城市軌道交通上蓋綜合體開發中的首層蓋板平臺工程造價體系的研究

郭佳佳?應一可

摘要：以公共交通為導向的城市軌道交通上蓋開發是軌道交通時代城市發展的大趨勢。較“白地”上開發，蓋上開發中所涉及的首層蓋板工程造價，直接影響到做地成本。對于首層蓋板平臺，對其內容和費用的組成及經濟、技術指標水平的研究對未來城市軌道交通上蓋綜合體的開發具有一定的指導意義。

關鍵詞：軌道交通上蓋綜合體開發;首層蓋板平臺;工程造價

1 研究背景

根據國家發改委的批復，杭州市城市軌道交通至2025年將形成總長度約500公里的綜合線網，涉及車輛段場數十個。目前，已建成并投入使用的七堡車輛段采用TOD模式，通過上蓋開發，將最初的邊角料地塊變為城市花園社區，不僅改善了車輛段自身環境，還帶動周邊單元控規調整，周邊地塊由原工業用地規劃調整為商業住宅用地，形成了以七堡車輛段為核心的大型城市居住區，改變了城市結構，提升了區域品質，拉動周邊地塊價值數以百億計的提升，促進了區域整體有機更新和繁榮，獲得了省市各級各部門和社會大眾的廣泛好評，社會效益顯著。

TOD模式（以公共交通為導向的開發）作為軌道交通時代城市發展的一場思想解放運動，杭州深刻領悟這具有戰略性歷史性的意義，在二期、三期的城市軌道建設中，形成地鐵車輛基地“上蓋是原則，不上蓋是例外”的原則及共識。

2 地鐵車輛基地“有無”上蓋開發對地鐵工程造價的影響

杭州在建的車輛基地中某車輛基地初期規劃為無上蓋的常規車輛基地，后調整為上蓋物業開發的車輛基地，且兩次均完成了設計及招標，經對比分析兩次的造價情況，因建設首層蓋板后蓋下部分建筑不需結頂，相應的樁基工程納入了首層蓋板平臺工程中，地鐵的建筑土建工程造價會減少，但蓋下房屋需加裝通風、消防等設施，房屋建筑安裝工程會增加，但房屋建筑土建與安裝兩項增減相差不大，但蓋下的軌道、場站、橋梁等因減振降噪的需求會導致工程造價大幅增加。

3 車輛基地建設工程造價中的界限和內容

根據目前杭州上蓋開發實際，車輛基地建設以首層蓋板為界，蓋板以下為運用庫、檢修庫、物資總庫等地鐵功能性用房，蓋板以上為根據上蓋開發需求所預留的工程，在研究過程中將車輛基地按功能屬性，將工程造價劃分為車輛基地建設費用、首層蓋板平臺建設費用和上蓋物業預留車庫費用三大類，三大類費用的界限和內容主要如下：

3.1 車輛基地建設費用

此部分納入地鐵建設費用，該項費用包括直接為地鐵車輛基地服務的工程內容，主要有站場工程、軌道工程、室外綜合管線工程、單體建筑及相應的風水電等設備安裝工程等。

3.2 首層蓋板平臺建設費用

此部分納入做地成本，其中首層蓋板工程費用包括車輛基地正負零以下的支撐首層蓋板平臺的樁、承臺、地梁、土方等;車輛基地正負零以上的支撐首層蓋板平臺的柱、梁、板、屋面建筑防水及其他因上蓋開發而增加的工程等;上下匝道及首層蓋板平臺上為做地主體代建的市政配套等工程。

3.3 上蓋物業預留車庫費用

此部分由土地受讓人承擔，主要有上蓋物業配套的停車庫結構工程、二層蓋板、車庫頂板的建筑防水工程及附屬裝飾等工程。

4 首層蓋板平臺工程造價體系研究的必要性和研究內容

與傳統土地開發模式不同，地鐵車輛基地上蓋物業開發并不是在“白地”上進行，而是要通過復雜的技術處理，在車輛基地用地上部建設首層蓋板平臺，在首層蓋板平臺上進行上蓋物業開發。故首層蓋板平臺的工程造價，直接影響到做地成本。

