新常態下東莞市房地產市場現狀分析與思考

邵繼紅　黃瑜

摘要：粵港澳大灣區戰略的提出，對東莞市房地產市場產生一定影響，文章通過分析東莞市房地產市場近幾年來的發展狀況，結果表明：東莞房地產市場存在市場供不應求矛盾逐顯、房價漲速過快、市場監管體系不完善等問題，在此基礎上，提出了促進東莞市房地產市場發展的相關建議。

關鍵詞：東莞市;房地產市場;問題;對策

一、引言

粵港澳大灣區戰略是國家層級的重要戰略，為大灣區幾大城市帶來了新的發展機遇，東莞市也不例外。東莞市具有優越的核心地理位置，毗鄰港澳，背靠廣州，前擁深圳，既是廣州、深圳和香港的經濟走廊重要卡口，又是廣州、深圳科技創新走廊的重要組成部分，為東莞市房地產市場的快速發展奠定了良好的發展基礎。東莞市房地產市場在快速發展的同時，問題和矛盾也逐漸凸顯，如何解決東莞市房地產現存問題，實現房地產市場的健康發展，對東莞市未來發展具有重大意義。

二、東莞市房地產市場發展概況

（一）房地產開發投資增速放緩

近年來，東莞市房地產開發投資增速放緩（如圖1所示），2011年至2019年上半年期間，東莞市房地產開發投資完成額僅在2013年和2014年有稍明顯增長外，其余年份增長都較為緩慢。在2018年，東莞市商品房屋建筑施工面積和竣工面積都有所下降，其中，施工面積下降2.9%，為4421.66萬平方米;竣工面積下降18.7%，為382.83萬平方米。由于房地產項目新開工面積減少，2018年，東莞市房地產開發投資為736.79億元，僅比2017年增長4.9%，其中住宅完成投資比2017年增長2.6%，為525.85億元。目前東莞市統計局公布了2019年上半年房地產開發投資情況，截止2019年6月30日，東莞市房地產開發投資344.26億元，同比增長7.2%。

（二）房地產住宅銷售面積呈下降趨勢

近年來，東莞市房地產住宅銷售面積呈下降趨勢（如圖2所示），2011至2019年上半年期間，東莞市房地產住宅銷售面積僅在2013年和2015年有明顯增長外，其余年份均呈下滑趨勢。受調控政策的影響，2016年東莞市房地產住宅銷售面積急劇下滑，從2016年的887.01萬平方米下降至2017年的556.62平方米，調控效果明顯。2018年以來，受供地減少，投資熱度減弱等影響，東莞市樓市逐步回歸理性，2018年東莞市商品住宅銷售金額同比下降1.6%，為906.00億元，商品住宅銷售面積為506.83萬平方米，下降8.9%。截止2019年6月30日，東莞市商品住宅共計成交21428套，商品住宅銷售面積240.82萬平方米，同比小幅增長5.9%，房地產住宅銷售面積雖然有所上升，但市場仍持續處于低位運行狀態。

三、東莞房地產市場發展面臨的問題

（一）市場供不應求矛盾逐顯

近年來，受東莞市樓市調控政策的影響，土地拍賣市場受到嚴格控制，土地供應量減少，同時受到房地產開發公司資金緊張等因素影響，地產市場供不應求矛盾逐顯。截止2019年6月30日，東莞市共計推出數量比2018年上半年減少19.9%，共計商品住宅18196套，但東莞市成交商品住宅共計21428套，銷供比為1.18，東莞市房地產市場整體呈現供不應求狀態，東莞城區供不應求現狀尤為顯著，全市僅松山湖地區出現供過于求的現象，原因是隨著松山湖高科技園區的建立，華為等大企業的入駐，松山湖的樓市均價已經超過3萬一平，價格相對較高，且需求已經在前期釋放，所以導致出現供過于求的狀況。

