會計政策變化對投資性房地產財務指標影響的實證分析

李穩平，趙恩樂，朱盛哲

(1.中交廣州航道局有限公司，廣東 廣州 510288；2.中交第二航務工程局有限公司財務共享中心，湖北 武漢 430000）

引言

《企業會計準則第3 號——投資性房地產》規范了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，規定企業對投資性房地產的計量模式有成本法和公允價值法兩種；計量模式一經確定，不得隨意變更；成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

目前A 施工企業對投資性房地產的核算采用成本模式，成本模式的缺點是投資性房地產每年的折舊或攤銷只會增加利潤負擔，賬面價值隨著時間的流逝會逐漸減小，很大程度上低估了企業實際價值（含資產實際價值）；應用成本模式想實現資產到損益的轉變只有“出售”一個方式。投資性房地產如果由成本模式轉換為公允價值模式，轉換當年資產價值重估的增值并不增加當年期初的凈利潤，要實現資產到損益的轉變完全依賴于未來房價的上漲空間；同時，轉換日資產價值的評估應給予更多的關注。鑒于該企業最近幾年凈資產收益率較低，如果由成本模式轉換為公允價值模式，一定程度上會拉動凈資產收益率上升，除非房地產市場持續低迷或發生較大的衰退。

一、投資性房地產會計政策變更的影響

2019 年12 月31 日，A 施工企業投資性房地產賬面原值為16076.67 萬元，累計折舊4966.27 萬元，賬面凈值11110.39 萬元；按2020 年1 月中原地產網查詢周邊同類型房屋二手價格，2020 年初A 施工企業投資性房地產公允價值約為76418 萬元，見表1。投資性房地產成本模式轉換為公允價值模式，并不直接增加當期期初利潤，會計分錄如下：

表1 投資性房地產不同計量模式下價值比較分析 單位：元

A 施工企業投資性房地產成新率分布情況見表2，部分投資性房地產已經計提完了大部分的折舊，如果當地房地產市場房價上漲空間有限，管理層可以考慮直接出售，以實現當期利潤的最大化。

表2 單位：個

不同會計政策的應用，有不同的優缺點。投資性房地產采用成本模式，賬面價值隨著時間的流逝不斷減少，每年折舊或攤銷都會減少當期損益，只有當房產出售的時候才體現資產收益到利潤表；成本模式下投資性房地產的賬面價值并不能真實反應房產的內在價值。投資性房地產采用公允價值模式，房產并不需要出售，房產價值每年的變動就能體現到利潤表；企業一方面可以享受房價上漲所帶來的利潤增加，另一方面由于企業對于資產負債率控制有一定的要求，公允價值模式可以降低企業負債率，如：2019 年12月31 日，企業資產負債率為64.80%，在公允價值模式下企業資產負債率不變的情況下，負債可以增加35073.02 萬元,一定程度上提高了資本結構的財務彈性。

二、貨幣與房價的相關性

費雪方程式：

M 為一定時期內流通貨幣的平均數量；V 為貨幣流通速度；P 為各類商品價格的加權平均數；T 為各類商品的交易數量。

根據費雪方程式，貨幣流通速度一般情況是不變的，一個國家貨幣量的增加，如果交易的各類商品的數量不變，必定會帶來商品價格的上漲。因為貨幣并不會憑空的消失。貨幣不僅包括央行所印的鈔票，還包括信貸所派生出來的貨幣。隨著信貸的拓張，市面的貨幣只會越來越多。適度的通貨膨脹有利于經濟的增長。因為如果通貨緊縮，錢越來越值錢的話，每個人都會把手里的錢存起來以留到以后消費，這樣并不利于再生產。所以即使房產實際價值不變，也會隨著貨幣購買力的下降而帶來賬面價值增加。貨幣購買力下降得越厲害，利潤表上公允價值損益增加的越多。

三、核算模式變更對凈資產收益率的影響

投資性房地產核算模式的變更在影響利潤表的同時，也會影響到凈資產收益率（以下簡稱ROE 或roe①roe 代表股東所投入的每1 元資產每年所能帶來的投資回報。） ，以下將以成本法為基準，說明兩者roe 之間的差異。

