房地產(chǎn)企業(yè)在白銀時(shí)代的管理會計(jì)應(yīng)用

摘 要：中央2016年底提出“房住不炒”，調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入白銀時(shí)代，在這個(gè)高烈度競爭的低容錯(cuò)時(shí)代，房企面臨“活下去”的生存壓力，面臨諸多挑戰(zhàn)。地產(chǎn)兼有類金融屬性與制造業(yè)屬性，管理會計(jì)特有的價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能有了用武之地。如何進(jìn)一步加強(qiáng)管理會計(jì)應(yīng)用，在戰(zhàn)略、運(yùn)營、組織三個(gè)方面助力公司擴(kuò)大規(guī)模、合理配置資源，降低成本，提高凈資產(chǎn)收益率，平衡規(guī)模與效益的同步增長，使房企在競爭激烈的市場中生存和發(fā)展，為社會提供更好的產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞：價(jià)值創(chuàng)造;管理會計(jì);業(yè)財(cái)融合

一、房企在白銀時(shí)代的挑戰(zhàn)

（一）行業(yè)大勢發(fā)生明顯改變

房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性波動(dòng)特點(diǎn)，疊加調(diào)控政策的變化，以往波動(dòng)較為高頻。目前隨著“房住不炒”政策的堅(jiān)定和銀根收緊，行業(yè)轉(zhuǎn)向低頻波動(dòng)。2020年初，新冠疫情爆發(fā)，國內(nèi)GDP增長面臨斷崖式下降，市場有調(diào)控放松的預(yù)期，在5月召開的兩會政府報(bào)告中，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒” “不以地產(chǎn)為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段”這些核心思想不變。釋放的政策信號明確了行業(yè)發(fā)展將以穩(wěn)為主，行政調(diào)控將長期化、常態(tài)化。白銀時(shí)代，行業(yè)競爭進(jìn)一步加劇，房企優(yōu)勝劣汰，集中度快速上升。2019年房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額16.2萬億元，同比增長超過8%，其中TOP100房企行業(yè)集中度達(dá)73%，TOP50房企集中度為60%，TOP20%房企集中度為41%。TOP30房企的銷售金額已經(jīng)超過行業(yè)銷售金額的一半。而在2011年，這一比例僅為15%左右。房地產(chǎn)行業(yè)已成為“巨頭的游戲”。

（二）房企面臨的挑戰(zhàn)

房企在白銀時(shí)代，雖然規(guī)模和收益仍在增長，但增速明顯放緩，主要面臨三大困難。

1.拿地難

由于政府壟斷土地供應(yīng)，拿地方式基本只有土地公開市場的招拍掛，房企選擇較為趨同——做大規(guī)模。傳導(dǎo)到土地市場，表現(xiàn)就是競爭激烈，預(yù)期利潤大幅收窄。城市公司面臨兩難境地，不拿地沒有項(xiàng)目，后續(xù)無法發(fā)展。拿了地，投資指標(biāo)無法保證，面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

2.盈利難

土地昂貴和建造成本上漲，房企在成本端面臨壓力，又面臨政府限價(jià)，收入端有天花板。項(xiàng)目毛利水平快速下降，利潤越來越薄。

3.轉(zhuǎn)型難

房企近些年進(jìn)行長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新嘗試，大多以失敗告終。多元化戰(zhàn)略成少敗多。

二、管理會計(jì)的作用與目標(biāo)

（一）管理會計(jì)與價(jià)值創(chuàng)造

管理會計(jì)與財(cái)務(wù)會計(jì)不同，除傳統(tǒng)的提供信息服務(wù)外，更深入?yún)⑴c經(jīng)營最優(yōu)決策支持，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。管理會計(jì)在房企中起的作用，是成為業(yè)務(wù)發(fā)展的最佳合作伙伴，發(fā)揮管理會計(jì)對公司戰(zhàn)略推進(jìn)和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力。管理會計(jì)的價(jià)值創(chuàng)造，要求財(cái)務(wù)人員具備五種能力：1、幫助企業(yè)提升收入的能力 2、幫助企業(yè)控制成本的能力3、資金獲取能力4、幫助企業(yè)提升資產(chǎn)效率與質(zhì)量的能力 5、爭取政府財(cái)稅資源的能力。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)財(cái)融合