根據車輛基地建設工程造價的界限和內容，對已建和在建的車輛基地首層蓋板平臺建安造價進行研究，經具體分析，樁基工程、建設時期主材價格波動幅度、上蓋方案的選用對工程造價的影響存在較大的影響。

各上蓋物業項目的地質條件、建筑高度不同，相應的樁基長度和樁徑不同，對造價影響很大。

“一站一方案”上蓋方案各有特色，上蓋的荷載、布局、建筑風格等不同導致造價有所差異。

5 首層蓋板平臺工程造價體系在杭州地鐵三期建設中的應用以及優化

為貫徹TOD理念，在打破土地瓶頸的同時，最大程度的升級城市功能結構、增加城市軌道交通建設收益、帶動地方經濟發展、提升城市活力，力爭高水平把杭州建設成“軌道上的城市”，杭州地鐵三期工程的車輛段場均采用了上蓋開發模式，涉及蓋板平臺面積高達170多萬平方米，工程建安費用上百億元。

在地鐵三期工程車輛基地首批設計方案出來后，以首層蓋板平臺工程造價體系為指導，對各車輛基地首層蓋板平臺的經濟、技術指標進行了全面的測算對比分析。

在工作初期，采用經驗交流會、專題討論會和現場踏勘等多種方式，征求了業內專家及各參建單位對以往項目標段劃分、界面劃定、施工組織、方案比選、費用水平和合同執行情況等的各種經驗和意見后，在原首層蓋板平臺工程造價體系的基礎上，對以下內容進行了再明確：

5.1 首層蓋板平臺工程造價組成主要為蓋體結構、樁基工程和基礎土方三大部分，其中：

5.1.1 蓋體結構的造價主要包括支撐首層蓋板平臺的梁、板、柱的實體工程費用以及模板費用、超危支撐架費用和支撐架的地基處理費用;

5.1.2 樁基工程的造價主要包括支撐首層蓋板的鉆孔灌注樁和承臺的實體工程費用和模板費用;

5.1.3 基礎土方的造價主要包括開挖及外運或場內平衡和回填等費用。

5.2 對于蓋體結構部分，因車輛基地本身工程的特殊性，較普通的土建工程，結構模板的可周轉次數較少，一般為1.5～2次，且損耗率也較大，在價格取定上按市場調研價格計入更為合理。

5.3 關于建筑工程超危支撐架造價水平的取定，根據國家相關規定，地鐵首層蓋板的混凝土模板支撐工程和承重支撐體系已超過了一定的規模，危險性較大，需要有專項的施工方案，經在建工程實地踏勘、市場價格和施工單位分包價格多方調研后，針對該部分費用，根據高度不同，可分別按9米層板和9米層以上板分別按市場價格計入。

5.4 關于土方的界面，因三期車輛基地，基本都是屬于場地需要高回填的情況，而不同的施工組織方案，對于樁基施工、基礎結構開挖等產生的費用都會有很大的差異，為避免不必要的大量二次開挖，經研究，最后確定站場的清表、土方的回填等不計入首層蓋板建安造價中，建筑基礎結構開挖土方計入首層蓋板建安造價中，建筑基礎結構的起挖標高根據滿足樁基施工條件的標高進行控制，起挖標高一般為灌注樁樁頂標高+超灌長度+0.5m或者管樁樁頂標高+0.5m。

6 展望

我國的城市化進程目前已經進入到城市加速發展階段，城市化進程發展到一定規模時，會產生一些阻礙城市進一步發展的因素，諸如自然環境、地域結構等，城市規模越大限制性因素越強，在此種形式下，必然會給以各類交通樞紐為載體的TOD開發提供了大量的機會。首層蓋板平臺工程造價體系的建立，對未來城市軌道交通上蓋綜合體的開發能夠產生一定的指導意義。

參考文獻：

[1]《浙江省房屋建筑與裝飾工程預算定額》（2018版），中國計劃出版社，2018年.