成本模式下 roe=a/b

公允價值模式下 roe =(a+(c+d)×0.85)/(b+e×0.85)

a：當年凈利潤；

b：期初凈資產；

c：投資性房地產公允價值變動額；

d：投資性房地產成本模式下每年攤銷額；

e：期初投資性房地產成本模式與公允價值模式下的賬面差異（會計與稅法的差異）。

根據上述公式，只要(c+d)/e 大于成本法下roe，當期最終的roe 就不會攤薄。（c+d）/e 可以理解為成本模式轉換為公允價值模式后續計量，資產價值變動對roe 的影響。

A 施工企業投資性房地產成本模式下每年折舊或攤銷額共計約500.39 萬元。

A 施工企業近幾年成本模式下公司roe情況見表3。

表3 單位：%

企業并不能長期保持超常規的回報率，回報率最終會回歸到市場平均水平；因為超額利潤勢必會引來新競爭者的進入和有關政府部門的關注。這充分展現出資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化，體現利潤率趨向向下的規律”。2018 年12 月31 日A 股上市公司3792 家；roe 連續5年大于20%有78 家；roe 連續8 年大于20%有30 家；roe 連續10 年大于20%有10 家，roe 連續12 年大于20%有7 家，roe 連續14 年大于20%有2 家。

(c+d)/e 與社會企業平均roe 存在一定的正相關關系。因為經濟增長帶來企業roe的增長，企業盈利水平決定了人民生活水平，決定了房價購買力，決定了房價長期漲幅。

投資性房地產成本模式轉換為公允價值模式后，影響利潤表的方式主要依賴于以后房價的上漲空間，計量模式變更的當期，管理層應關注保守的資產評估策略。

四、兩種核算模式對比分析

本章節以投資性房地產成本模式為基準，假設成本模式不同凈利潤增長率，分析應用不同會計政策的影響。假設前提為：

一是資產負債結構保持不變；

二是不存在利潤分配；

三是成本法下公司每年凈利潤增長率分別為3%、5%、10%、15%；

四是投資性房地產公允價值變動率分別-3%、0%、3%、5%、10%、15%。

（一）假設成本模式下公司每年凈利潤增長率為3%，分析公允價值模式不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，公允價值模式下凈利潤也比成本模式下高。見圖1。

假設成本模式下每年凈利潤增長率3%，分析公允價值模式不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本模式下roe 從2020 年5.05%一直下降，公允價值5%增長率曲線一直在成本模式曲線上。見圖2。

（二）假設成本法下每年凈利潤增長率5%，分析公允價值法不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖3。

圖1

圖2

圖3

圖4

假設成本法下每年凈利潤增長率5%，分析公允價值法不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe 從2020 年5.15%一直下降，公允價值5%增長率曲線一直在成本法曲線上。見圖4。

（三）假設成本法下每年凈利潤增長率10%，分析公允價值法不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖5。

假設成本法下每年凈利潤增長率10%，分析公允價值法不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe從2020 年5.38% 一 直 上升至6.18%，公允價值5%增長率曲線前4 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達到了7.01 億元。見圖6。

（四）假設成本法下每年凈利潤增長率15%，分析公允價值法不同公允價值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖7。

圖5

圖6

圖7

假設成本法下每年凈利潤增長率15%，分析公允價值法不同公允價值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe從2020 年5.61% 一 直 上升至7.42%，公允價值5%增長率曲線前2 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達到了8.76 億元。見圖8。

根據以上分析得出：成本模式變更為公允價值模式后，影響利潤表的方式主要依賴于未來房價的上漲率，即公允價值增長率。公允價值模式投資性房地產公允價值增長率大于等于0%，則每年公司凈利潤恒高于成本模式下，即：公允價值增長率≥0%,公允價值模式一定增加公司凈利潤。因為只要(c+d)/e 大于成本法下公司當年roe，當期最終的roe 就不會被攤薄，且(c+d)/e 恒大于當年投資性房地產公允價值增長率，故投資性房地產公允價值增長率大于等于當年成本法下roe，則公允價值變動對roe 正向影響；以2019年為例，只要公允價值增長率≥5.17%（2019 年成本法下roe），則公允價值模式會提高roe。總之，當公允價值增長率>當年成本法下roe，則顯著提高凈利潤，并提高roe。

