分析房地產項目開發建設過程中的成本控制

鄭磊

【摘要】當前房地產市場競爭異常激烈，2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年中共中央政治局會議對其再次重申，并且明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。在嚴格調控之下，房價回歸理性，房地產業告別暴利時代。房地產項目開發建設過程中的成本管控是房地產開發管理中的重要部分，貫穿于房地產開發項目建設的全過程。本文結合實際，通過對房地產開發項目成本管控的分析，提出了成本控制的具體實施措施與建議。

【關鍵詞】房地產項目;開發建設;成本控制

房地產行業在過去十余年發展迅速，引來更多的投資者投身于房地產開發事業中，這也使房地產行業的競爭越發激烈。在近年來的發展中，隨著土地資源越發稀缺，房地產行業開發項目也日趨飽和，小業主在選購房屋時的態度也更加謹慎，各方因素都在不同程度上制約著房地產行業的發展。在這樣的形勢下，房地產企業管理者開始意識到成本管控的重要性，開始對每個項目、每個環節的開發成本進行嚴格管控，從而實現項目收益最大化。本文對于房地產企業開發建設成本管控中較為常見的問題進行了梳理與研究。

1、房地產企業開發建設過程中成本控制現狀和存在的問題

1.1對投資估算的重要性認識不夠

房地產開發的前期投資估算對項目投資起控制作用，是籌措資金的重要依據，雖然投資決策階段的成本費用較少，但對后期的成本影響巨大，許多企業不重視前期投資概算的重要性，前期策劃、市場盡調流于形式，只是為了應付籌資的需要，對投資決策的實操性缺乏指導意義。

1.2缺乏全過程的成本管理

當下一些房地產開發企業在成本管理方面過于片面，缺乏全過程成本管理，主要表現為以下幾點，一是缺乏事前成本控制，比如在實際進行預算編制時，沒有充分對一些不可控條件進行考慮，比如氣候條件、人員變動等，從而對成本管理帶來不利影響。二是在事中成本控制階段，過于注重對施工階段的成本控制，其他方面的成本控制則關注不足，比如沒有立足于設計階段，做好外立面、戶型等對成本有較大影響的內容優化，導致實際成本增加。三是在事后成本管理階段，針對成本管理效果考核評價不足，整個考核過程較為被動，難以實現問題總結，不利于房地產項目建設整體成本管理質量水平提升。

1.3沒有形成統一而靈活的成本控制體系和流程

多數房地產企業成本控制的目標和目的性不是十分清楚。沒有統籌質量控制、進度控制、成本控制和品牌建設各方面之間的關系，制定成本控制目標時沒有兼顧公司整體戰略和各個環節的統一協調。成本控制目標確立后，對市場形勢的研判，需要調整成本控制目標和公司戰略時，缺少靈活性與成本控制的統一性有機結合，分步實施時成本控制隨意性太強，成本控制較為粗放，對圖紙缺乏優化設計和評審，在設計上存在項目成本超支，企業會直接從設計院拿來圖紙用于施工，沒有形成一整套科學的成本控制體系和流程，邊干邊算，摸著石頭過河，最后發現項目成本很難控制在合理預測目標內。

2、掙值法在房地產開發項目中的應用

2.1基本理論

掙值法主要是通過對項目開發建設過程中的預算成本與實際成本之間的差額來有效調控項目成本與項目進度的進展情況，以保證項目的順利完成。掙值法是通過預算成本（BCWS）、掙值（BCWP）、實際成本（ACWP）三個基本指標和成本偏差（CV）、成本績效指數（CPI）、進度偏差（SV）、進度績效指數（SPI）四個評價指標來進行應用。

2.2應用實踐

本文以LD房地產開發項目為例，進行應用實踐。LD房地產開發項目為住宅建設，總建筑面積為10.47萬平方米。實際開工日期為2019年03月10日，交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對項目成本進行監控分析。截至2019年11月底，其項目成本數據如表 1 所示。其中，CV>0 且 CPI>1 表示項目成本結余;CV<0且CPI<1表示項目成本超支;SV>0且SPI>1表示項目進度提前;SV<0且SPI<1表示項目進度延遲。從表1可以看出，在項目開發過程中，成本超支且進度延遲的情況居多。截至2019年11月底，項目處于成本結余且進度提前的狀態。總體而言，項目成本控制狀況良好。進一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算嚴重的情況下，SV及SPI已經出現了大幅變動，即在項目成本超支不嚴重的情況下，項目進度已經出現了嚴重延遲現象。不難想象，企業必然是采取了某些方法對項目進度進行了彌補。經了解，企業在應用掙值法后，及時發現了項目進度延遲現象，從而制定了一系列激勵機制，促使項目人員更積極地投入到開發中。與此同時，企業適當外包，并引進有經驗的員工來加快項目進度，減輕項目負擔。從目前情況看，項目控制良好，如果可以繼續保持，則存在項目成本結余，項目提前完工的可能。

