業(yè)主大會與業(yè)主代表大會問題研究

陳杰 何茜茜

摘要：一百多年前，中國民主革命的先驅(qū)孫中山先生指出：中國的現(xiàn)代化要從大眾學(xué)會開會開始，那么學(xué)會開會就成為中國現(xiàn)代化開端的首要任務(wù)，開會是組織化形式的體現(xiàn)，組織化是治理各種公共問題的必然途徑。現(xiàn)代住宅小區(qū)是多元化、分散化的產(chǎn)權(quán)主體，要想有效解決業(yè)主之間及業(yè)主與其他相關(guān)主體之間各種公共問題，組織化是必然趨勢。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主大會

自2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱條例）實(shí)施以來，全國各地的社區(qū)相繼開始了籌備業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的工作。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主統(tǒng)一;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)現(xiàn)代住宅小區(qū)規(guī)模大、業(yè)主數(shù)量多、決策成本高，稍有現(xiàn)代常識的人都知道，任何事物都是時(shí)間和空間的統(tǒng)一，當(dāng)一個小區(qū)業(yè)主數(shù)量很多的情況下，業(yè)主的工作與生活方式又具有差異性，所以幾乎不可能把大多數(shù)業(yè)主召集到同一個地點(diǎn)開大會，這就造成了業(yè)主大會的虛設(shè)化。雖然條例規(guī)定業(yè)主大會也可以采用書面征求意見的形式，但這也只能解決一些無須討論的簡單事項(xiàng)。

正是由于業(yè)主大會的虛設(shè)化，有人提出借鑒我國的政權(quán)組織形式引入代表制，現(xiàn)代社會分工講究效率，而代表制就是一種高效的組織形式。具體來說，廣大業(yè)主因?yàn)楣ぷ鳌⒓覄?wù)的繁忙及專業(yè)知識的局限甚至興趣的不同，并非都想?yún)⑴c小區(qū)的事務(wù)管理，但為了維護(hù)業(yè)主的利益，自然要選出有興趣有能力的業(yè)主代表替廣大業(yè)主發(fā)聲，將數(shù)十名業(yè)主代表集中在一起討論相關(guān)事宜也比將上萬名業(yè)主集中在一起討論容易許多，由此業(yè)主代表制便應(yīng)運(yùn)而生，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主大會的實(shí)在性。

筆者曾參與辦理過一起關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的案件;原告是某小區(qū)十名業(yè)主，被告是某小區(qū)業(yè)主委員會，原告訴稱：2018年該小區(qū)進(jìn)行了業(yè)主委員會選舉，但業(yè)主委員會在進(jìn)行選舉時(shí)沒有依法對參選人員的專有建筑面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，參選人數(shù)不夠，違反了法定的雙過半原則;在選舉過程中給每個選舉人發(fā)放50元進(jìn)行賄選，違反法律規(guī)定;不能提供會議記錄，未依法對選票進(jìn)行監(jiān)票、唱票，違反法定程序;業(yè)主委員會未按法律規(guī)定進(jìn)行備案。接收委托后，筆者通過社區(qū)了解到該小區(qū)召開的是業(yè)主代表大會，并非業(yè)主大會。小區(qū)是先選舉業(yè)主代表，由相關(guān)工作人員入戶調(diào)查，業(yè)主填寫調(diào)查問卷，對投票數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總并進(jìn)行公示，再以公開報(bào)名的方式確定業(yè)主委員會候選人，召開業(yè)主代表大會，在大會上正式表決產(chǎn)生業(yè)主委員及相關(guān)事宜，形成會議紀(jì)要并就會議相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示，一系列選舉工作均按合法程序進(jìn)行。

業(yè)主代表大會是一種能在最大程度上消解業(yè)主集體行動困境的途徑，并以其獨(dú)有的功能和作用成為社區(qū)各項(xiàng)制度的紐帶，為社區(qū)事務(wù)的公開、透明以及各種矛盾糾紛的解決提供了制度保障，有利于城市住宅小區(qū)的組織化治理，是社區(qū)自治建設(shè)不可或缺的關(guān)鍵，也使得業(yè)主大會有了堅(jiān)定的核心。

作者簡介：

陳杰，何茜茜，江蘇泰和（泰州）律師事務(wù)所。