圖8

表4 單位：%

A 施工企業近幾年成本法下roe 情況見表4。

補充說明：無論成本法下公司每年凈利潤增長率為3%、5%、10%、或大于等于15%的任何數，即使投資性房地產公允價值不增長（增長率=0%），公允價值法下每年公司凈利潤也比成本法下高；投資性房地產公允價值增長率若為3%、5%、10%或大于等于15%的任何數，則公允價值法下每年公司凈利潤顯著高于成本法下。 (c+d)/e 恒大于當年投資性房地產公允價值增長率，即：若投資性房地產公允價值增長率=3%，則(c+d)/e>3%；若投資性房地產公允價值增長率=5%，則(c+d)/e>5%；以此類推。（c+d）/e 可以理解為成本法轉換為公允價值法進行資產價值后續計量，資產價值變動對roe 的影響。總之，投資性房地產成本法轉換為公允價值法進行資產價值后續計量，投資性房地產公允價值增長率大于等于當期成本法下roe，以2019年為例，投資性房地產公允價值增長率為大于等于5.17%，則公允價值變動對roe 正向影響。

五、對未來財務指標的解析

A 施工企業的母公司每年給子公司下發投資能力評價指標參考值，對子公司投資能力進行評價，并控制子公司投資活動。參考值見表5。2019 年A 施工企業（子公司）roe 為5.17%，未達母公司要求的10%；如果以5 年后roe 達到母公司參考值要求為目標，下面將分析不同模式下每年利潤增長率為多少才能如期達到目標。假設前提為：

1.資產負債結構保持不變；

2.不存在利潤分配；

3.利潤增長率每年相同；

4.投資性房地產公允價值變動率（公允價值增長率）等于成本法下roe。

表5 單位：%，億元

（一）根據分析得出：成本法下2024 年roe 達到10%，要求年利潤增長率為21.04%；公允價值法下2024 年roe 達到10%，要求年利潤增長率為20.68%。在投資性房地產公允價值變動率等于成本法下roe 假設條件下，成本法與公允價值法下每年roe 差異很小，但每年利潤有較大差異；如果投資性房地產公允價值變動率大于成本法下roe，則成本法與公允價值法下每年roe 差異會變大，即roe (公允法) > roe (成本法)，且每年利潤也有較大差異。見表6、圖9、圖10。

表6 成本法與公允價值法下凈利潤的差異 單位：萬元

圖9 成本法與公允價值法下凈利潤的差異

圖10 成本法與公允價值法下roe 的差異

（二）根據分析得出公允價值法比較成本法，公允價值法對凈利潤、資產負債率、帶息負債/利潤總額、凈資產收益率正向影響，對（存貨+應收賬款）/營業收入負向影響。見表7、表8。

六、無形資產會計核算方式變更的影響

2019 年末A 施工企業無形資產中有5 塊土地使用權，賬面原值32069.47萬元，累計攤銷2926.59萬元，賬面凈值29142.88萬元，每年攤銷額大約573.88 萬元。由于土地使用權價格較難查詢，需做相關資產評估。如果會計政策變更為投資性房地產公允價值模式，對利潤表與roe 的影響跟投資性房地產成本模式變更為公允價值模式類似。2019 年末無形資產情況詳見表9。

結論

根據以上分析，筆者認為，企業應用成本模式計量投資性房地產，低估了資產的真實內在價值，且在攤銷期對損益有負向影響，只有出售才有可能產生對損益的正向影響；企業管理層應關注持有資產的目的。成本模式轉換為公允價值模式會計政策變更的當期不增加當期期初的利潤；公允價值模式對損益的正向貢獻，依賴于未來市場公允價值的上漲；如果未來市場公允價值上漲的話，將對損益有正向影響，并拉高凈資產收益率；企業管理層應當關注資產價值的評估策略及房地產市場走勢。

表7 成本法下各項指標的分析 單位：%，億元

表8 公允價值法下各項指標的分析 單位：%，億元

表9 單位：元

公允價值模式比較成本模式，公允價值模式對資產負債率、帶息負債/利潤總額比、凈利潤、凈資產收益率正向影響，對（存貨+應收賬款）/營業收入比負向影響。具體表現為：

第一，降低資產負債率，增加資本結構財務彈性。

第二，降低帶息負債/利潤總額比。

第三，若公允價值增長率≥0%,凈利潤（公允法）恒>凈利潤（成本法）。

第四，β× roe 增長率（社會平均）=roe 增長率（公允法）恒>公允價值增長率，β 為正相關系數；若公允價值增長率≥roe（成本法），則roe(公允法) > roe(成本法)；且roe 增長率（公允法）逐年遞減，符合資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化，體現利潤率趨向向下的規律”。

第五，增高（存貨+應收賬款）/營業收入比，降低資產周轉效率。