成都市房地產調控政策及其影響分析

吳倩

摘要：房地產業作為國民經濟支柱，在國民經濟發展中有著舉足輕重的作用，房地產調控政策對房地產發展有指導性作用。本文分析了成都市2016年10月以來出臺的歷次調控政策內容，并對其影響從供給、需求以及市場氛圍三方面進行了研究。

關鍵詞：成都市;房地產;調控政策

1? 引言

1998年，我國結束福利分房，標志著我國房地產行業進入市場化階段。在這短短的二十幾年時間里，房地產已經成為中國人最喜愛的投資產品。但由于過快的市場化也導致了房價激增等問題。

因此“房住不炒”政策在2016年12月召開的中央經濟工作會議上一經提出就備受關注，目前也成為深入人心的政策。各大城市根據自身情況，因城施策，一系列的住房長效機制正在推進。成都市作為新一線城市，在中央的政策指導下也出臺了一系列政策調控房地產市場，逐漸使房地產市場回歸正常。

2? 成都市調控政策內容分析

2016年前三個季度，成都市去庫存目標基本完成，在這種情況下，部分開發商以及投機者伺機炒作，使得成都房地產市場非理性消費增加，房價逐步上漲。為避免成都市房地產市場的不健康發展，成都市政府開始采取一系列措施，促使房地產市場逐步回歸理性。

2.1 行政管理政策——限購限貸政策持續加強，合理控制需求

（1）限購政策逐步升級，有效抑制非理性消費。成都市限購政策最早于2016年10月出臺，從2016年到2018年先后進行了5次補充政策調整。其中2018年的5.15新政將限購將限購對象以及限購區域都進行了升級，被稱為“史上最嚴調控”。限購政策從需求端切入，使購房需求得以有序平緩釋放，同時打擊投機的需求，讓剛需能夠得到進一步滿足。

（2）限售政策逐漸完善，有效抑制投機炒房。成都市最新限售政策規定：買房后須取得不動產權證3年后方可轉讓。也就是說如果現在購買住宅需要六到七年后才能轉讓，而二手房則在三年后才能轉讓交易。限售政策提高了房地產交易的時間成本，使調控將交易環節的限購限貸與持有環節的限售相結合，徹底封堵“炒房客”，從而抑制了消費者的投資性消費，讓房子真正回歸居住屬性。

（3）限價政策嚴控供給端，促使行業健康發展。成都房管局2017年7月20日發布通知，要求開發商需接受房管局指導定價，開發商預售、現售價格，不得明顯高于周邊和前期成交價格。

（4）搖號政策抑制炒作，建立公平購房市場。2017年11月16日，據成都市房管局發布的消息，新開盤商品房住宅將開啟“搖號銷售模式”。這一政策抑制了開發商區別對待“一次性付款”客戶的炒作行為，建立了公平公正公開的購房的方式。

2.2 土地政策——增加土地供應，控制土地價格

土地政策方面主要表現在“控制地價、穩定土地市場”等措施上。2020年成都市國土局根據實際情況，明顯加快了熱點區域的住宅用地供應節奏和規模，土地供應完全能滿足市場正常需求。

2.3 金融政策——收緊購房信貸政策

根據最新發布的規定，成都市購房者首套最高可貸七成，二套11區最高可貸四成（天府和高新最高只能貸三成），同時規定公積金貸款次數不能超過2次，嚴格“認房又認貸”標準，精準支持剛需職工購房。

購房信貸政策收緊，切斷了炒房者的資金來源，有效限制了高杠桿購房行為，使房屋消費逐步趨于理性。

3? 成都市調控政策的影響

成都市多次房地產市場調控政策，在一定程度上抑制了投資性消費，維護了住房市場的穩定發展。具體的影響有以下幾點。

3.1 抑制非理性需求

由于限購、限貸政策以及搖號措施的持續加壓，極大的限制了購房人群。另外，持續收緊的信貸政策，以及限售政策使炒房者的資金成本和時間成本持續上升，有效抑制了投機性投資。這一系列政策，增加了炒房的成本，在很大程度上將炒房者排除在限制在市場之外，為剛需購房提供了公平公正的市場。有效緩解了市場需求，抑制了市場的不健康發展。

3.2 調節市場供給

土地供應方面，從最新的數據來看，2020年以來，雖然疫情對房地產市場有所影響，但成都土地供應節奏并沒有放緩，而是持續加快節奏。據有關數據顯示，2020年上半年大成都公開拍賣市場成交了70宗地，合計5442畝，拍賣土地出讓金約500億元，同比增長54.3%。

土地供應有較大幅度的增長，有效提高了市場供給，結合房地產“限價”政策，有效抑制了房地產市場價格，逐步使“居者有其屋”。

3.3 緩和市場氛圍

成都市近幾年持續出臺的一系列調控政策，有效抑制了投機性投資以及開發商的惡意炒作，政策也向剛需人群傾斜。房地產市場一改之前的惶恐搶房現象，逐漸趨于穩定。

4? 總結

房地產作為一種特殊的商品，其市場交易情況一方面由供給與需求的相互作用關系確定，另一方面起調控作用的政策則需要根據市場環境對供給或需求進行調節。二者相輔相成，不可或缺。目前成都市房地產市場在“房住不炒”的大方向下，正逐步建立起長效機制，有序健康地發展。

參考文獻

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