關(guān)于房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的思考

范茂興

摘要：在我國快速發(fā)展過程中，我國綜合國力顯著加強(qiáng)，社會(huì)在不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)交易市場活躍，房產(chǎn)交易數(shù)量大幅度提升，對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易而言，監(jiān)督管理是非常重要的一個(gè)部分，房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作是否有效，直接影響著房地產(chǎn)市場。但，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)交易中或多或少的存在一些問題，故需要不斷在工作中總結(jié)和分析在房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)提出防范對(duì)策，目的在于降低房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。本文主要對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析，對(duì)于目前現(xiàn)存的問題進(jìn)行整理，分析其成因以及提出相應(yīng)的防范方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易;風(fēng)險(xiǎn);成因;方法

房地產(chǎn)業(yè)作為國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎國計(jì)民生。無論是新建商品房預(yù)售，還是存量房屋交易都具有資金規(guī)模大、交易周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)交易資金的安全不僅會(huì)對(duì)健康有序發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)在整體上產(chǎn)生影響，而且會(huì)直接影響住房群眾的切身利益，最終將影響到整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。按照公共管理學(xué)的理論，房地產(chǎn)交易資金安全具有公共管理的公共屬性，這就要求政府必須履行其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)干預(yù)、調(diào)整和管控的職能，由此對(duì)房地產(chǎn)交易資金的安全進(jìn)行調(diào)控，以保證能夠正常正確的運(yùn)行和運(yùn)轉(zhuǎn)，相反勢必將對(duì)國家金融系統(tǒng)、國民經(jīng)濟(jì)，甚至是老百姓的生活造成巨大的影響。對(duì)房地產(chǎn)交易資金實(shí)施監(jiān)管，作為干預(yù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一種有效管理手段，是保障房地產(chǎn)交易資金安全的必然選擇。因此，為了整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們魚待亟待建立和完善房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度，選擇適宜的監(jiān)管主體，構(gòu)建科學(xué)合理、安全高效的資金監(jiān)管模式。

1 房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 融資形式單一，負(fù)債率居高不下

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的周期相對(duì)較長，所需資金和費(fèi)用較高，房地產(chǎn)企業(yè)很難依靠自有資金來維持經(jīng)營和發(fā)展，再加上國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的嚴(yán)格管控，使得相關(guān)企業(yè)比較典型的融資形式便是利用負(fù)債融資來解決資金難題，在這種情況下，勢必會(huì)造成負(fù)債率居高不下，其流動(dòng)負(fù)債水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他行業(yè)。就我國目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要是借助銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款來滿足資金需求，但是這種模式風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦房地產(chǎn)市場不景氣或是交易量下降都會(huì)給企業(yè)資金回籠帶來危機(jī)，輕則降低企業(yè)償債能力，重則影響國民經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生金融體系的動(dòng)蕩。

1.2 同房地產(chǎn)中介組織交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易主要分為一手房（增量房）交易以及二手房（存量房）交易。一手房（增量房）交易主要是在購房者和房開商（開發(fā)商）中進(jìn)行。但在二手房（存量房）的交易中，絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，由于一些中介機(jī)構(gòu)的故意隱瞞使得買賣雙方的信息嚴(yán)重不對(duì)稱。目前所指的房地產(chǎn)中介主要有以下幾種即房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。據(jù)筆者調(diào)查研究，房產(chǎn)中介的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：將房產(chǎn)以高出賣房人委托出售的價(jià)格同購房者進(jìn)行交易，從中獲利;將成套出租的房屋進(jìn)行非法買賣;在沒有所有權(quán)的情況下進(jìn)行交易;沒有按約定的期限辦理房屋交易轉(zhuǎn)讓手續(xù);私吞購房者首付款等等。

1.3 市場發(fā)育不良泡沫化程度較高

我國房地產(chǎn)市場生長發(fā)育時(shí)間短，生長發(fā)育不良問題較為明顯，特別是利潤率過高的問題最為突出，從而影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)平均利潤率。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)的利潤率一般為596左右，而我國房地產(chǎn)的利潤率高的達(dá)到4006，不僅使房價(jià)偏離其真實(shí)價(jià)值，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的收入水平，也因此造成較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫較。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的房價(jià)收入比超過10，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際水平。

2 房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.1 加強(qiáng)培訓(xùn)，提高工作者綜合素質(zhì)

