國有土地房屋征收與補償制度問題分析

郭青

摘要：近些年，國內現代化城市發展勢頭良好，建設規模不斷地擴大，各種各樣公眾用地的需求不斷的提升，而在進行城市建設的過程中會經常發生一些私有財產與公共利益相沖突的情況，容易引發一些法律糾紛問題。而當前比較突出的一項問題就是房屋征收拆遷補償問題，在進行征收的過程中，被征收人和征收人都會站在各自的立場、角度上看待征收工作，導致了征收拆遷工作不能夠順利的進行，其中最重要就是對于征收補償問題，征收方與被征收方不能夠達成一致，所以相關的工作人員應該要加強對于國有土地房屋征收與補償制度的了解，從而做好征收補償工作。

關鍵詞：國有土地;房屋征收;補償制度

房屋征收拆遷工作，涉及千家萬戶的切身利益，關系到城市建設、經濟發展和社會穩定的大局。為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益的需要，保障被征收人的合法權益，國家、地方出臺了一系列法規政策。國務院于2011年1月21日公布并實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》，各地各部門在認真貫徹實施的基礎上，都在積極探索與創新。在新時代背景下，如何堅持以人民為中心的發展理念，運用現代信息技術促進房屋征收模式創新，提升房屋征收工作的管理水平和工作效率，已成為房屋征收領域的重大課題。

1 國有土地上房屋征收條件分析

1.1 滿足公共利益征收的條件

在進行國有土地上房屋征收的過程中，必須要以維護公共利益為核心，依法保障好被征收人的合法權益。也就是要求相關的工作人員要注意，國有土地上房屋征收的目的是為了能夠滿足公共利益的需求。

1.2 公共利益范圍的細化

關于公共利益的范圍，《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條已對此作出三個層次的界定：概括性功能界定、5種具體情形和兜底條款。第九條在第八條的基礎上，從另外一個角度進一步明確征收房屋的前提和要求。只有符合上述公共利益范圍的要求，政府才可以對國有土地上單位、個人的房屋實行征收，從而在法律上規范了政府的征收行為，各方的權利義務，從而保證房屋征收與補償工作依法、有序進行。

1.3 做好社會風險評估工作

國有土地房屋征收會產生一定的社會影響，所以各級政府部門在進行國有土地上房屋征收之前，應該要對征收之后所產生的影響進行評估，只有確保國有土地上房屋征收不會影響到社會穩定，才能夠進行國有土地房屋征收工作。

2 國有土地房屋征收與補償制度優化措施

2.1 明確征收補償標準

首先，要補充征收標準考量指標，要對不同性質所有權、使用權范圍進行劃分，注重因地制宜，做到區別對待。如果是特殊用途的城市房屋，還需要充分考慮到民族團結、宗教信仰、國家公義等要素。其次，要進一步明確征收補償標準，一般情況下征收補償費用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解決其根本途徑就是制定科學、合理、規范的房屋征收標準體系，要定期向社會公眾宣傳征收補償項目、標準，并允許被征收人提出異議。在補償內容上，應該在土地及建筑物、附屬物賠償、征收后剩余土地損失補償、搬遷補償、困難失業者特殊補償、間接利益補償等基礎上，擴大征收補償范疇，如房屋預期收益、隱性利益損失、間接利益損失等。此外還需要給予房屋承租人公平的補償，在房屋征收過程中，需要充分考量征收行為對房屋承租人帶來的損失，所以在實際中需要給予其適當的補償，從而保護其合法權益。最后，還需要豐富非住宅房屋補償標準體系。

2.2 搭建房屋征收與補償管理信息平臺

基于“互聯網+房屋征收”思維，采用SOA架構，綜合運用云計算、HTML5+Javascript、Json、時空數據分析、數據關聯融合等技術，建立了基礎層、數據層、平臺層、應用層、服務層和保障體系組成平臺架構。基礎層包括云平臺基礎設施和地理信息服務兩部分。數據層包括征收計劃數據庫、征收項目數據庫、房源數據庫、實施機構數據庫、信訪數據庫、用戶數據庫。平臺層主要包括“國有土地上房屋征收與補償管理信息系統”和接口兩部分。應用層包括計劃管理、項目管理、房源管理、信訪管理、綜合監管五部分組成。服務層主要針對不同層級的對象提供應用服務，包括住房和城鄉建設部、省住房和城鄉建設廳、市房屋和土地征收管理部門、區房屋征收部門以及房屋征收實施單位。保障體系為保障系統穩定運行的各項政策標準、法律法規、運行機制等。

2.3 規范征收聽證程序

就目前而言，在實施聽證程序時，很少真正的發揮出聽證會作用，甚至有“聽而不證”的情況，對此，在今后還需要進一步規范征收聽證程序。首先，在城市房屋征收之前，需要開展組織聽證活動，不僅要考慮各個部門的觀點，還需要充分考慮公眾代表的意見。事前聽證可以促進征收行為的規范化，也能提高征收決策科學性。聽證程序體現了民主進步，在實際中可以采取多樣化的聽證方式，如現場座談會、QQ互動等，廣泛聽取各個部門、專家、被征收人的意見，而政府則需要從多個角度對不合理、風險大的項目終止，增強行政效率。其次，要全面優化房屋征收聽證程序，一是明確“多數人”的范疇，如在立法中明確補償方案中，有50%及以上的被征收人不滿意，需要組織聽證會;二是明確聽證代表遴選方式，綜合被征收人的學歷水平、認知程度、綜合素質等，選擇公眾信服、具有典型代表意義的聽證代表;三是聽證前期，相關部門需要公布聽證內容、流程、代表等，讓聽證會處于社會監督狀態;四是做好聽證會記錄，并將代表意見、政府征收決定、司法審查等記錄到案卷中。

2.4 等價補償

對于同一座城市而言，應當結合各個區域條件建立科學的征收補償標準。以長沙市為例，城市周邊新建商品房價值相較于被征收房屋價值要普遍偏高，并且，商品房價值越高的區域，被征收房屋評估價值與周邊商品房價格相差便會越大。結合相關研究來說，被征收房屋價值會受到諸多因素影響，諸如房屋結構，周邊設施，交通條件等，因而在建立同一城市房屋征收補償標準過程中，還應當結合相關差異，科學合理地提供相應的補助和獎勵。由于各個城市地理方位，環境特征不盡相同，因而還應當處理好補償內容的差異性。例如，北方城市被征收房屋通常裝置有取暖設施，在評估房屋室內補償過程中，應當將該部分內容納入進補償范圍。征收主體應當有償收回國有土地使用權。對土地使用權予以補償可依據房屋被征收過程中，以被征收房屋對應所處位置擁有的土地價值開展。科學合理評估后，對土地使用權的補償數目應當一次性作出決定，被征收人如果認為該補償數目與房屋實際價值不相符，可提出復核，征收主體對土地使用權的補償數目可無需一次發放。對在該部分土地使用權予以補償過程中，還應對與非房屋地基對應具備的價值提供相應的補償。

3 結語

國有土地房屋征收工作是為了滿足公共利益的需求所采取的一些措施，所以國有土地上房屋征收工作應該要取之與民、用之于民。但是在進行房屋征收與補償的過程中，還存在著的一些問題，如：補償問題，強制搬遷問題等，導致了被征收人的利益受到了嚴重的侵害，這就需要相關的部門在進行房屋征收的過程中要保障被征收人的利益，做好協商溝通，遵守我國的相關法律與制度以及征收補償流程，評估好房屋價值，應用鼓勵搬遷的策略，提高相關征收與補償工作的透明化，從而更好的進行國有土地房屋征收與補償工作。

參考文獻：

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