從老舊小區(qū)改造看傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)

許榮杰

摘 要：目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了廣大人民群眾的生活水平，我國(guó)對(duì)大量老舊小區(qū)進(jìn)行了改造，給物業(yè)管理提出了一些要求，這些需求也加快了傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，我們需要從老舊小區(qū)改造的需求出發(fā)，加大對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究力度。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;傳統(tǒng)物業(yè)管理;轉(zhuǎn)型升級(jí)

引言

為構(gòu)建穩(wěn)定和諧的社會(huì)環(huán)境奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。本文從老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實(shí)意義出發(fā)，分析了老舊小區(qū)改造給傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，并提出了幾點(diǎn)老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的建議，目的在于加快傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)，為老舊小區(qū)居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。

1老舊小區(qū)改造更新的現(xiàn)實(shí)意義

1.1有利于促進(jìn)消化存量商品房

商品房去庫(kù)存是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要任務(wù)。遼寧省商品房庫(kù)存問(wèn)題也比較突出，盡管省政府出臺(tái)了多項(xiàng)措施去化商品房庫(kù)存，但危機(jī)仍舊存在，各地還存在一些商品房空置問(wèn)題，去除商品房庫(kù)存的任務(wù)仍然艱巨。老舊小區(qū)改造，在一定程度上有助于消減商品房庫(kù)存。有的老舊小區(qū)年久老化，房體建筑穩(wěn)固性受到影響，對(duì)這樣的樓體進(jìn)行加固也許在一段時(shí)期內(nèi)能見(jiàn)效果，但不能肯定會(huì)從根本上消除隱患。所以，對(duì)這樣的老樓加固不如動(dòng)遷。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)“夾心房”和小區(qū)外“邊緣房”的居民，十分渴望能和其他居民一樣住上可心體面的房子，但這些房子動(dòng)遷的可能性幾乎為零。既然庫(kù)存房需要找出路，一部分人期盼住上新居，政府應(yīng)該因事施策將供需雙方進(jìn)行有效對(duì)接，或由政府主導(dǎo)對(duì)其進(jìn)行公房租賃，或?qū)ζ溥M(jìn)行住房扶貧，既能幫助住房弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)喬遷之夢(mèng)，也能推動(dòng)房地產(chǎn)減少庫(kù)存，危房、另類(lèi)房動(dòng)遷還能為建立停車(chē)場(chǎng)提供空間。

1.2有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步

老舊小區(qū)改造是民生工程，也是社會(huì)工程，其中包含著眾多的社會(huì)關(guān)系。老舊小區(qū)的居民，多數(shù)屬于弱勢(shì)人群，他們沒(méi)有能力改善居住條件。政府主導(dǎo)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造，是對(duì)城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體進(jìn)行住房幫扶，體現(xiàn)了政府對(duì)民生的關(guān)注，體現(xiàn)了發(fā)展是為了人民的黨的執(zhí)政理念和社會(huì)主義發(fā)展目的。這項(xiàng)工程，能溫暖民心，會(huì)增強(qiáng)百姓的民族自豪感，也會(huì)增加民眾的工作熱情和干勁。普遍對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造更新，需要繼續(xù)進(jìn)行管理體制改革，摒棄陳舊分割的房產(chǎn)管理機(jī)制，明確社區(qū)責(zé)任主體，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)管理體制，方能順利實(shí)施對(duì)小區(qū)的更新改造。對(duì)老舊小區(qū)改造更新，提質(zhì)了小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化了小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，既保證了國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果在居民生活條件上得到彰顯，也會(huì)推動(dòng)城市建設(shè)整體上升層次。小區(qū)增建文化活動(dòng)場(chǎng)所，在社區(qū)營(yíng)造了學(xué)習(xí)的氛圍，有助于居民提高文化素養(yǎng)，培養(yǎng)健康高雅的情趣，對(duì)社會(huì)主義核心價(jià)值觀和精神文明建設(shè)大有裨益。小區(qū)環(huán)境的改善，便于居民交往與溝通，有助于形成互助互敬的鄰里關(guān)系，促進(jìn)和諧社區(qū)生成，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。所以，老舊小區(qū)改造更新是一項(xiàng)惠民工程，同時(shí)也是推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)有效載體。

2老舊小區(qū)改造給傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì)

2.1物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升

老舊小區(qū)改造之后傳統(tǒng)物業(yè)管理急需解決老舊小區(qū)居民的治安維護(hù)、綠化美化、停車(chē)管理、衛(wèi)生保潔等問(wèn)題，特別是要解決一些專(zhuān)業(yè)性的服務(wù)難題，例如水、電、供暖、新裝電梯及維護(hù)等其他維修設(shè)施方面，因此需要引入專(zhuān)業(yè)化的力量來(lái)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，組建一支專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。

2.2提升物業(yè)管理體制

老舊小區(qū)改造之后物業(yè)管理建設(shè)能夠得到政府投入的大量資金，然而對(duì)改造老舊小區(qū)投入大量資金，顯然對(duì)商品房小區(qū)的居民也不公平，引起為了保證公共資金得到公平性和有效性的應(yīng)用，物業(yè)管理公司需要制定出科學(xué)合理的物業(yè)管理機(jī)制，處理好與業(yè)主、政府和社會(huì)之間的關(guān)系，因此能夠提升物業(yè)管理的體制水平。