（二）商品住宅成交均價漲速過快

2011年東莞市商品住宅成交均價僅7644.63元/m2，隨著東莞市房地產市場供不應求矛盾逐漸凸顯，推動了房價上漲，在2016年突破萬元大關，成交均價達到13780.12元/m2。2019年上半年東莞市商品住宅成交均價比2018年上半年上漲14%，成交均價為19380元/m2，但2019年上半年月度成交波動較大，成交均價最低是1月份，為18964元/m2，成交月份最高是5月份，達到20133元/m2，其中，松山湖成交均價最高，超過30000元/m2。整體來看，東莞市全市商品住宅成交均價整體漲速偏快。

（三）房地產市場監管體系不完善

近年來，隨著調控不斷深入，東莞市房地產市場市場亂象得到有效規范，但是市場上仍存在著操縱房價房租、優先關系戶、捂盤惜售、“曲線”收取號頭費、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等市場亂象。主要是由于東莞市房地產市場監管體系不完善，監管和執法不力的原因，一些開發商、炒房團、黑中介為了自己的利益不惜觸犯法律底線，為東莞市房地產市場健康發展埋下隱患。

四、東莞房地產市場發展機遇

（一）粵港澳大灣區戰略帶來政策利好

2019年2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，東莞市作為大灣區戰略的重要部分，被8次提及。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》指出在粵港澳大灣區建設中，東莞市具有重要的戰略地位，要構建以深圳、東莞為核心中樞建立世界級先進制造業產業集群，粵港澳大灣區戰略提出給東莞市房地產市場帶來政策利好。

（二）東莞濱海灣新區戰略帶來發展機遇

2019年5月26日，《東莞濱海灣新區發展總體規劃（2019-2035年）》審核通過，其中提出將支持東莞與香港合作共同建設東莞市濱海灣新區，東莞市濱海灣新區位于東莞西南沿海區域、并且處在珠江口東西岸交匯處，地理位置優越，東莞市濱海灣新區作為粵港澳大灣區的特色合作平臺之一、在粵港澳大灣區戰略中具有重要地位，為東莞市房地產市場帶來重大發展機遇。

（三）深圳建設社會主義先行示范區政策福利外溢

2019年8月18日，《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》發布，其中提到要積極推動深莞惠聯動發展。隨著穗莞深城際鐵路即將通車，將進一步加快深圳與東莞的連動速度，預計2024年深莞迎來30分鐘生活圈。東莞作為“臨深第一城”，享受深圳建設社會主義先行示范區政策福利外溢的機會點和覆蓋面將更多，東莞房地產市場也將成為受益面之一。

（四）大灣區迎來香港人群置業熱潮

近年來， 來大陸定居的香港居民數量急劇上升，截止2019年9月底，已經有20萬香港居民申請了居住證。2019年11月6日，《粵港澳大灣區建設領導小組會議》提出要給香港居民在內地購買房屋提供便利，使香港居民享有與購房當地居民同等的待遇，可以預見，隨著港人在內地置業政策逐漸放松，大灣區將迎來香港人群置業熱潮。

五、東莞房地產市場發展對策

（一）合理調控供需，緩解供不應求的矛盾

解決東莞市房地產市場現存問題，有利于東莞市抓住新常態帶來的發展機遇，針對東莞市房地產市場供不應求的問題，需要政府對于供需進行預調控，增加房地產市場住宅土地供給，調整房地產市場房源結構，緩解供不應求的矛盾。

1. 增加房地產市場住宅土地供給

東莞市政府對房地產市場供求進行調控，最宏觀手段之一就是從源頭進行調控，通過增加住宅土地供給滿足市場需求，還能夠緩解東莞市土地市場的過熱情緒。一方面，要對住宅土地供應節奏進行優化，要根據各區房地產市場需求的實時變化，對住宅土地供應量進行及時調整，在商品住宅供過于求的地區，例如松山湖地區，要控制住宅土地供應量。在東莞市商品住宅供不應求矛盾凸顯的地區，要增加住宅用地的供應量，同時要對土地成交價格進行控制，進而平抑房價，促進房地產市場健康發展;另一方面，要嚴格控制非住宅用地供應，限定商業、辦公等非住宅用地供應的供應規模，對在建或已建成的非住宅商品房項目，可以轉變為保障性住房用途，例如可以申請轉變為普通養老用房等用途。

