多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式研究

向湘宏

【摘 要】 現(xiàn)階段，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了多項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)象。基于這種背景下，很多企業(yè)都面臨著因開發(fā)資金投入力度大而 陷入了資金管理難的沼澤之中，直接或者間接的對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一定的阻礙。鑒于此，本文首先闡述了多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理存在的主要問題，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的解決對策，供相關(guān)人士參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 多項(xiàng)目開發(fā)模式 資金管理 對策

引 言

我們都知道，房地產(chǎn)行業(yè)存在準(zhǔn)金融行業(yè)的特征。現(xiàn)階段，我國諸多房地產(chǎn)企業(yè)都在很大 程度上面臨著多項(xiàng)目開發(fā)形式下，單個項(xiàng)目開發(fā)資金投入較大，企業(yè)不能承擔(dān)的尷尬局面，這樣就不得不使資金管理工作面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

1 多項(xiàng)目開發(fā)模式下資金管理存在的問題

1.1項(xiàng)目運(yùn)作資金分散存放。結(jié)合我國相關(guān)要求可以看到，無論對于哪個房產(chǎn)項(xiàng)目來說都有與之相對應(yīng)的銀行賬戶，同時房地產(chǎn)企業(yè)還可以結(jié)合業(yè)務(wù)的實(shí)際要求多開設(shè)幾個專用賬戶。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了可以妥善協(xié)調(diào)各個方面的管理，還會建立多個賬戶用于其他方面，顯然這樣做就會使資金處于比較分散的狀態(tài)。即便企業(yè)擁有足夠的資金，然而當(dāng)資金被分成若干個部分時，也很容易導(dǎo)致每個賬戶都沒有較多的資金，這對企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)會帶來較大的影響，進(jìn)而發(fā)生一些賬戶資金空缺、一些賬戶資金閑置的現(xiàn)象。

1.2資金運(yùn)作能力有待提高。很多企業(yè)都是運(yùn)用自我為中心的經(jīng)營理念，顯然這樣對于資源管理來說缺少了一定的思維能力，也不存在整體運(yùn)作能力，長此以往下去就會因?yàn)槟硞€項(xiàng)目運(yùn)行不暢的原因而對其他項(xiàng)目的運(yùn)行情況帶來不利影響，甚至還會影響到整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。假如企業(yè)在銷售項(xiàng)目的過程中發(fā)生了疲軟的情況，那么很容易導(dǎo)致資金不能按時回籠，這樣不但會對其他項(xiàng)目的運(yùn)行帶來嚴(yán)重的影響，而且還會使企業(yè)陷入到資金回籠難的窘境中。

1.3沒有完善的資金管理機(jī)制，監(jiān)管力量差。從當(dāng)前的發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)通常將目光放在了業(yè)務(wù)拓展的上面，而沒有對細(xì)節(jié)管理 予以高度重視，更沒有制定切實(shí)可行的管理機(jī)制，尤其是內(nèi)部資金管理依然處于比較落后的狀態(tài)。不僅如此，大部分企業(yè)還是采取傳統(tǒng)的管理機(jī)制來開展資金管理工作的，這些久而久之就會致使企業(yè)自身發(fā)展與管理機(jī)制處于不匹配的狀態(tài)，同時也致使所建立的資金管理制度無法對資金管理行為發(fā)揮出自身的價(jià)值。

2 加強(qiáng)多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理的有效對策

2.1對融資方式加以創(chuàng)新。首先，針對已經(jīng)超出預(yù)期投入資金的項(xiàng)目來說，亦或是當(dāng)企業(yè)在某一時間同時開發(fā)諸多項(xiàng)目時，可以借助于項(xiàng)目融資的形式，促使企業(yè)有限的資金可以發(fā)揮出最大的價(jià)值，進(jìn)而起到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。其次，因?yàn)轫?xiàng)目融資作為一種表外融資模式，盡管能夠?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)行相關(guān)融資帶來益處，然而該融資項(xiàng)目會花費(fèi)較多的資金、消耗時間較長，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束以后可以得到的利潤并不能達(dá)到預(yù)期的目的，同時也對企業(yè)資金的穩(wěn)定流動帶來不利影響。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)采取有效的手段對其融資方式加以創(chuàng)新是當(dāng)前發(fā)展的必然趨勢。

