“互聯網+”融資型開發類房產眾籌保險機制淺析

張越 周怡君 李軼凡

摘要：房地產行業作為國家經濟支柱性產業，對國家經濟發展起著重要作用。房地產行業具有資金需求量大、項目開發周期長、項目前期墊款多的特點，導致業內企業面臨融資難的壓力。同時，國家為抑制“炒房”出臺的宏觀調控政策，控制信貸規模，提高了房地產企業融資門檻。2014年以來，房地產企業借助互聯網探索房地產眾籌模式，開拓新興融資渠道，降低融資成本。本文對目前國內房地產眾籌模式的類型、運行機制進行分析，對于眾籌平臺無法完全解決信息不對稱問題進行了保險機制引入的相關設想。

關鍵詞：“互聯網+”;房地產眾籌;運行機理;保險機制

中圖分類號：F299.23??文獻識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）02-0162-02

一、融資型開發類房地產眾籌機制分析

1.融資型開發類房地產眾籌的運作流程

融資型開發類房地產眾籌模式的構成要素主要為項目發起人（開發商）、眾籌平臺、投資者三方，通過互聯網及金融機構實現線上、線下的信息溝通與資金流轉。主要運作流程分為以下五個部分。

（1）眾籌項目申請。開發商作為項目發起人，憑預先策劃的投資項目向眾籌平臺提出眾籌申請。

（2）眾籌項目發布。眾籌平臺對項目發起人提供的資料進行審核，對通過審核的項目在平臺上進行公開推廣宣傳，對于項目簡介、投資門檻、預期收益、相關風險等信息進行公開披露，方便平臺用戶即潛在投資者進行投資選擇。

（3）借助眾籌平臺實現資金募集。眾籌項目經審核發布后，需在預先規定的眾籌期間內達成眾籌目標金額方為眾籌成功，眾籌平臺收取一定的服務費后，將剩余資金交付項目發起人用于房地產項目開發;如眾籌失敗，眾籌平臺會將募集資金全額返還給投資者。

（4）利用眾籌所得資金完成房地產項目。項目發起人獲取資金后按計劃運營，眾籌平臺接受投資者委托對項目進展進行監管，并在平臺網站上進行信息披露。

（5）房地產項目完成，投資者獲得收益。項目發起人按照協議給予投資者相應回饋，例如購房優惠、項目分紅、份額轉讓。

2.融資型開發類房地產眾籌機制

作為依托互聯網的新型投融資模式，房地產眾籌具有投融資、信息溝通和投資回報三方面的功能，分別對應以開發商為主體的融資環節、以眾籌平臺為中介的項目運營環節和以投資者獲取收益為特征的投資回報環節。

（1）房地產企業融資背景。房地產企業的傳統融資方式主要有銀行貸款、股票融資、債券融資等，由于我國房地產企業上市門檻較高，同時對于債券發行主體有嚴格限制，因此商業銀行貸款是目前房地產企業融資的主要形式。

房地產作為資金密集型行業，企業對資金依賴程度高，且房地產項目開發周期長，項目開發前墊款多，且銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。融資難成為近年來大部分房地產企業面臨的問題，因此，房地產企業需要積極尋求更低成本的融資方式。

根據《中國房地產眾籌白皮書（2019年度）》對過去一年房地產眾籌行業發展進行的數據整理和分析，白皮書顯示，2018年，我國共上線房地產眾籌項目3157個，眾籌參與人數30萬人次，認籌總金額近58億元，項目標的平均認籌金額達到187萬元，而人均投資金額也達到1.9萬元。因此，近年來國內初步發展的房地產眾籌將可能成為更好的選擇。

因此，下文從開發商即籌資方角度，借助利潤函數，以利潤最大化原則，對融資型開發類房地產眾籌模式的運行機理進行簡單分析。

（2）利潤最大化原則下融資模式選擇。假設作為眾籌項目發起人的開發商均為理性的，在房地產市場中，其將會追求利潤最大化，根據經濟學定義，廠商利潤最大化指的是經濟利潤最大化，經濟利潤具有以下公式：

