房屋網(wǎng)簽備案對房地產(chǎn)市場管理的影響

范茂興

摘要：現(xiàn)如今，我國的房屋建筑發(fā)展十分迅速，分析房屋網(wǎng)簽備案對于交易風(fēng)險防范的意義，認(rèn)為房屋網(wǎng)簽備案對于房地產(chǎn)市場管理具有十分主要的推動作用，提出關(guān)于加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房屋網(wǎng)簽備案;交易風(fēng)險;房地產(chǎn)市場

據(jù)悉《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》的適用范圍為，在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)開展房屋轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等交易活動，實(shí)行房屋網(wǎng)簽備案，實(shí)現(xiàn)新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、交易當(dāng)事人等辦理房屋網(wǎng)簽備案的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)用戶注冊，取得新建商品房買賣、存量房買賣、房屋租賃、房屋抵押等相應(yīng)的房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)操作資格。房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)應(yīng)通過與自然資源、公安、財(cái)政、民政、人力資源社會保障、金融、稅務(wù)、市場監(jiān)管、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)網(wǎng)，通過人臉識別、信息共享等手段，自動核驗(yàn)交易當(dāng)事人和房屋是否具備房屋網(wǎng)簽備案條件。

1 關(guān)于房屋交易合同網(wǎng)簽備案的依據(jù)

首先，從法律層面看，網(wǎng)簽備案有依據(jù)。房屋交易合同網(wǎng)簽備案的法律依據(jù)是確定的房地產(chǎn)成交價格申報(bào)這一法定制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第35條第1款規(guī)定，“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報(bào)制度”。該制度與國有土地有償有限期使用制度、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度，共同構(gòu)成了《城市房地產(chǎn)管理法》確定的房地產(chǎn)管理5項(xiàng)基本制度。任何制度都需要具體的措施去實(shí)現(xiàn)，否則，制度就成為蒼白的文字、懸空的條款。房屋交易合同網(wǎng)簽備案就是落實(shí)房地產(chǎn)成交價格申報(bào)制度的具體舉措。設(shè)定房地產(chǎn)成交價格申報(bào)制度的目的，就是政府部門要及時準(zhǔn)確掌握市場的情況，更好地監(jiān)管市場，促進(jìn)市場健康發(fā)展。通過房屋交易合同網(wǎng)簽備案，權(quán)利人依法履行了成交價格申報(bào)這一法定義務(wù)，政府部門獲取掌握了房地產(chǎn)交易的信息，實(shí)現(xiàn)了申報(bào)成交價格這一法定制度設(shè)定的目的。此外，實(shí)行房屋交易價格申報(bào)制度也是各國政府管理部門在房屋交易管理中的常用措施。如德國，房屋買賣，要求由負(fù)責(zé)交易的公證人向政府部門申報(bào);房屋租賃，要求由當(dāng)事人向政府部門申報(bào)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條第2款規(guī)定，我國采取了原則上由權(quán)利人申報(bào)的方式。同時，為減輕購房人的負(fù)擔(dān)，《城市房地產(chǎn)管理法》對預(yù)售商品房合同備案作出了特別規(guī)定，要求由預(yù)售人（開發(fā)商）統(tǒng)一負(fù)責(zé)向政府部門申報(bào)價格、登記備案。其次，從國務(wù)院行政規(guī)定層面上看，網(wǎng)簽備案有明確的要求。2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔20104〕號）第2條第7項(xiàng)要求，進(jìn)一步建立建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。國務(wù)院是我國的最高行政機(jī)關(guān)，通過其辦公廳文件要求各地在原有合同備案的基礎(chǔ)上，適用市場發(fā)展的需要，為權(quán)利人提供網(wǎng)上簽約、備案的路徑，即通過互聯(lián)網(wǎng)平臺完成簽約、備案。其目的是通過信息化手段，方便權(quán)利人履行義務(wù)，提高政府的治理能力，進(jìn)一步完善房屋交易合同備案制度。最后，從行業(yè)管理部門和地方管理要求上看，網(wǎng)簽備案有更加具體細(xì)致的要求。為貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》，作為房屋交易的行政管理部門，1995年建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》就對合同備案作出了規(guī)定。2006年，建設(shè)部、中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號），要求有條件的地方建立網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，將網(wǎng)上簽約系統(tǒng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理、存量房交易資金管理制度結(jié)合起來，形成完整的存量房交易監(jiān)管體系。2007年，建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T115-2007），對新建商品房、存量房的交易網(wǎng)上簽約、備案系統(tǒng)建設(shè)技術(shù)要求，作出了統(tǒng)一的規(guī)定。2018年12月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》更加系統(tǒng)地對房屋交易合同網(wǎng)簽備案指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)等作了明確具體的規(guī)定。2019年8月，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）的通知》對網(wǎng)簽備案的流程進(jìn)一步規(guī)范。在地方，北京、上海、天津、重慶、廣州和江蘇、安徽等地，也先后通過《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等對房屋交易合同網(wǎng)簽備案作出了具體規(guī)定。