根據(jù)要求合理設(shè)立管理、內(nèi)部控制、審核等崗位，崗位的設(shè)置有利于明確分工和確定崗位職責(zé);在崗位職責(zé)明確的情況下，做好崗位的監(jiān)督工作。在加強(qiáng)崗位管理的同時(shí)，有利于崗位人員各司其職，不斷的提高自身綜合能力水平。房地產(chǎn)工作崗位有它的專業(yè)性、 特殊性和任職要求，為突出其專業(yè)性，房地產(chǎn)工作人員必須持證上崗。筆者了解所在地的房地產(chǎn)登記中心，該中心因崗位的不同一些崗位需要具備有“登記官”資格證的才可以上崗，從事審核工作。相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)市場需要，多對(duì)房地產(chǎn)工作人員開展一些專業(yè)性的系統(tǒng)培訓(xùn)，重視房地產(chǎn)工作人員的上崗前培訓(xùn)、上崗后學(xué)習(xí)及廉政方面的教育考核工作，不斷的提高人員的業(yè)務(wù)能力以及綜合素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德觀。

2.2 設(shè)立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管專門機(jī)構(gòu)

實(shí)施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管和存量房屋交易資金監(jiān)管，是政府部門履行公共管理職能的重要職責(zé)，采取政府監(jiān)管的模式較為妥當(dāng)。按照推進(jìn)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度統(tǒng)一立法的設(shè)想建議，作為房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的主管部門和組織部門應(yīng)當(dāng)在立法中予以明確。筆者認(rèn)為，全國房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的主管部門理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖菄易》亢统青l(xiāng)建設(shè)部，各省、自治區(qū)的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管主管部門應(yīng)當(dāng)為省級(jí)建設(shè)主管部門，直轄市以及各城市的房地產(chǎn)管理部門是城市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的主管部門。為保證房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度的落實(shí)，天津市由編制部門專門批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心的做法值得學(xué)習(xí)借鑒，各地編制部門應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)成立專門的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管部門作為本地房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的實(shí)施部門，具體履行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管職責(zé)。

2.3 交易風(fēng)險(xiǎn)的跟蹤管理

在強(qiáng)化對(duì)存量房交易結(jié)算資金托管的同時(shí)，需要進(jìn)一步強(qiáng)化全方位的服務(wù)意識(shí)，及時(shí)掌握交易雙方資金到位狀況和產(chǎn)權(quán)過戶情況，以便讓客戶及時(shí)地了解相關(guān)信息，并提示客戶做出調(diào)整，為客戶提供更好的交易安全保障服務(wù)。在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易的前期階段可以考慮建立二手房房源信息驗(yàn)證體系。具體來說，以政府管理部門為主導(dǎo)，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記數(shù)據(jù)為依托，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立房源驗(yàn)證系統(tǒng)，對(duì)二手房源信息和廣告發(fā)布提供核驗(yàn)平臺(tái)，并為購房當(dāng)事人提供查詢服務(wù)的制度。房源驗(yàn)證系統(tǒng)的主要功能是對(duì)本區(qū)域內(nèi)待上市二手房房源進(jìn)行真實(shí)性核驗(yàn)，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源信息必須同時(shí)公示房源驗(yàn)證編碼，并建立公眾查詢平臺(tái)，方便消費(fèi)者查詢核對(duì)房源信息。需要核驗(yàn)的房源信息主要包括三個(gè)方面：一是房源是否通過交易管理系統(tǒng)生成了委托代理協(xié)議;二是發(fā)布的房源基本信息是否真實(shí);三是對(duì)房屋權(quán)利人與其他當(dāng)事人交易情況的披露。

3 結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在市場機(jī)制的檢驗(yàn)下，再加上近年來國家政策的密集調(diào)控，已經(jīng)逐漸走向成熟。但是，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，其涉及的資金問題仍然應(yīng)該得到重視，尤其是交易資金的監(jiān)管問題。我們應(yīng)該切實(shí)把握資金監(jiān)管的根本，時(shí)刻將資金監(jiān)管放在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的核心地位來看待?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也逐漸暴露出一些問題，這些問題與內(nèi)部資金監(jiān)管機(jī)制是密不可分的，我們應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營和管理進(jìn)行不斷探索和創(chuàng)新，摸索資金監(jiān)管的有效措施，不斷優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，積極拓展融資渠道，持續(xù)提升企業(yè)資金利用效率，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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