房地產調控需要目標共識

沈洪溥

說不清已是第幾輪次的房地產市場調控再次行至緊關要節的中盤。此次調控的成敗如何,已很有些好事者做了或樂觀、或悲觀的預測。當然,也就很有些受眾因這些言論而或喜或悲。不過,筆者在此并無意再贅述關于房價、成交量、保障房乃至差別利率等熱點問題,只是覺得,歷經數次調控,為什么房地產領域仍是民怨沸騰?或許真正的問題在于,調控當局和市場的其他參與者,譬如居民,譬如開發商,從未真正形成過目標共識。

缺乏目標共識的一個證據來自對價格的判斷。先看調控政策的設計者,眾所周知,房地產調控政策的目標已歷經多次修改,從言之鑿鑿地要平抑房價,實現“居者有其屋”,到審慎地提出努力抑制房價過度上漲,實現“住有所居”這個近似車轱轆話的模糊理想,其間立場可謂步步后退,直至退到連房價暴漲都無法遏制的尷尬境地。

對于居民而言,始終是希望房地產的價格能夠逐步降低,降低到能夠承受的范圍之內,換言之,是希望越低越好。因為缺乏量度指標,只要不出現雪崩,按照當前的價格水平,就不可能達到多數人滿意的實施效果。因為,總會有不同承受力的購房者表達不同的態度——富裕群體可能情緒穩定,但中間層就容易心態波動,弱勢群體和底層民眾則因為看不到希望而反應冷漠。

對于開發商而言,則根本認為調控毫無必要,房地產市場調節完全有效——土地來自招拍掛,建筑安裝充分市場化,宣傳推廣即便有點瑕疵,但也不值得中央政府出面打壓,說到底,所有開發商都認為,房價暴漲的根本原因是強大的剛性需求或土地供應不足,政府要管理和操作需求,就等于是干預市場,房價難免越調越漲……

更不必說地方政府,出于長期以來對財權、事權不匹配所產生的牢騷,從調控目標看,幾乎所有理性的地方政府都會靈活執行調控政策,避免房價調整過于劇烈,以免直接影響地方政府財力。

可見,房地產調控目標問題實在茲事體大,長期被忽略的結果就是每次調控都無功而返、無疾而終。因為立場和衡量標準各異,誰也講不出,理想中的我國房地產市場該是什么樣子。

在這種情況下,所謂調控,當然就成了“盲人騎瞎馬,夜半臨深池”。房地產調控本是個涉及人民切身利益的大事,結果因為在調控政策目標設計時缺乏足夠的共識,也沒有充分的利益協調,才導致后期政策手段一變再變,中央政府勞心勞力幾成兒戲。

無疑,如此安排的最后結局是典型的囚徒困境。

學理上,囚徒困境成因是信息不對稱。實際中,政府制定政策也看似經歷了多次論證,聽取民眾、業內的意見,似乎并不缺乏信息。但是,筆者認為,雖然存在調研程序,但房地產市場調控政策調研樣本可能過度單一,只瞄準了購房需求,忽視了對不同人群的廣覆蓋,因此,政策目標設計可能有總體目標卻缺乏多層次目標,無法形成共同認識,導致不同市場主體有意或無意地誤讀政策意圖。

政策目標的多層次根源于政策實施的多方面影響。一個組合政策工具實施后,所產生的效應分散于不同領域,對不同的對象產生不同的效果。因此,在西方現代政治實踐中,政策設計者從來也避免強調單一的政策效果。一個例子來自奧巴馬早些時推廣其救市計劃時的表現:他可以面對金融界講此舉對拯救資本市場和貨幣市場的意義,面對民眾大談將狠狠地懲戒華爾街違規機構,面對國會講此時如此出手國家財政付出可能最小化。這誠然有爭取選票的用途,但也客觀地說明了一個政策目標分層次的情況。

因此,筆者建議,本輪房地產調控不妨在保持力度的同時,盡先對政策實施目標做出足夠清晰的刻畫,包括:對等待保障房民眾的許諾,對改善型需求的變通,對投資者、投機者的告誡,對惡意擾亂市場的開發商和中介的警示,對地方政府就財權、事權的撫慰。凡此種種,不一而足。有了目標的層次,才可能形成不同利益主體的共同認識,才可能足夠全面地評價調控效果,掌控調控進度。

否則,即便未來當真實現了中央政府預設目標,遏制了房價過快上漲的勢頭,卻可能產生剛性需求大叫買不起、改善型需求高呼不讓買、開發商抱怨國進民退、地方政府反復哭窮的效果,那可就是因缺乏目標共識產生的典型現象了。(作者為經濟學博士)