根據(jù)觀察，房地產(chǎn)行業(yè)是管理會計(jì)地位最高、業(yè)財(cái)融合做得最好的行業(yè)之一。這并非表示房企的財(cái)務(wù)比其他行業(yè)更優(yōu)秀。這主要得益于房地產(chǎn)行業(yè)的綜合屬性。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)作為特別商品，有類金融的性質(zhì)。在美國紐約證交所，將上市公司分為十個(gè)一級產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)屬于金融下的不動(dòng)產(chǎn)板塊。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)，又有建筑行業(yè)施工的制造業(yè)屬性。類金融屬性，要求財(cái)務(wù)人員做好投資決策、融資安排、資本運(yùn)作等工作。制造業(yè)屬性，要求做好精益管理、成本管控、稅務(wù)管理等工作。從拿地—建造—銷售—清盤—交付項(xiàng)目全周期，財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，參與價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)。甚至，在投融資、回款管理、并購、稅籌等方面，財(cái)務(wù)就是業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)不再是后方指揮部里的參謀，而是也在第一線聆聽炮聲。

（三）管理會計(jì)的目標(biāo)

企業(yè)作為營利性組織，主要目標(biāo)是：企業(yè)價(jià)值最大化。對于房企上市公司，一般以股票市值來考慮。同時(shí)，房企對于追求規(guī)模，普遍都非常看重。規(guī)模往往代表著企業(yè)實(shí)力和更多的拿地機(jī)會。

管理會計(jì)的目標(biāo)是公司目標(biāo)的具體化指標(biāo)：有短期目標(biāo)和長期目標(biāo)之分。不同時(shí)期有不同的管理會計(jì)目標(biāo)：通常受制于當(dāng)時(shí)的公司目標(biāo)、經(jīng)營環(huán)境及內(nèi)部資源等。指標(biāo)通常有簽約、回款、歸母凈利、收入、銷售排名、ROE等。特別要注意：管理會計(jì)的目標(biāo)還包括：管理層經(jīng)常忽視的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。必須要考慮任何發(fā)展階段，資金需要總量和動(dòng)態(tài)供需的平衡。

三、管理會計(jì)在房企的應(yīng)用

在白銀時(shí)代，房企的管理模式發(fā)生轉(zhuǎn)變：以往蒙眼狂奔的粗放式管理轉(zhuǎn)向精益化管理。房企更加重視修煉內(nèi)功，強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長。管理會計(jì)在支持戰(zhàn)略管理、提升運(yùn)營水平、助力組織建設(shè)方面有具體的應(yīng)用。

（一）支持戰(zhàn)略管理

企業(yè)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)長期的生存和發(fā)展，在綜合分析企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的基礎(chǔ)上做出的一系列帶有全局性和長遠(yuǎn)性的規(guī)劃。大浪淘沙，目前房企最成功的戰(zhàn)略選擇是：快周轉(zhuǎn)。根據(jù)杜邦財(cái)務(wù)分析模型：高周轉(zhuǎn)+高杠桿+適當(dāng)?shù)挠芰Γ苓_(dá)成較高的凈資產(chǎn)收益率。在高周轉(zhuǎn)的主導(dǎo)思想下，房企另外通過模式創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、投融資創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)差異化策略，降維攻擊，構(gòu)建獨(dú)特競爭力。

1.財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和平衡計(jì)分卡

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的根本是通過資本的配置與使用實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。對于房企來說，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略包括投資戰(zhàn)略：例如區(qū)域和城市的選擇，資源是投入在一二線城市，還是進(jìn)軍三四線城市。融資戰(zhàn)略：選擇何種資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點(diǎn)，通過大量負(fù)債，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。管理會計(jì)中以往最難的就是如何判斷市場，分析內(nèi)外部資源，以確定房企資本結(jié)構(gòu)——杠桿比例，在以往，這是財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人與實(shí)際控制人價(jià)值判斷的最大矛盾所在。白銀時(shí)代里，政策和市場的不確定性降低，管理會計(jì)要求融資策略順應(yīng)國家降杠桿的要求，注重回款和現(xiàn)金流安全。

