的必然要求。物業管理公司需要建立健康的內部控制制度，要切實提高財務控制工作者的工作技能和職業素養，要努力優化內部審計監督工作，還需要提高物業管理公司內部的交流和溝通效率，這樣有利于物業管理公司的高質量發展。

參考文獻

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