2.3補(bǔ)齊服務(wù)管理短板

社區(qū)治理的重點(diǎn)是老舊小區(qū)改造之后的物業(yè)管理，也是治理能力現(xiàn)代化和社區(qū)治理體系完善的難點(diǎn)，老舊小區(qū)改造之后要依靠高質(zhì)量的物業(yè)管理才能夠提升小區(qū)居民的滿(mǎn)意程度，客觀上要求引進(jìn)專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)的物業(yè)管理公司，能夠有效解決服務(wù)管理短板的問(wèn)題

3老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理轉(zhuǎn)型建議

3.1.充分發(fā)揮出政府職能性作用

一方面政府部門(mén)可以對(duì)老舊小區(qū)改造之后的物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)助，測(cè)算管理小區(qū)所需經(jīng)費(fèi)，在合理收費(fèi)的基礎(chǔ)上，不足部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。為確定補(bǔ)助資金的來(lái)源，可在房屋維修基金或在新建小區(qū)的經(jīng)費(fèi)中先行劃撥，然后通過(guò)新的收費(fèi)機(jī)制，逐年償還。還可通過(guò)財(cái)政支持、業(yè)主繳納等方式籌集資金，建立老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)助專(zhuān)項(xiàng)基金等多種渠道來(lái)加以落實(shí)。另一方面對(duì)進(jìn)駐老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，政府要給予相關(guān)的政策支持，例如設(shè)立老舊住宅小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼資金，出臺(tái)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)惠政策等，明確屬地政府的主體責(zé)任，這樣可以大大提高物業(yè)管理企業(yè)參與積極性。

3.2培養(yǎng)和引進(jìn)物業(yè)轉(zhuǎn)型高素質(zhì)人才

老舊小區(qū)改造之后對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理提出了新的要求，對(duì)物業(yè)管理人員也提出了較高的素質(zhì)要求。根據(jù)人才培養(yǎng)目標(biāo)，我們進(jìn)一步解構(gòu)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的知識(shí)要求、能力要求和素質(zhì)要求。現(xiàn)代物業(yè)管理以業(yè)主需求為中心，要求學(xué)生能夠發(fā)現(xiàn)挖掘客戶(hù)需求，掌握心理學(xué)、客戶(hù)關(guān)系管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)管理等方面的知識(shí)，具備溝通表達(dá)、市場(chǎng)調(diào)查分析、客戶(hù)需求管理等方面能力;現(xiàn)代物業(yè)管理借助互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)等新技術(shù)改進(jìn)管理實(shí)現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，要求學(xué)生具備計(jì)算機(jī)、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、樓宇智能化等方面的知識(shí)，具備吸收應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)新方法、新技術(shù)、新模式的創(chuàng)新創(chuàng)意能力;現(xiàn)代物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)挖掘物業(yè)服務(wù)的附加值和邊際效益，豐富服務(wù)品類(lèi)，創(chuàng)新服務(wù)模式，要求學(xué)生掌握物業(yè)管理項(xiàng)目系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)與管理的技術(shù)知識(shí)，具備項(xiàng)目策劃、組織實(shí)施、拓展業(yè)務(wù)范圍、創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)的能力。物業(yè)管理公司需要通過(guò)培訓(xùn)方式來(lái)提升物業(yè)管理人員的職業(yè)素質(zhì)水平，對(duì)于人才培訓(xùn)應(yīng)在職前培訓(xùn)中，令員工能詳細(xì)了解部門(mén)運(yùn)作及規(guī)章制度，職前培訓(xùn)能夠使聘用的員工更快投入工作。員工的在職培訓(xùn)則應(yīng)以項(xiàng)目形式進(jìn)行，使其能夠?qū)ぷ髦械膹?fù)雜性更有效作出適當(dāng)處理。

3.3創(chuàng)新物業(yè)管理模式

準(zhǔn)物業(yè)管理模式作為一個(gè)過(guò)渡政策，其目的是通過(guò)政府補(bǔ)貼引入物業(yè)公司，一部分老舊小區(qū)曾為三公企業(yè)自管單位，居民沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣，一部分老舊小區(qū)居民則習(xí)慣于“政府兜底”，享“免費(fèi)午餐”，這些觀念的存在，導(dǎo)致部分老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率低下，物業(yè)公司難以開(kāi)展工作。因此，為了提高收費(fèi)率，小區(qū)局鼓勵(lì)物業(yè)管理公司提高服務(wù)質(zhì)量，讓居民們按月、按季度分次繳納，降低交費(fèi)壓力。應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)督，規(guī)范職業(yè)經(jīng)理人履職行為。參照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，明晰社區(qū)居民議事會(huì)與職業(yè)經(jīng)理人的權(quán)責(zé)，既要保證職業(yè)經(jīng)理人擁有充分的管理自主權(quán)，又要發(fā)揮好社區(qū)居民議事會(huì)和廣大居民的監(jiān)督作用，提升物業(yè)管理公司的物業(yè)管理水平。

結(jié)束語(yǔ)

老舊小區(qū)改造之后會(huì)對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理提出新的要求，會(huì)加快傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)，給傳統(tǒng)物業(yè)管理帶來(lái)的既是機(jī)會(huì)又是挑戰(zhàn)。因此，物業(yè)管理公司需要緊緊抓住這個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)，采用科學(xué)合理的對(duì)策來(lái)加快物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)，為老舊小區(qū)居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，提升老舊小區(qū)的生活質(zhì)量水平。

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