淺析城鎮地價評估體系在土地管理工作中的應用

楊浩 張雪雪 馬立強

摘要：目前，城鎮地價評估體系在土地管理中具有十分重要的意義。近些年，國家市場監督管理總局也相應地給出了《城鎮土地分等定級規程》等標準。那么，在日常工作過程中，地價評估需要根據市場提供的交易資料完成多方位的評估工作，并及時地檢測出樣點的地價，在運用各項交易樣點地價、級別指數的同時，應用總分值數學模型法等方法測算出相應的土地平均價。鑒于此，本文對城鎮地價評估體系在土地管理工作中的應用進行分析，以供參考。

關鍵詞：城鎮地價;評估體系;土地管理;應用

城鎮地價評估體系的建立不僅僅是為了是自身更加高效，而是要政府充分利用、發揮體系的用處，要精準地掌控當地地價水準，在具體交易過程中應當做好引導工作，建立科學的管理制度，培養土地交易市場，維護良好的市場環境。在此背景下，城鎮地價評估體系才能夠取得更快地發展，有助于提高整個自身的質量水準。

1 實現優化土地利用結構

當前我國實行的土地制度是社會主義土地公有制，主要指的是土地的使用權和所有權分離的情況下，使用權是特殊商品。政府應當科學地掌控土地供給總量，更要使企業在股份制改革、轉型的同時有著土地使用準則。這就要求企業應當科學地分配土地，更好地優化土地利用結構，充分地突顯土地資產效益，真正地使城鎮地價評估體系發揮自身用處。對于住宅用地的效益來說，往往較商服用地低許多，而高于一些工業用地。這時的土地級別分布就可以參考綜合土地級別分布。所以說，高級別內的土地應當更多地用作商服用地，而面對難以用作商服用地的土地，就要安置一定數量的在公寓住宅。多層住宅小區往往位于低級別內環境良好的土地中，這類土地較適宜安置密度小的建筑群。

2 城鎮土地價格的評估情況

隨著房地產業近一段時間的迅速增長，它直接影響到地球市場的整體繁榮，有效地促進了整個地球市場的發展，并成為影響城市土地價格的最重要因素。由于市場經濟制度在社會發展進程中逐步形成，我國高度重視土地資源開發和利用的各個方面，如果土地資源得到合理、有效的開發和利用，我國就能夠在穩定、健康的環境中迅速發展經濟，并為可持續發展奠定一定的基礎。隨著時間的推移，國家采取并執行了各種政策和措施，促進土地改革，使土地市場條件更加有利。然而，由于目前國情有限，城鎮土地價格不斷上漲，直接影響到廣大民眾的工作和生活。在這種情況下，土地市場逐步正常化的一個重要因素是，需要有效地提高開發和利用不同類型土地的效率、合理性和科學可行性，同時滿足社會發展、時間發展、經濟發展和土地市場發展的相關要求，確保建立一套土地價格評估系統，并確保后續系統的有效實施。

3 凸現地價經濟的杠桿作用

我國社會主義市場經濟取得了較快地發展，此時市場逐漸呈現繁榮的景象，一些土地轉讓、出讓、抵押等情況日益增多。這時，當地土地管理部門需要就土地使用政策做出一定的規劃、調整。城鎮地價評估體系更要在完成級別劃定、基準地價評估等工作后，對土地市場中的交易進行監督、管理，最終給出具有參考價值的土地價格，更好地滿足土地市場征稅中一系列的要求。根據上述的經濟手段可以幫助土地制度更好地實施，有助于當地的管理。政府在此過程中也對土地的一級市場有著一定的認識，并更好地完成市場中的宏觀調控工作，確定出土地的出讓價格。如此一來，國家不光保障了資產，更使政府有較多效益來建設城市基礎設施等，還可以使投資方清楚地認識土地價格的水平。

4 城鎮土地價格評估需要注意的內容

4.1 合理使用預期收益原則

在城鎮土地開發利用過程中，有些投資者特別重視土地投資，從而使投資者能夠對土地投資對自己的預期經濟回報進行合理和有效的評估，因此，城鎮土地價格評估與土地投資密切相關。同時，在社會發展形成的市場經濟體系和土地市場持續發展的影響下，土地價格水平直接影響到土地投資的收益水平，通過有效地結合當前的土地市場發展情況、發展趨勢、相關的國家政策，對未來的土地投資收益和過去的土地收益進行適當比較，進行充分的研究分析，從而有效地提高了今后土地投資收益預測的準確性和可靠性。

4.2 注重需求與供給原則應用

在可持續發展和社會市場經濟進步的過程中，商品本身的價格和供應之間有著相當密切的聯系，這主要表現在，如果供應更多，商品價格就會下降，如果供應不能滿足現階段的需求，商品價格就會上漲。然而，我國不同城市土地使用規劃的差異以及相關政府機構加強宏觀管理的情況，導致人們對自己生活環境和生活質量的要求不斷提高。為此，城鎮的土地價格評估與土地本身的供求密切相關，在某些地區，土地價格評估是由需求決定的。

5 完善土地資產管理，開展科學的土地資產評估

由于土地屬于不可再生資源，是大眾生活的載體。而地籍不光記錄了土地的戶籍，更承載了數量、用途、權屬等。所以說，地籍主要就表現了土地權力的歸屬。所以說，城鎮地價評估體系需要依照土地級別來開展每一宗地的土地級別認定。此外，相關部門還需要依照現有的宗地的用地性質及情況，進行新的類型、級別評定。自此，在土地級別評定及基準地價評估過程中，相關部門能夠高效地完成整個土地資產的管理評定。我國社會主義市場經濟在不斷發展，以往的經濟形勢、經營模式也出現了變化，一些股份制、合作企業占據了經濟主要位置。新型的經營方式更改變了以往的模式，運用各種新方式完成經濟體的組合等，這屬于正常的新型經濟活動類型。

6 結語：

總之，社會經濟市場條件、人均收入水平、城市建設規模共同作用，嚴重影響了城鎮的土地價格，為了穩定這些變化，必須對土地價格進行有效評估，以便能夠更快地進行城市建設。在城市現代化進程中，城鎮土地價格評估體系已經逐步間接發展，不僅滿足了現階段的土地需求，而且進一步提高了我國土地市場發展的長期持續效率。

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本項目由山東省社科規劃項目：山東省工業廢棄地綠色治理機制構建研究（項目編號：19CGLJ18）支持。