會計政策變化對投資性房地產財務指標影響的實證分析

李穩平，趙恩樂，朱盛哲

(1.中交廣州航道局有限公司，廣東 廣州 510288；2.中交第二航務工程局有限公司財務共享中心，湖北 武漢 430000）

引言

《企業會計準則第3 號——投資性房地產》規范了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，規定企業對投資性房地產的計量模式有成本法和公允價值法兩種；計量模式一經確定，不得隨意變更；成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

目前A 施工企業對投資性房地產的核算采用成本模式，成本模式的缺點是投資性房地產每年的折舊或攤銷只會增加利潤負擔，賬面價值隨著時間的流逝會逐漸減小，很大程度上低估了企業實際價值（含資產實際價值）；應用成本模式想實現資產到損益的轉變只有“出售”一個方式。投資性房地產如果由成本模式轉換為公允價值模式，轉換當年資產價值重估的增值并不增加當年期初的凈利潤，要實現資產到損益的轉變完全依賴于未來房價的上漲空間；同時，轉換日資產價值的評估應給予更多的關注。鑒于該企業最近幾年凈資產收益率較低，如果由成本模式轉換為公允價值模式，一定程度上會拉動凈資產收益率上升，除非房地產市場持續低迷或發生較大的衰退。

一、投資性房地產會計政策變更的影響

2019 年12 月31 日，A 施工企業投資性房地產賬面原值為16076.67 萬元，累計折舊4966.27 萬元，賬面凈值11110.39 萬元；……