經濟利潤=總收入-經濟成本

=總收入-（顯性成本+隱性成本）

=總收入-（會計成本+隱性成本）

=總收入-（會計成本+正常利潤）（1）

由于正常利潤指應計算為成本但并未在形式上作為貨幣支出的廠商本身擁有的生產要素的報酬，一般歸屬于企業投資者，可將上式中正常利潤移至等式左邊，即：經濟利潤+正常利潤=π，得出下式，為傳統融資方式（以銀行貸款為主）下開發商利潤函數。

πt=Rt-（Ci+Cs+Cb）

（2）

其中，πt表示傳統融資方式下開發商獲得的利潤，Rt表示房屋銷售收入，Ci表示融資成本，Cs表示營銷成本，Cb表示建筑耗材等的成本。

在融資型開發類眾籌模式下，開發商利潤函數為：

πm=Rm-（C′i+C′s+C′b）

（3）

其中，πm表示融資型開發類房地產眾籌方式下開發商獲得的利潤，Rm表示房屋銷售收入，C′i表示融資成本，C′s表示營銷成本，C′b表示建筑耗材等的成本。

將式（3）與式（2）相減，得到下式：

Δπ=ΔR+ΔCi+ΔCs+ΔCb

（4）

其中，Δπ=π-πt，

ΔR=Rt-Rm，ΔCi=C′i-Ci，

ΔCs=C′s-Cs，，ΔCb=C′b-Cb

因此，開發商若要采取眾籌模式進行融資，需滿足：

Δπ≥0（5）

即ΔR≤ΔCi+ΔCs+ΔCb（6）

式（6）成立隱含的條件是ΔR，ΔCi，ΔCs，ΔCb均為非負數。

融資型開發類房地產眾籌模式正是迎合開發商對于較低成本融資的需求，因此可以滿足ΔCi為非負數;眾籌平臺對于相應房地產項目的宣傳推廣，一方面，降低傳統銷售模式下的營銷費用，另一方面，也能在投資者中鎖定購房群體，從而節省了營銷成本，滿足ΔCs為非負數;由于該眾籌模式主要解決開發商融資難問題，對于建筑耗材等成本，可認為沒有影響，因此ΔCb為零;開發商為了低成本獲取資金，將給予投資者優惠購房的權益，因此在眾籌模式下房屋銷售收入將有所降低，滿足ΔR為非負數。

（3）小結。開發商借助融資型開發類房地產眾籌可以以較低成本獲取資金，同時借助眾籌平臺鎖定購房群體，降低銷售成本，在節省的融資成本和營銷成本之和大于給投資者讓利的條件下，開發商選擇房地產眾籌作為融資模式是有利可圖的。

二、項目保險設計

面對房產眾籌迅速發展的背后存在著的諸多風險，下面主要針對平臺方、開發商、意外情況三種風險進行保險保障設計。

1.平臺方

基于房產眾籌的模式，從投資者投資至建房完成，有很長一段時期其投資額是沒有被監管的，面對眾籌平臺挪用、盜用項目資金的風險，可能導致項目資金損失和建房資金鏈斷裂，投資者投資額損失或房產及收益的損失。

（1）設立個人賬戶安全險。在項目籌資到投資的過程中發生的平臺資金被挪用、盜用的情況，保險公司可以推出個人賬戶安全險。保障期限是從眾籌平臺發布籌資項目之日起，到項目籌資成功，將資金轉入項目融資方之日終。以個人賬戶實繳投資額為上限進行保證金賠付。

（2）設立建筑工程履約保證保險。履約保證保險或履約保證險是指保險公司向履約保證保險的受益人（即債權人，這里專指投資者）承諾，如果被保險人（即債務人，這里專指平臺方）不按照合同約定或法律的規定履行義務，則由該保險公司承擔賠償責任的一種保險形式。與各地區住建等部門合作，推動工程履約保證保險覆蓋，實現了政府、投資者、施工企業三方的共贏，切實化解實際中可能出現的各種糾紛、矛盾問題，發揮保險對社會和經濟保駕護航的作用。

