房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的優(yōu)化策略分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理工作是一項(xiàng)貫穿始終的工作，是為項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)的工作，是保證項(xiàng)目順利推進(jìn)、順利竣工的重要力量。文章分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理中存在的問題，探討了新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目建設(shè)工程管理;優(yōu)化

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和人民生活水平的提高，城市商品房的需求量增加，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間，目前已經(jīng)成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全國各大城市開花，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理也成為了這些企業(yè)發(fā)展壯大的基礎(chǔ)，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理意義重大。

然而，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，發(fā)展又較快，在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理中還存在著不少問題。本文就從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的重要性入手，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理中存在的問題，探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的優(yōu)化措施。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，按照國家規(guī)定大致可將項(xiàng)目開發(fā)劃分為幾個(gè)時(shí)期，在每一個(gè)時(shí)期中房地產(chǎn)企業(yè)所需要進(jìn)行管理的工作內(nèi)容都不相同。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)前期，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理內(nèi)容主要是土地利用、資金預(yù)算、建筑工程規(guī)劃、住戶拆遷等方面，給出的項(xiàng)目開發(fā)方案要具備可行性，要符合政府對于市容市貌的規(guī)劃，要滿足原住戶安居的需求，要在自身財(cái)政實(shí)力承受范圍內(nèi)。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)后、施工前期，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理內(nèi)容主要是確認(rèn)權(quán)證、組織工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)施工團(tuán)隊(duì)、核算項(xiàng)目開發(fā)資金成本等方面，這一階段的工程管理主要是為項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備資金、團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)方案和資源，為保證項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。

待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入到施工時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作主要是控制成本支出、工期、質(zhì)量、安全，更多地工作是施工團(tuán)隊(duì)在做，起到監(jiān)督管理的作用。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入竣工期時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)起竣工驗(yàn)收、備案、工程款結(jié)算等管理工作，保障自身、政府、施工團(tuán)隊(duì)、消費(fèi)者的多方利益。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理工作是一項(xiàng)貫穿始終的工作，是為項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)的工作，是保證項(xiàng)目順利推進(jìn)、順利竣工的重要力量，必須得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)爭取土地、準(zhǔn)備項(xiàng)目立項(xiàng)開發(fā)前，還有很多準(zhǔn)備工作要做，例如：根據(jù)土地所在地理位置、商圈距離制定開發(fā)方向;整合開發(fā)土地現(xiàn)場數(shù)據(jù)，為工程開發(fā)設(shè)計(jì)師工作奠定基礎(chǔ);根據(jù)商定的開發(fā)方向準(zhǔn)備資料，向政府相關(guān)部門進(jìn)行備案，準(zhǔn)備好項(xiàng)目施工所需的文件資料，避免開發(fā)資格、施工許可被卡的情況發(fā)生;對開發(fā)項(xiàng)目體量有大致的預(yù)估，為項(xiàng)目的施工團(tuán)隊(duì)招標(biāo)工作圈定大致范圍，不至于盲目招標(biāo)或?yàn)榱藟旱统杀緺奚こ藤|(zhì)量。以上這些都屬于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前需要做的準(zhǔn)備，若準(zhǔn)備工作做得不到位，會(huì)為后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)、工程施工帶來各種各樣的麻煩，影響項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量，影響消費(fèi)者的生活品質(zhì)，影響企業(yè)自身的口碑和品牌形象。

2.2對施工許可等方面的管理不嚴(yán)格

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快將投資的成本回收，盡快獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，希望開發(fā)項(xiàng)目能夠盡快開始施工，但項(xiàng)目順利推進(jìn)的基礎(chǔ)是各項(xiàng)準(zhǔn)備工作做到位。很多時(shí)候，施工團(tuán)隊(duì)也希望能夠盡快施工，為此可能會(huì)在未得到動(dòng)工允許的情況下開始施工。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)若沒有及時(shí)進(jìn)行制止，很容易招致政府相關(guān)部門的介入，反而影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)的完工驗(yàn)收、備案管理不到位

