房屋出租工作的合規(guī)管理實踐

為貫徹落實黨的十九大關于推進全面依法治國和深化國企改革的總體要求，切實提升國有企業(yè)的合規(guī)經(jīng)營水平和依法治理能力，推動國有企業(yè)加快實現(xiàn)治理科學、經(jīng)營合規(guī)、管理規(guī)范、守法誠信的法治國企建設目標，市國資委在國有企業(yè)探索開展合規(guī)管理體系建設。

國有土地和房屋是國有企業(yè)的重要資源，一些企業(yè)的出租收入是營業(yè)收入的主要來源，而房屋出租工作中存在應進場交易未進場交易、缺少配套管理制度、違規(guī)超長期出租、定價機制存在漏洞、租金價格一簽多年不變、租金催收和預警機制落空等問題。國有企業(yè)應做好房屋出租工作的合規(guī)管理，提高土地房屋資產(chǎn)使用效益，嚴防國有資產(chǎn)流失、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

下面筆者結(jié)合工作實踐，介紹房屋出租工作合規(guī)管理的主要措施，并提出工作建議。

一、房租出租工作的合規(guī)管理措施

（一）制定房屋出租工作制度

企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)和合規(guī)管理工作要求，結(jié)合企業(yè)實際，制定房屋出租和租費收取的規(guī)章制度和管理辦法，作為規(guī)范出租工作的根本依據(jù)，明確業(yè)務范圍、權限職責、定價機制、工作要求、獎懲措施等重點內(nèi)容，并納入企業(yè)制度匯編和內(nèi)控管理體系中，嚴格要求從業(yè)人員遵照執(zhí)行，做到有章可尋，照章辦事。

企業(yè)房屋出租主管部門和相關部門遵照制度規(guī)定，合規(guī)開展業(yè)務經(jīng)營工作，企業(yè)合規(guī)管理負責人依照制度，監(jiān)管業(yè)務合規(guī)的執(zhí)行情況。

（二）制定房屋出租工作流程

企業(yè)在制定房屋出租工作制度的基礎上，可以制定具體的工作流程。從業(yè)人員按照工作流程開展業(yè)務，并注意流程各環(huán)節(jié)的先后順序及關鍵節(jié)點的注意事項，發(fā)生流程外的突發(fā)狀況時，應及時上報企業(yè)領導，防范發(fā)生業(yè)務風險。

企業(yè)合規(guī)管理負責人加強對業(yè)務流程、人員從業(yè)規(guī)范和合規(guī)執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)督檢查，確保從業(yè)人員照章辦事、合規(guī)操作，及時制止不合規(guī)的行為，避免發(fā)生違規(guī)違紀情況。

（三）制定出租定價機制

企業(yè)根據(jù)房屋出租工作制度，建立房屋出租定價機制，以市場化為準繩，遵循公開招租、競爭談判、市場公允定價等原則，合法、合規(guī)、合理制定房屋出租價格，確保國有資產(chǎn)保值增值。制定出租價格可以結(jié)合從業(yè)人員的市場經(jīng)驗判斷或外部評估機構的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，綜合得出結(jié)論，并經(jīng)過企業(yè)業(yè)務、財務、審計、法務、紀檢等相關部門人員充分研究論證，符合企業(yè)發(fā)展實際情況和市場同期水平。

企業(yè)制定定價方案應提交企業(yè)黨委會和經(jīng)理辦公會審議通過后施行，用于指導和監(jiān)督房屋出租工作，從業(yè)人員應嚴格按照定價方案開展出租工作。定價方案采取定期調(diào)整機制，或在市場行情發(fā)生變化時適時調(diào)整，確保國有資產(chǎn)保值增值。調(diào)整后的定價方案也應經(jīng)企業(yè)黨委會和經(jīng)理辦公會審議通過后施行，保障決策執(zhí)行程序合規(guī)。