（3）建立超額損失分攤機制。一方面，保險公司建立以凈賠付率（保險公司的理賠金額/保費收入）為基礎的有效的超額損失分攤機制，可以從取得合理盈利與承擔風險這兩個方面考慮。另一方面，積極開展與平臺方合作，設立第三方監管平臺，建立收益共享、責任共擔的長效合作機制。

2.開發商

（1）強制開發商購買住宅工程質量潛在缺陷保險。工程質量潛在缺陷保險，是指由建設單位投保的，在保險合同約定的保險范圍和保險期間內出現的，由于工程質量潛在缺陷所造成的投保工程的損壞，保險公司承擔賠償保險金責任的保險。

2019年8月北京市住宅工程質量潛在缺陷保險制度正式落地實施，意味著強制開發商購買住宅工程質量潛在缺陷保險制度的普遍推行。住宅工程質量潛在缺陷保險制度是一種結合事前防范風險、事中管理風險和事后補償風險的市場機制。一方面，可以發揮市場機制的資源配置作用，通過委托第三方風險管理機構，保險公司對工程勘察、設計、施工、維護等全過程實施風險管理，最大程度上降低建筑工程質量風險。另一方面，發揮市場機制的經濟制衡作用，保險公司從減少理賠損失的角度，與建設單位等形成經濟制衡，促進建設單位落實質量主體責任，提高住宅工程建設品質。

（2）明確協議條款，管控風險。對工程質量潛在缺陷進行明確定義，以防發生賠付過程中的爭議和不必要的費用核定損失。運用風險管控手段，控制保險公司成本，保障合理收益。風險管控的具體手段包括：依托“合署辦公、協同管控”的工作機制，建立專業的工程質量缺陷核定管控團隊，在項目驗收時，引入獨立的第三方監管和社會監督機制，提升建筑施工單位施工質量。

3.意外情況

（1）附加自然災害-家庭財產意外綜合險。在投保了家庭財產保險有關主險的基礎上，方可投保本附加險。承保范圍限于因破壞性地震或由此引起的海嘯、火災、爆炸、滑坡、地陷所造成的房屋及室內附屬設備直接財產損失。

（2）建立靈活的保險賠付費用標準調整機制。保險公司應結合籌資項目進度、項目所在地經濟社會發展水平、項目籌資能力、高額費用發生情況以及經濟社會文化等影響項目進程的核心因素變動等，對賠付費用標準實行動態調整。

（3）責任免除機制。合理運用責任免除機制，控制賠付成本費用，減少業務風險，保障保險公司利益。在保險期限內，保險人對被保險人的累計賠償總金額不超過保險單明細表中列明的累計賠償限額。

三、總結

目前，房產眾籌的模式與購房現狀的需求十分契合，不論是在房產市場、保險市場，都具備良好的發展空間。但由于其興起時間過短，模式也仍在改善、提高中，缺乏相應的監管機制使其產生出各種潛在的風險問題，因此保險的引入勢在必行。

對投資者來說，獲得應有的權益是最基本且必要的，而在房產眾籌項目中，投資者具有來源廣、分散的特點，且大多都不具備專業知識并缺乏識別潛在風險和防范風險的能力，所以其相對眾籌平臺及開發商來說處于劣勢。因此，投資者對眾籌協議進行投保，雖然會有一定的保費支出，但是相對于其投資額及投資收益來說并不算多，更重要的是，保險可以維護其權益。此外，保險公司可以通過相應的技巧與手段及豐富的經驗來為投資者選擇良好且合適的房產眾籌項目、優質的平臺及開發商，避免高風險項目，提前為未來做好打算。

隨著房產眾籌領域的擴大，日后越來越多的投資者將傾向于這一低門檻、高收益的投資項目，更多的房產公司加入這一行列，而此時，在廣泛性和普遍性下，對于項目優劣的判別和應對風險的措施將尤為重要。

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[注]基金項目：上海立信會計金融學院大學生創新創業訓練計劃資助，項目編號：201911047034

作者簡介：

1.

張越，上海立信會計金融學院學生。

2.周怡君，上海立信會計金融學院學生。

3.李軼凡，上海立信會計金融學院學生。