3、房地產企業開發建設過程中成本管控問題的對策

3.1健全成本管理體系

建立健全成熟的成本管理體系是執行成本管控工作的基礎。因此，房地產企業需要完善開發成本管控工作，企業高層管理者更需要加強對管理體系的建設。健全的成本管理體系要求企業人力機制、管理制度、運營模式及各項資源高度整合。在建立管理體系的過程，還要根據企業自身發展的實際情況，逐步實現適合企業自身的產品標準化管理，并參考借鑒房地產行業相似類型標桿企業的成本管控體系框架，將企業自身產品標準化融入成本管理體系的框架中進行優化。在框架形成的前提下，逐步完成各項目成本管控相關制度的完善工作，包括項目成本考核制度、招標管理制度、合同管理制度、資金管理制度、項目后評估制度等。同時，進一步建立開發成本信息數據庫、供應商庫，制定合約規劃、資金計劃、招采計劃、變更管理、結算管理等各項制度的后續管理辦法及實施細則，最終形成一整套切實可行的成本管理體系。此外，在成本管理體系中，需要明確各部門之間的工作界面與職責分工，可實行部門例會與項目例會制度，加強部門與部門、部門與項目部的工作交流，從而增加工作信息數據的橫向、縱向交流，進一步加強企業管理者所收到數據的精度與時效性，為企業高層的管理決策提供更準確信息。

3.2做好開發建設項目全過程的成本控制工作

房地產開發建設項目在成本管理方面，還應立足于整個成本管理過程，做好全過程的成本管理控制，即項目全周期動態成本管理。具體而言，一是要立足于房地產建設項目開發前期，做好成本的系統規劃，針對項目市場定位，確定設計目標成本。在設計階段，項目開發前，需要做好前期的考察和調研工作，從而為方案設計提供充足的信息支持，確保設計方案的經濟合理性，在施工階段，應進一步加強對設計變更的控制，例如需要進行設計變更，應盡可能地在施工之前，房地產企業需要進一步加大圖紙審查力度，保證施工設計的科學合理性，盡可能降低施工變更的概率。針對在建項目，應提前做好實地考察，掌握第一手資料，在實際進行預算編制時，需要充分考慮各種不可控因素，比如氣候、環境等，做好合理的應對，保證成本預算的科學合理性。

二是立足于房地產開發建設項目中期階段，加強陳本管理，首先在招投標階段，需要加強對投標單位的資質考察，完善評標程序，避免惡意競標現象發生。在施工階段，材料與設備價格控制是成本管理的重要內容，除了要做好市場調研，保證材料價格的合理性外，還應在材料進場時，做好材料驗收管理，保證施工材料質量。嚴格控制甲供材的用量以防浪費。

三是做好竣工階段的成本控制。房地產項目在建設竣工后，需要以實際工程合同、招標文件、施工竣工圖等為依據，針對施工方報審資料做好全面的審核，認真核實工程量計算，使得成本耗費有跡可循。與此同時，還應進一步加強事后控制效果評價，通過建立合理的成本考核約束機制，實現對事后控制效果評價的合理性，全面保證成本管理控制質量。

3.3健全成本控制信息系統

成本管理信息系統所涵蓋的信息應當包括目標成本、實際成本、合同變更、市場價格變化等信息數據，這也是房地產企業開發建設項目運作過程中必然會涉及的成本信息。而信息管理系統的建立能夠對其中有用的信息進行篩選、采集、整理和加工等，保證成本控制的有效性;同時，設置成本報告編制功能，系統可以自動對目標成本和實際成本進行差異化分析，了解成本管理方案執行產生差異的主要原因，并做好后期的改進工作，避免超額支出現象，以便為企業的投資決策提供信息支持。

結語：

綜上所述，房地產項目開發建設的過程中每個時期都離不開成本控制，這幾個階段，不是孤立的，相互之間密不可分，只有各個部門通力協作、各個階段精準控制才能使整個過程在既定的預算范圍內順利實施。成本控制與項目開發建設之間的關系是決定房地產企業項目開發建設成功的關鍵，控制成本就等于增加利潤。因此房地產企業在實際進行成本管理時，需要立足于全過程，做好建設項目本身管理，有效提升管理質量水平，降低房地產開發建設項目開發成本，從而推動房地產企業實現更加順利穩定的發展。

參考文獻：

[1]滕皋明.房地產企業成本管控存在的問題與對策思考[J].中國管理信息化，2018（5）.

[2]林素煙.試析房地產開發項目的全過程成本控制[J].財會學習，2019（3）.

[3]萬曉剛.試析房地產開發項目的全過程成本控制[J].中國總會計師，2018（ 2） .

作者簡介：

鄭磊（1982.07-），漢，湖南長沙，本科，中級工程師，從事房建工作。