2.2從全局發(fā)展的角度制定資金平衡對策。對于企業(yè)的資金運(yùn)作情況來講，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的立場來衡量，并將其當(dāng)作參考依據(jù)制定出切實(shí)可行的平衡對策。科學(xué)合理的資金管理對策在保障資金可以得到充分利用的基礎(chǔ)上，還能為企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。第一，如果想要促使資金達(dá)到流動的目的，那么就要對 批次管理加以明確，通過各類項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)合批次慢慢開發(fā)的模式，能夠促使相關(guān)資金得以收回，這時借助于多項(xiàng)目開發(fā)存在的優(yōu)越性，促使率先盈利的部分為后期項(xiàng)目開發(fā)提供相應(yīng)的服務(wù)，這種做法不但可以使資金達(dá)到流動的效果，而且也提升了資金的利用率。不僅如此，在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時，企業(yè)還要將目光放在項(xiàng)目資金的上面，并結(jié)合資金 的流動狀況做好相應(yīng)的分配工作。

2.3結(jié)合項(xiàng)目可行性做好資金管理工作。基于多項(xiàng)目開發(fā)模式的背景下，在開展資金管理時盡可能結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行科學(xué)管理。針對投資項(xiàng)目來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在此方面投入足夠的人力資源以及物力資源，并構(gòu)建相關(guān)機(jī)構(gòu)做好調(diào)查工作，這樣才能夠以最快的速度抓住土地價(jià)格以及樓市的實(shí)時動態(tài)。對房地產(chǎn)企業(yè)非常重視的投資特點(diǎn)一定要進(jìn)行深度剖析，為企業(yè)投資的精準(zhǔn)性提供應(yīng)有的保障。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目的具體狀況對資金進(jìn)行合理的分配，比如未來的發(fā)展空間、設(shè)備設(shè)施等，在撰寫可行性報(bào)告的時候這些都屬于非常重要的信息，在開展資金管理工作時也能夠?qū)⑵洚?dāng)作參考依據(jù)。

2.4對融資決策程序加以完善。縱觀房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來講，其融資程序可以分為以下幾個階段：第一是融資決策階段；第二是投資決策階段；第三是分析融資結(jié)構(gòu)階段；第四是融資談判階段；第五是融資結(jié)構(gòu)執(zhí)行階段。由此可見，在所有融資程序當(dāng)中，融資決策在其中扮演著不可或缺的角色，同時也是企業(yè)對相關(guān)項(xiàng)目是否具有可靠性進(jìn)行研究時最為主要的組成部分，和投資分析之間呈現(xiàn)出相互影響的關(guān)系，對項(xiàng)目投資是否具有可行性起到了決策的作用。從上面的論述中我們不難看到，對房產(chǎn)融資進(jìn)行深層次的研究能夠和項(xiàng)目投資分析呈現(xiàn)出雙向互動的狀態(tài)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做完全面分析以后，將其得到的結(jié)果作為 參考依據(jù)，對融資決策程序加以優(yōu)化，為確立的融資方案以及結(jié)構(gòu)可以達(dá)到最佳的狀態(tài)而提供應(yīng)有的保障。

結(jié) 語

總而言之，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在面對房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢時，應(yīng)當(dāng)對資金管理方面存在的不足之處進(jìn)行深度剖析，并和新的發(fā)展趨勢結(jié)合起來，制定出切實(shí)可行的方案，為其血液可以正常流通提供應(yīng)有的保障，同時也對加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)資金的可靠性有著積極的意義。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王琪.多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式探析[J].企業(yè)改革與管理，2016（14）：142.

[2] 楊志兵.多項(xiàng)目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[J].中外企業(yè)家，2016（18）：66.

[3] 高海濤.多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[J].中國市場，2015（22）：224+233.

[4] 肖倫亞. 多項(xiàng)目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[D].武漢科技大學(xué)，2012.