在外行人的眼中，建筑物的施工全部完成，就代表著項(xiàng)目開發(fā)順利完成，但在房地產(chǎn)開發(fā)角度上來講，到工程竣工時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作尚未完結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照驗(yàn)收流程、驗(yàn)收制度對工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收完成后還需要進(jìn)行工程款的結(jié)算。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)和施工團(tuán)隊(duì)都希望盡快完成竣工驗(yàn)收，為此盲目加快驗(yàn)收速度，在缺少驗(yàn)收資料的情況下進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算，這樣的管理方式所造成的結(jié)果有兩個(gè)，一個(gè)是工程勉強(qiáng)驗(yàn)收了，但后續(xù)的問題一直糾糾纏纏難以徹底解決，另一個(gè)則是工程無法按時(shí)驗(yàn)收，房地產(chǎn)企業(yè)和施工團(tuán)隊(duì)之間無法按時(shí)了解工程款。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的優(yōu)化措施

3.1做好項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)備工作的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利開發(fā)，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否順利回收成本、獲取利潤，這是一項(xiàng)十分具有挑戰(zhàn)性的工作，也是必須做好的基礎(chǔ)工作。首先，在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)前，房地產(chǎn)企業(yè)需要為土地征收、原住戶安置付出的成本進(jìn)行估算，其中包含土地稅費(fèi)、銀行利息、安置房建設(shè)成本、原住戶拆遷成本等，房地產(chǎn)企業(yè)要為項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備充足的資金成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要對項(xiàng)目開發(fā)后所能獲得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估算，根據(jù)土地所處交通位置、周圍商圈距離、學(xué)校醫(yī)院覆蓋來估算項(xiàng)目有可能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。當(dāng)這些準(zhǔn)備工作完成后，房地產(chǎn)企業(yè)才可以將項(xiàng)目向政府相關(guān)部門報(bào)備，申請開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。

3.2 加強(qiáng)對工程合同的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在面對不同的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要注意對不同的工程合同的管理，與施工團(tuán)隊(duì)達(dá)成共識，在雙方皆認(rèn)同工程合同條款的情況下開啟工程施工。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程合同管理時(shí)，有權(quán)利根據(jù)工程中重要的施工部分加強(qiáng)要求。比如：要求樁基工程施工過程中的抽檢，要求樁基達(dá)到持力層的設(shè)計(jì);工程合同中針對重要環(huán)節(jié)的施工要求，能夠有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，保證項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工團(tuán)隊(duì)雙方。

3.3 重視對房地產(chǎn)工程的竣工驗(yàn)收管理

工程的竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要階段，能否順利、按時(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成驗(yàn)收，關(guān)系到工程能否順利交付，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否按照預(yù)期與消費(fèi)者進(jìn)行房屋的交接，關(guān)系到施工團(tuán)隊(duì)能否順利拿到工程款項(xiàng)，由此可見，工程的竣工驗(yàn)收是一個(gè)關(guān)系到各方利益的關(guān)鍵管理工作，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視對工程的竣工驗(yàn)收，在正式驗(yàn)收前就盡可能收集、準(zhǔn)備工程的相關(guān)材料，為按照流程、順序進(jìn)行驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。工程監(jiān)理單位對工程施工的過程監(jiān)督，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中存在的問題和隱患，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)監(jiān)理單位提供的補(bǔ)救措施監(jiān)督施工團(tuán)隊(duì)的改進(jìn)，盡可能將工程的質(zhì)量安全問題解決在工期中，而不是將其拖到竣工期。

4結(jié)語

建設(shè)工程管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要組成部分，這份管理工作貫穿項(xiàng)目開發(fā)的始終，是必須被房地產(chǎn)企業(yè)所重視的重要工作。工程管理工作做不到位會(huì)直接影響到項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收，帶來的影響和問題不計(jì)其數(shù)，會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)、政府、施工團(tuán)隊(duì)、業(yè)主的多方利益。總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視建設(shè)工程管理工作。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：安普剛（1980.08—? ），男，漢族，山東濟(jì)南人。畢業(yè)于山東建筑工程學(xué)院土木工程系，專科學(xué)歷。現(xiàn)為山東晨旭建設(shè)項(xiàng)目管理咨詢有限公司項(xiàng)目管理部經(jīng)理，項(xiàng)目總監(jiān)。參與建設(shè)多項(xiàng)工程獲泉城杯、魯班獎(jiǎng)。主要從事項(xiàng)目管理及項(xiàng)目開發(fā)施工管理工作。