平衡計(jì)分卡推動(dòng)管理會計(jì)應(yīng)用，通過不同比重分?jǐn)?shù)設(shè)置，確定企業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位的重點(diǎn)目標(biāo)。通常設(shè)立財(cái)務(wù)視角：當(dāng)年歸母凈利指標(biāo)。運(yùn)營視角：當(dāng)年回款、簽約指標(biāo)。戰(zhàn)略視角：要完成當(dāng)年的何種戰(zhàn)略議題。組織視角：提升何種能力。管理會計(jì)要通過對戰(zhàn)略的理解，結(jié)合目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，給績效評價(jià)委員會制定平衡計(jì)分卡，確定指標(biāo)額，各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重提供決策依據(jù)。要將平衡計(jì)分卡和戰(zhàn)略緊密結(jié)合。目標(biāo)是快周轉(zhuǎn)，那所有考核都要圍繞著快周轉(zhuǎn)。重視現(xiàn)金流，就要將回款的考核權(quán)重放大，評價(jià)和考核里給予充分體現(xiàn)。

2.資源配置

房企的土地投資基本采用總部集權(quán)。主流房企，大都實(shí)行總部—區(qū)域—城市公司的三級組織架構(gòu)。如何給區(qū)域分配投資資源。需要投資發(fā)展部與管理會計(jì)一起，綜合考慮投入產(chǎn)出比、城市能級和政策友好度、以往經(jīng)營業(yè)績、各區(qū)域存貨周轉(zhuǎn)率等因素。管理會計(jì)要運(yùn)用數(shù)字來量化資源，建立資源配置模型，實(shí)現(xiàn)有效的資源投放，兼顧效率與公平，用專業(yè)去化解各種矛盾。

3.分配戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型、投資驅(qū)動(dòng)型為主行業(yè)，采用傳統(tǒng)平衡計(jì)分卡直接掛鉤獎(jiǎng)金，投入產(chǎn)出不匹配，會產(chǎn)生激勵(lì)不及時(shí)、不直接的弊端。目前較為主流的做法是將區(qū)域的績效獎(jiǎng)金與年度經(jīng)營利潤掛鉤，通過分灶吃飯、鼓勵(lì)多勞多得。經(jīng)營利潤不是報(bào)表利潤，是管理會計(jì)維度計(jì)算的利潤。通常會考慮當(dāng)年未做收入結(jié)轉(zhuǎn)的回款毛利和報(bào)表做收毛利，對于股東投入資金成本通常會以一定資本報(bào)酬率要求，比如10%以上年化利率進(jìn)行虛擬計(jì)息。經(jīng)復(fù)雜計(jì)算得出當(dāng)年經(jīng)營利潤。最終按一定比例計(jì)提獎(jiǎng)金。分配戰(zhàn)略將區(qū)域的利益與公司在整體利益綁定，將員工的利益與組織的利益綁定。分配的導(dǎo)向決定了組織關(guān)注什么，重視什么。管理會計(jì)是房企頂層設(shè)計(jì)的重要一環(huán)，必須要有開放心態(tài)，對標(biāo)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)做法，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，用專業(yè)去支持決策。并且在經(jīng)營層面，管理會計(jì)要以終為始，將總部的經(jīng)營利潤導(dǎo)向，傳導(dǎo)到整個(gè)組織，指導(dǎo)組織的投資運(yùn)營，提高組織和員工的經(jīng)營意識[1]。

（二）提升運(yùn)營水平

1.全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是管理會計(jì)最好用的工具之一。房產(chǎn)項(xiàng)目特有全周期概念，從投資落地開始，未來幾年的經(jīng)營情況可預(yù)測。利潤管理房企全面預(yù)算管理的核心之一，資本市場對于股東歸屬凈利極為看重，利潤是市值的重要支撐。管理會計(jì)要在合理合規(guī)基礎(chǔ)上，對于公司利潤做好排布，合理平滑利潤。在前期銷售去化階段，要關(guān)注項(xiàng)目去化速度和毛利率平衡。地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)利通常在1～2年之后，當(dāng)年的毛利水平會決定未來的利潤高低。管理會計(jì)不但要關(guān)注當(dāng)年預(yù)算實(shí)現(xiàn)，還要關(guān)注未來經(jīng)營業(yè)績趨勢，未雨綢繆，提醒管理層提前布局。