2 關(guān)于加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的幾點(diǎn)建議

2.1 健全法律體系

目前，商品房合同網(wǎng)簽備案可依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，存量房合同網(wǎng)簽備案和抵押合同網(wǎng)簽備案尚無明確的法律依據(jù)，雖然住建部128號文是經(jīng)國務(wù)院同意下發(fā)的規(guī)范性文件，筆者認(rèn)為在保護(hù)交易安全上的力度仍嫌不足，建議國家層面出臺法規(guī)條例和工作指導(dǎo)意見，填補(bǔ)法律規(guī)范體系上的空白，明晰網(wǎng)簽備案合同效力，提高網(wǎng)簽備案合同法律地位，為推動房屋網(wǎng)簽備案制度的執(zhí)行提供法律支撐。

2.2 創(chuàng)新存量房網(wǎng)簽備案新模式

存量房交易步入網(wǎng)簽備案時代以來，各大城市幾乎都是采取窗口模式與中介代理模式。窗口模式是指設(shè)立存量房交易服務(wù)窗口，交易雙方需帶齊證件資料，前往業(yè)務(wù)窗口排隊(duì)辦理;中介代理模式是指將系統(tǒng)的網(wǎng)簽備案權(quán)限分配至中介代理機(jī)構(gòu)，交易雙方在中介處上傳資料信息完成交易。雖有部分城市在試點(diǎn)存量房自助網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽后的合同仍需遞交至業(yè)務(wù)窗口，進(jìn)行審核備案后才可生效，耗費(fèi)大量時間。而自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)這種新的模式，不需交易雙方跑到業(yè)務(wù)窗口排隊(duì)，遞交繁雜的證明材料，也不需要中介機(jī)構(gòu)的介入，只要交易雙方在自助機(jī)上進(jìn)行簡單操作，5分鐘左右就可以完成網(wǎng)簽備案整個流程。

2.3 加快推進(jìn)“一張網(wǎng)”建設(shè)

第一，搭建平臺，實(shí)施房屋交易監(jiān)管服務(wù)“一張網(wǎng)”。將開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、住建部門、稅務(wù)部門、不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)等涉房單位全部納入房屋交易“一張網(wǎng)”，深化房產(chǎn)交易管理互聯(lián)網(wǎng)化，推進(jìn)線上線下備案全融合，保障網(wǎng)簽備案的便捷性，部門間數(shù)據(jù)信息實(shí)時互通互限共享，提高行政效率，節(jié)約行政成本，優(yōu)化公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)交易全程“不見面”“不收件”。第二，杜絕“陰陽合同”，實(shí)現(xiàn)“四價合一”。使用統(tǒng)一房屋網(wǎng)簽合同電子制式文本，金融機(jī)構(gòu)以網(wǎng)簽備案信息作為審貸依據(jù)，稅務(wù)部門以網(wǎng)簽備案信息作為繳稅依據(jù)，不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)以網(wǎng)簽備案信息作為登記依據(jù)，使整個交易信息統(tǒng)一、透明，實(shí)現(xiàn)實(shí)際成交價、網(wǎng)簽備案價、信貸評估價、納稅申報(bào)價“四價合一”。第三，健全監(jiān)管程序，提升資金監(jiān)管水平。制定靈活便捷地監(jiān)管辦法，注重發(fā)揮預(yù)售許可和網(wǎng)簽備案的作用，商業(yè)銀行依據(jù)房屋網(wǎng)簽備案信息，將交易資金到賬情況通過“一張網(wǎng)”反饋給資金監(jiān)管部門，使其可以及時、準(zhǔn)確、完整地掌握首付款和貸款的繳存情況，實(shí)現(xiàn)動態(tài)全流程跟蹤監(jiān)管，提升資金監(jiān)管水平。

3 結(jié)語

綜上所述，從房屋交易合同備案，到房屋交易合同網(wǎng)簽備案，該項(xiàng)制度在實(shí)踐中不斷完善。房屋交易合同網(wǎng)簽備案是依法確立、具有我國本土特色、符合我國國情的房屋交易介入模式，實(shí)現(xiàn)了政府用較低的行政成本，高效地監(jiān)管市場，在保障房屋交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益方面，正發(fā)揮著越來越重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

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