試分析全周期項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

宋瑩

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)也取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，傳統(tǒng)的建筑管理理念已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的用地需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將全周期項(xiàng)目管理理念應(yīng)用到項(xiàng)目管理過(guò)程中，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的有效管理和控制。本文就全周期項(xiàng)目管理理念、全周期項(xiàng)目管理的流程及其在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行了深入的分析，并提出了一些關(guān)于全周期項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)應(yīng)用中要注意的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：全周期;項(xiàng)目管理;房地產(chǎn)企業(yè)

工程建設(shè)的周期一般都比較長(zhǎng)，在工程建設(shè)的過(guò)程中也涉及到很多復(fù)雜的技術(shù)，同時(shí)工程建設(shè)又在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此為了更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)管理人員必須要轉(zhuǎn)變自己的管理思想，全面貫徹落實(shí)全周期項(xiàng)目管理理念，進(jìn)而讓企業(yè)可以更好地為社會(huì)進(jìn)步作出貢獻(xiàn)。

1 全周期項(xiàng)目管理理念

全周期項(xiàng)目管理理念主要是指相關(guān)管理人員在項(xiàng)目規(guī)劃的初期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位、多角度的分析，包括社會(huì)、文化、人文、經(jīng)濟(jì)等方面，進(jìn)而判斷出建筑產(chǎn)品的壽命以及由產(chǎn)品所帶來(lái)的綜合性功效，像項(xiàng)目工程的功能、構(gòu)造以及所涉及到的社會(huì)資源、使用資源等等。全周期項(xiàng)目管理理念突出的重點(diǎn)在對(duì)于建筑的環(huán)保型和穩(wěn)定性，它講究整個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)可以在消耗最少的資金、獲得最高的經(jīng)濟(jì)效益，提升整個(gè)建筑項(xiàng)目的利用率[1]。

2 全周期項(xiàng)目管理的流程

2.1 前期

首先在全周期項(xiàng)目管理工作開(kāi)展之初，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的整體策略出發(fā)，針對(duì)一些需要被開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行探討，之后再進(jìn)行商業(yè)策劃書(shū)的指定。與此同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)請(qǐng)行業(yè)內(nèi)比較有權(quán)威的專(zhuān)家來(lái)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合的評(píng)估，并給出一份切實(shí)可能的綜合建議書(shū)，最后經(jīng)過(guò)企業(yè)高層討論、并作出決策之后才可以進(jìn)入到下一個(gè)階段。

2.2 規(guī)劃階段

在全周期項(xiàng)目管理的規(guī)劃階段，必須要首先明確整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人以及其他的組成成員，之后再對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的有效性進(jìn)行仔細(xì)的確認(rèn)并給出大概的項(xiàng)目報(bào)告，載經(jīng)過(guò)公司高層批準(zhǔn)之后才可以進(jìn)行最后的項(xiàng)目實(shí)施階段[2]。在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的時(shí)候一定要注意成員之間必須分工明確并且彼此之間可以進(jìn)行良好的溝通，保持思想上的一致性，這樣才可以為后期各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

2.3 實(shí)施階段

在工程實(shí)施的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的工作有以下幾點(diǎn)：首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得土地的使用權(quán)，之后再有針對(duì)性地制定專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目計(jì)劃。在做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作之后就正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)施階段，這個(gè)階段包含很多的工作，像項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)等等。在這個(gè)階段保證各項(xiàng)工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)就是在工程實(shí)施之前一定要明確成員的分工、有全面的工程施工計(jì)劃，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)和政府部門(mén)搞好關(guān)系，這樣一來(lái)就可以為后期各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

2.4 項(xiàng)目竣工階段的工作

在工程施工完成之后房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)行項(xiàng)目的驗(yàn)收以及配合物業(yè)交房等工作，完成這些之后企業(yè)還要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)行最后的項(xiàng)目清算和資產(chǎn)清理，最后再對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)情況進(jìn)行評(píng)估，并以文檔的形式記錄下來(lái)，方便之后取用。

3 全周期項(xiàng)目管理理念在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

3.1 土地規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要包含土地開(kāi)發(fā)和土地規(guī)劃這兩個(gè)過(guò)程的管理，土地規(guī)劃的過(guò)程需要土地管理部門(mén)和土地規(guī)劃部門(mén)來(lái)共同完成，相關(guān)土地管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)選擇合適的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免出現(xiàn)土地資源閑置的情況，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性和合理性直接關(guān)系到工程建造的質(zhì)量和成本消耗，另外，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)系到后期建筑產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況，設(shè)計(jì)方案一旦制定，整個(gè)項(xiàng)目建筑工程的質(zhì)量和所需的資金基本上也就可以確定了。因此，相關(guān)人員在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行控制時(shí)一定要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管，設(shè)計(jì)人員在對(duì)建筑工程進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)也應(yīng)當(dāng)綜合考慮市場(chǎng)需求，以及施工的時(shí)間和施工條件等因素的影響，大膽采用國(guó)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)技術(shù)來(lái)轉(zhuǎn)變自己的設(shè)計(jì)思路，從而設(shè)計(jì)出更符合大眾需求的建筑項(xiàng)目，讓其可以更好地發(fā)揮價(jià)值。

3.3 全周期項(xiàng)目管理的要點(diǎn)

在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全周期管理時(shí)，管理人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注到對(duì)工程項(xiàng)目施工的成本管理，在保證工程施工質(zhì)量的同時(shí)盡可能地減少成本的投入，從而保證建筑工程施工的質(zhì)量，幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及后期的養(yǎng)護(hù)等工作，這樣一來(lái)可以很好地讓成本管理工作貫徹到項(xiàng)目工程建設(shè)的每一個(gè)過(guò)程，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)工程施工過(guò)程的整體把握[3]。另外，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工時(shí)施工人員也應(yīng)當(dāng)將工作的重點(diǎn)放在對(duì)設(shè)計(jì)變更問(wèn)題的控制上，盡可能地減少工程施工過(guò)程中材料的浪費(fèi)以及設(shè)備選擇的問(wèn)題，只有這樣才可以保證工程建設(shè)的成本和工程施工的進(jìn)度，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。近年來(lái)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程開(kāi)始變得越來(lái)越復(fù)雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始將企業(yè)項(xiàng)目管理和發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合在一起，并加強(qiáng)對(duì)相關(guān)管理人員的培訓(xùn)，以此來(lái)幫助提升相關(guān)管理人員的整體水平，這樣一來(lái)不僅可以幫助員工實(shí)現(xiàn)個(gè)人能力的提升，同時(shí)也可以幫助更快地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，企業(yè)想要做好項(xiàng)目管理工作，首先應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清晰的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，然后制定切實(shí)可行的計(jì)劃來(lái)朝著這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)建立一套完善的操作方法，在實(shí)際管理工作開(kāi)展的中管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)來(lái)調(diào)整項(xiàng)目管理方式，這樣才可以更好地幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益和綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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