2.投運(yùn)一體

行業(yè)內(nèi)有種觀點(diǎn)：一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗有60%在拿地那刻就能決定。說明了項(xiàng)目投資的重要性。管理會計(jì)關(guān)注的是投資和運(yùn)營的指標(biāo)一體。投資指標(biāo)通常有靜態(tài)指標(biāo)銷售凈利率，考察項(xiàng)目盈利能力，還有動(dòng)態(tài)指標(biāo)、全投資和考察項(xiàng)目周轉(zhuǎn)能力。投運(yùn)一體是為了杜絕“為了拿地而拿地”現(xiàn)象，減少拿地之后指標(biāo)大幅下滑情況。管理會計(jì)會借助房企的運(yùn)營體系：投委會、項(xiàng)目經(jīng)營策劃會、項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃會、月度運(yùn)營會、董事會管理等會議機(jī)制和公司治理方式，來進(jìn)行目標(biāo)管理和風(fēng)險(xiǎn)提示。

3.業(yè)財(cái)融合

在項(xiàng)目層面，管理會計(jì)對業(yè)務(wù)參與更多。除了統(tǒng)籌經(jīng)營業(yè)績，助力運(yùn)營之外，最主要是做資金管理、稅務(wù)管理、費(fèi)用管控。項(xiàng)目回款管理一般由財(cái)務(wù)和營銷共同負(fù)責(zé)。資金是房企的生命線，管理會計(jì)會統(tǒng)籌回款工作，做好銀行按揭資源保證，監(jiān)管資金活化。房企的稅金管理較為復(fù)雜，在土增稅清算，綜合體的稅籌方面，管理會計(jì)可以為房企創(chuàng)造價(jià)值。管理會計(jì)在日常運(yùn)營中，對于營銷費(fèi)用和管理費(fèi)用會加以控制，貫徹白銀時(shí)代過苦日子的精神[2]。

4.數(shù)字化管理

財(cái)務(wù)分析、業(yè)績統(tǒng)計(jì)和預(yù)測、全面預(yù)算管理、經(jīng)營決策都需要用到數(shù)據(jù)。房企投入重金，由上而下推進(jìn)信息化戰(zhàn)略，擁抱數(shù)字化管理。管理會計(jì)是推動(dòng)者，參與者，也是受益者。數(shù)字化水平的提高，勢必將提高管理會計(jì)財(cái)務(wù)分析水平、決策支持的質(zhì)量和效率。

四、助力組織建設(shè)

（一）關(guān)注人均效能

管理會計(jì)通過人均效能和人力成本費(fèi)率的計(jì)算，評估人員的集約程度，防止人員數(shù)量盲目擴(kuò)張。黃金時(shí)代，房企策略是“人等地”：先把人招進(jìn)來，再拿項(xiàng)目。白銀時(shí)代，需重點(diǎn) 關(guān)注成本管理。利潤很薄情況下，人力成本要和產(chǎn)出掛鉤。

（二）推行激勵(lì)方案

房企近些年有一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新：就是推行跟投制度。項(xiàng)目管理層或者員工，投入資金，和項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)綁定。共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。很多房企還給員工配資，加杠桿。這給員工很大激勵(lì)，充分激發(fā)了組織的積極性。

結(jié)束語：

對于房企來說，要準(zhǔn)確預(yù)測外部環(huán)境幾乎不可能，想要改變也基本無能為力。唯一能做的就是做好自己。不用去管外部環(huán)境怎么樣，是白銀時(shí)代還是青銅時(shí)代。房企要重視管理會計(jì)人才的培養(yǎng)：尋找和培養(yǎng)有經(jīng)營思維、系統(tǒng)化思考能力，有全面專業(yè)知識的人才。管理會計(jì)非常重要，是可以真正助力經(jīng)營，為房企創(chuàng)造價(jià)值。價(jià)值創(chuàng)造、業(yè)財(cái)融合之路充滿挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳建斌.財(cái)務(wù)智慧[M].上海：上海文藝出版社，2009：36-44.

[2]徐希棠.管理會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用及應(yīng)用思考[M].財(cái)經(jīng)界，2019（09）：148-149.

作者簡介：楊曉輝（1980-），男，漢族，廣東省中山市人，研究生，金茂上海財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理，中級會計(jì)師，中級經(jīng)濟(jì)師，注冊會計(jì)師。研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。