財務分析視角下的房地產投資項目可行性分析

王劍

關鍵詞：財務分析? 房地產? 項目可行性

一、引言

房地產行業具有資本密集以及周期較長的特點，對于項目操作過程中的資金風險控制提出了很高的要求。對于房地產企業來說，在項目決策的過程中做好相應的風險分析和評價工作是必要的，是能夠盡可能的降低項目投資風險的重要舉措。財務分析是投資項目可行性分析評價過程中通常采用的重要方式，其往往能夠較為量化和直觀的顯示出目標項目的預期潛在風險，或者能夠在多個類似項目中找到更加具有經濟效益和風險平衡的科學選擇。但是在房地產企業投資項目分析評價的過程中，對于財務分析的應用整體上還存在一些問題和不足，最終的分析評價效果也達不到預期。鑒于此，我們將基于當下房地產企業運用財務分析方式進行房地產投資項目可行性分析的現狀及問題，有針對性的提出一些措施建議，以期能夠促進房地產企業投資項目可行性分析的優化和提升。

二、當下房地產企業項目投資可行性分析運用財務分析的現狀及問題

（一）財務分析的機制建設相對落后，要件地位不明顯

雖然財務分析已經成為了眾多房地產企業在進行項目投資可行性分析時常用的方式之一，在最終的可行性評估報告中，財務分析也是必要的一個板塊內容之一。但是在實際操作中，特別是在一些中小規模的房地產企業的可行性分析過程中，財務分析的機制建設還相對滯后，主要體現在財務分析的環節相對后置，在某些項目投資決策中，非財務因素起到決定性作用，企業相關部門或者人員在進行財務分析之前，該項目的最終決定已經做出，此時的財務分析僅僅起到了補充資料要件的目的。在此情況下的財務分析，其要件地位明顯不足。

（二）財務分析的方式相對單一，對于具體項目缺乏針對性

在項目投資可行性分析過程中，內部收益率和凈現值是必要的兩個指標，這也是眾多的房地產企業在財務分析過程中作用的指標。指標本身沒有問題，但是僅僅依賴這兩個指標便是問題所在。同時，在該模型或者指標的測算過程中，對于一些關鍵的基礎數據計算和應用的針對性還不夠強。例如在凈現值計算過程中，不同的房地產企業對于折現率的選擇往往是不同的，這和企業的融資成本、預期風險評價、預期效益等等密切相關。又比如在進行折現率估計的時候，參照模型的選擇也需要根據具體情況來進行，而不是隨意的選擇資本資產定價模型或者戈登模型等等。針對性不強也是導致實際的可行性分析效果不佳的重要原因。

三、財務分析視角下房地產企業優化提升項目投資可行性分析的對策建議

（一）建立完善項目投資可行性分析中財務分析機制，提升要件地位

基于財務視角，房地產企業要優化提升其項目投資可行性分析的實際效果和效率，首要的是要建立和完善相應的財務分析機制。具體來說可以從以下兩個方面進行：一是要通過機制的建立，能夠明確的規范財務分析介入的觸發要素，也就是說要明確清楚項目投資分析過程中，什么樣的條件一旦發生，或者一旦進入到哪一個環節或步驟，就應該進入到適當的財務分析流程中去。同時，針對不同參與方式、不同參與程度的投資項目，房地產企業財務分析的介入程度以及分析和結果呈現視角也是不同的，需要在相關機制中做出較為明確的劃分，為后續的具體工作開展奠定基礎，做到有的放矢。二期要切實提升財務分析在整個項目投資可行性分析中的要件地位。所謂要件地位，是指在項目決策過程中，財務分析的結論是重要的考慮因素，同時在最終可行性分析報告的呈報中，必須包含有相應的必要程度的財務分析。以上述兩個因素為前置要件，才能進入到下一步的綜合決策判斷階段，以期能夠徹底杜絕直接跳過財務分析而對項目投資做出最終決策的不良現象。

（二）豐富和完善財務分析具體方式，增強具體項目的針對性

對于房地產企業來說，在項目投資可行性分析過程中運用的財務分析方式的種類、科學性、效率效果等等因素也會影響到最終的可行性分析準確性。鑒于此，房地產企業也應該在財務分析方式方面切實的做好優化和提升工作，增強財務分析對于具體項目的針對性。具體來說可以從以下兩個方面著手：一是要做好相應的技術提升工作。財務分析本質上是一項具有相當技術含量的工作，通常來講其不僅僅需要扎實的財務、投資相關的知識儲備，同時也需要相應的投資分析或者實操的經驗積累。對于房地產企業來說，其投資項目類型較為單一，除了傳統的商品房開發項目外，近年來逐步興起的產業地產、產業新城項目類型逐步占據了越來越大的比重。同時，商品房開發和產業地產的財務分析在方式上可能存在較大差異，需要基于不同的項目類型來進行有針對性的財務分析。二是要做好相應的人才隊伍建設。上一點已經提及，具有較為扎實的知識理論和較豐富的操作經驗對于財務分析的優化來說至關重要。鑒于此，房地產企業應該著力引進同時具備知識儲備和執行經驗的投資分析人員，發揮其財務分析的知識和經驗價值。同時，在機制設計、方法創新等方面，較高水平的人才也能夠發揮出預期的促進、帶動和優化功能。

（三）提升財務分析的客觀性，避免主被動因素導致的過于理想化

提升財務分析的客觀性是房地產企業在項目投資可行性分析中的關鍵因素。如果說方式的單一和不優化時導致財務分析不客觀的被動因素的話，那么出于特殊目的導致的財務分析便是造成財務分析不客觀的主動因素。當然，對于房地產企業來說，無論是主動因素還是被動因素，都應該在財務分析過程中盡可能的規避。具體來說，房地產企業可以從以下兩個方面著手：一是要強化執行上文所述的財務分析機制，將機制中具體列示的相關內容切實的執行落地，發揮預期的效果;二是要做好相應的監督工作。這是在房地產企業項目投資可行性分析過程中財務分析最容易忽略的環節之一。監督工作的目的在于實現財務分析過程的合規。監督的方式主要有責任制的落實執行、交叉復核等工作流程的設計、分析留痕等具體方式的運用等等。

四、結語

對于房地產企業來說，做好項目投資可行性分析對于其實現預期經營效益，維持健康穩定發展具有十分重要的意義。財務分析是可行性分析中的核心方式以及必要內容，也是房地產企業優化提升項目投資可行性分析能力和效果的重要切入點。基于財務分析視角，房地產企業應該從相關機制的設計執行、相關方式的豐富完善和監督評價環節的強化，結合房地產企業自身的運營特點和項目類型，有針對性地采取一系列措施，以期能夠切實提升房地產企業項目投資的分析決策能力。

參考文獻

[1] 蘭明.試論房地產投資項目財務分析模型的構建與應用[J].納稅.2019（19）.

[2] 肖啟森.房地產項目投資可行性分析初探[J].中外建筑.2015（02）.

[3] 張紅新.項目投資財務評價指標分析及其優化[J].合作經濟與科技.2015（4）.