解析我國房地產價格波動形成機制

梁敏

摘要：本文主要從趨勢影響因素的作用機制、聯動機制兩方面入手，對我國房地產價格波動形成機制進行分析。實證研究結果顯示：房地產貸款利率與均衡房地產價格呈現負相關的趨勢;房價上漲推動了通貨膨脹以及我國經濟上漲，但是會在后期抑制經濟發展。

關鍵詞：房地產價格波動;影響因素;聯動機制

1 引言

近幾年來，我國城市化發展進程加速，房地產價格逐年增長，雖然國家已經出臺了一系列調控政策，但是房地產價格依舊居高不下。由于房地產價格的波動對我國經濟發展有著明顯的影響，因此對價格波動形成機制進行探究有極高的現實意義。

2 我國房地產價格波動趨勢影響因素的作用機制

2.1 房地產價格波動趨勢

從時間角度來說，房地產價格的波動趨勢可以劃分為短期波動以及長期趨勢。其中，短期波動表現為快速、頻繁的小幅度波動;長期趨勢為房地產價格持續上漲。對于房地產價格波動的長期趨勢來說，其可以以視為均衡房地產價格的變化。而對于短期波動來說，其主要是由于受眾非理性價格預期、供給彈性不足等因素造成的，所以，在房地產市場投資熱度增加的情況下，房地產價格發散相對常見。

2.2 房地產價格波動趨勢模型

本文主要利用AH模型完成對房地產價格波動影響因素對價格波動趨勢的影響機制的分析。具體模型為：

其中，P^*_t代表著t期的均衡房地產價格;X_t代表著t期房地產價格波動的影響因素;P_t代表著t期實際房地產的價格;ɑ代表著自相關系數，其與房地產當期價格呈現正比例關系;β代表著收斂系數，其與均值回歸的驅動力呈現正比關系;γ代表著反應系數，其于均衡房地產價格變化的解釋力呈現出正比例關系。該模型的第一個表達式代表了長期價格的各個影響因素。

在該模型基礎上，相關研究人員對其進行了拓展，列出如下模型：

其中，i代表著解釋變量;k代表著不同的地理區域;-X代表著解釋變量的數據序列，該模型能夠代表短期價格的各個影響因素。

2.3 實證分析

選取我國東部、東北部、中部、西部四個區域內的35個城市作為研究數據，結合回歸模型分析解釋變量對我國房地產價格長期趨勢的影響效果。結果顯示：房地產貸款利率與均衡房地產價格呈現負相關的趨勢，且影響效果最大;人口系數、人均生產總值等與房地產價格呈現正相關，這些因素的影響排名由小至大分別為房地產開發投資額、人均生產總值、人均收入、土地價格以及人口數量。

結合上文模型，分析各個影響因素對我國房地產價格短期波動的影響效果。結果顯示：人口數量、房地產開發投資額對我國房地產價格的短期波動產生一定影響，但是作用不大，其他因素（人均生產總值、人均收入等）對短期波動不存在顯著影響。

3 我國房地產價格波動的聯動機制

3.1 理論分析

市場供需關系所形成的系統對房地產價格波動產生影響，在該系統中，房地產價格與宏觀經濟變量相互影響。房地產價格變動后，居民、房地產企業、金融機構等相關基本面也會隨之發生變化，從而帶動宏觀經濟產生影響;而對于宏觀經濟來說，當其指標發生變化時，會通過影響房地產價格的內外與外在因素產生作用，最終導致房地產價格發生變化。能夠看出，我國房地產價格與宏觀經濟之間的聯系極為緊密，兩者之間具有聯動機制。

3.2 結構自相量歸回模型

在本次研究中，使用了結構化向量自回歸模型對房地產價格波動的聯動機智的進行分析。此時，設定模型中包含通貨膨脹、貨幣供給、國民產出供給、房地產價格這四個在任何時期均不存在相關關系的變量。其中，通貨膨脹變量反映出政府支出、投資與消費的變化，使用CPI同比增長率代表;貨幣供給變量反映出政府依托對貨幣存量的調整來影響利率，最終達到對投資與總需求量完成調節的效果，使用MS2增長率代表;國民產出供給變量反映出商品價格上漲使總供給曲線向著左上方移動，使用GDP增長率代表;房地產價格變量反映出由于政策、預期等外部影響形成的房地產價格變化，使用房地產價格指數增長率代表。

本研究中，選取的數據均來自網統計數據庫以及Wind數據庫，對所有的變量均統一轉化為百分比的形式。同時，對這些數據進行平穩性驗證。在有截距項的條件下，CPI_t、GDP_t、MS2_t、P_t^House的滯后階數分別為8、1、5、3;有單位根的概率分別為0.5507、0.2512、0.1783、0.1064，接受原假設。而進一步對變量的一階差分序列進行驗證時，檢驗結果拒絕原假設。

3.3 脈沖響應分析

結合軟件分析，能夠獲取到相應變量的脈沖相應函數圖。結果顯示：當房地產價格上升時，CPI增量加速，在第十一季度達到正值后轉入小幅度波動，并在第二十二季度基本消失;房價上漲后，GDP增量變化在零點附近區域形成小幅度波動;房價上漲促進M2St增量在第二季度達到負值并迅速下滑，在2-5季度迅速上漲為正值。

這意味著，當房價上漲時，會對消費物品價格產生短時間的促進，最終表現為通貨膨脹;房價上漲能夠迅速推動我國經濟上漲，但是會在后期抑制經濟發展;房地產價格在短時間內會抑制貨幣供給。

4 結語：

綜上所述，房地產貸款利率與均衡房地產價格呈現負相關的趨勢，且影響效果最大;人口系數、人均生產總值等與房地產價格呈現正相關;房價上漲對消費物品價格產生短時間的促進，最終表現為通貨膨脹;房價上漲迅速推動我國經濟上漲，但是會在后期抑制經濟發展;房地產價格在短時間內會抑制貨幣供給。

參考文獻：

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