2. 調整房地產市場房源結構

調整房地產市場房源結構，一方面對東莞市的新建樓盤戶型面積等因素進行控制，調整大、中、小戶型的供給比例，因為一般剛需用戶由于經濟原因，并不追求大戶型房源，但是剛需的中小型戶型房源數量不多，如果如果在新建的房地產項目中增加中小型戶型房源的比例能夠滿足剛需用戶的需求;另一方面，從東莞市社會經濟發展的實際情況出發，合理加大保障性住房有效供給，滿足部分低收入群體的住房剛需，緩解東莞市房地產市場供不應求的矛盾。

（二）充分發揮政府職能和市場作用，抑制房價過快上漲

針對東莞市房價上漲過快的問題，東莞市應充分發揮政府職能和市場作用，通過查處過度投機炒房行為、推進房地產長效機制的建立和促進二手房和租賃市場發展等措施，抑制房價過快上漲。

1. 查處過度投機炒房行為

在中央重申“房住不炒”的主基調下，東莞市應該堅持實行多限調控政策，依法嚴厲打擊各種投機炒房行為，包括哄抬價格、捂盤惜售、投機炒作未交付的商品房等行為，提高非本市常住人口在當地購房的門檻，控制投機性炒房行為，平抑房價。

2. 推進房地產市場長效機制的建立

抑制房價快速上漲，東莞市應該積極推進房地產市場長效機制的建立，不斷完善現有的房地產市場管理制度，制定并出臺一套完善、成熟，有利于東莞市房地產市場健康發展的管理制度，嚴厲打擊“黑房企”、“黑中介”哄抬房價、虛假宣傳等違法行為。通過推進房地產長效機制建立、制定相應的約束機制、懲罰機制達到抑制房價快速上漲的目的。

3. 促進二手房和租賃市場發展

促進二手房和租賃市場發展，也能夠緩解東莞市房價過快上漲的局面。一方面，可以出臺相關的租房補貼福利政策，盤活住房租賃市場，鼓勵人們可以通過租房的形式滿足住房需求;另一方面，通過出臺二手房相關政策，積極吸引購買力一般的客戶把目光投放到二手房市場，促進二手房市場交易，能夠減少一手房的需求，從而平抑房價。

（三）推進房地產市場信息系統建設，整頓和規范市場秩序

1. 推進房地產市場信息系統建設

東莞市應該健全房地產市場監控管理體系，要積極推進房地產市場信息系統建設，對東莞市房地產市場進行實時監測和完善房地產市場信息披露制度，對政府和百姓都有利，可以達到“雙贏”的效果。一方面，系統監測到得實時信息可以為政府的決策提供有力依據，有助于政府判斷房地產市場態勢、出臺有針對性的相關政策;另一方面，提高房地產市場的信息透明度，能夠讓百姓實時掌握房地產市場的動態，增強百姓對樓市的理性判斷，從而達到規范房地產市場的目的。

2. 積極開展房地產市場秩序整治活動

東莞市市政府應該聯合鎮住建局、經信科局、房管所、規劃所等部門，專人組成小組，以東莞市房地產企業、房地產中介為對象，積極開展房地產市場秩序整治活動，對東莞市在建樓房開展 “地毯式”專項整治活動，嚴厲打擊樓市開發建設和銷售過程中的各種違法違規行為，重點查處房地產領域廣告違法，哄抬物價、投機炒房等行為。對發現的違法違規行為絕不縱容，要從嚴查處，在整治后要跟進各房地產企業和中介企業的整改落實效果，對拒不整改或者整改不到位的企業，給予記入黑名單，行政處罰等措施嚴肅處理，保障東莞市房地產市場健康有序發展。

參考文獻：

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（作者單位：湖北工業大學經濟與管理學院）