（四）明確審批權限

企業(yè)應嚴格落實“三重一大”決策制度，細化房屋出租工作的各層級決策事項和審批權限，并納入企業(yè)規(guī)章制度。比如，可以將審批權限分為四級，分別為：業(yè)務分管領導審批事項、公司經(jīng)理審批事項、“三重一大”決策審批事項、上級單位審批事項。企業(yè)的重大決策、經(jīng)營、管理事項應由法務部門出具法律意見。

需要特別注意的是，根據(jù)市國資委印發(fā)的《關于進一步規(guī)范市屬國有企業(yè)京內(nèi)土地房屋資產(chǎn)處置和房屋出租對外合作經(jīng)營管理的通知》（京國資發(fā)〔2018〕21號）文件要求，出租房屋建筑面積在1000平方米以上，或建筑面積不足1000平方米但招租底價在100萬元/年以上的，須通過北京產(chǎn)權交易所平臺履行招租程序。

企業(yè)通過明確業(yè)務決策事項的審批權限劃分和強化決策合規(guī)論證把關，有效保障業(yè)務決策過程依法合規(guī)。

（五）嚴格履行審批流程

企業(yè)房屋出租主管部門在簽訂房屋出租合同時，應嚴格履行合同簽訂審批程序，合同承辦人、業(yè)務主管部門負責人、財務部門負責人、法務人員、業(yè)務分管領導、總經(jīng)理等相關人員對合同進行逐級審核并簽字。企業(yè)的重大合同均應由律師事務所出具法律意見書。未經(jīng)審核或?qū)徍瞬煌ㄟ^的合同，暫緩簽訂。

企業(yè)應加強對合同條款的合法性審核，對合同簽訂過程的合規(guī)性審查，及時對不合規(guī)的合同“叫停”，對不合法的合同條款提出修改建議，有效防范合同法律風險。

（六）承租方資格審查

企業(yè)加強對房屋承租方的資格審查力度，如審查其財務經(jīng)營狀況、違法經(jīng)營情況等，對不符合承租資格或已被納入“黑名單”的承租方，房屋出租主管部門和法務部門要加強把關力度，防范出現(xiàn)法律風險。

企業(yè)可以通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、啟信寶、企查查、中國裁判文書網(wǎng)等途徑查詢承租方的資信狀態(tài)。

二、合規(guī)管理的工作建議

合規(guī)管理作為國有企業(yè)新的管理實踐要求，很多企業(yè)都還處于探索階段，合規(guī)管理也因企業(yè)之間業(yè)務特性及自身管理需求的不同而有所區(qū)別。將合規(guī)管理與業(yè)務經(jīng)營有機融合、有效運行，推動合規(guī)管理全面嵌入企業(yè)規(guī)章制度、工作標準及業(yè)務流程中，尋找適用于企業(yè)特色和企業(yè)實際的合規(guī)管理標準，是國有企業(yè)要通過實踐研究的課題。下面結(jié)合工作實踐，提出幾點工作建議。

（一）定期開展合規(guī)管理培訓

企業(yè)應高度重視合規(guī)管理工作，強化合規(guī)管理工作的學習、宣傳。定期開展合規(guī)管理培訓，要求從業(yè)人員學習相關政策、制度、規(guī)定，促進從業(yè)人員切實提高合規(guī)管理意識。組織企業(yè)內(nèi)部研討，制定合規(guī)管理措施。依法依規(guī)從事經(jīng)營行為，嚴格遵守業(yè)務制度規(guī)定，認真履行并承擔合規(guī)管理職責。加強合規(guī)管理的監(jiān)督檢查和違規(guī)行為的追責，做到合規(guī)管理全面覆蓋、全員覆蓋。

（二）定期開展合規(guī)管理評估

企業(yè)應定期開展合規(guī)管理評估工作，對執(zhí)行業(yè)務合規(guī)管理的有效性進行分析，對業(yè)務過程中出現(xiàn)的重大或反復出現(xiàn)的合規(guī)風險和違規(guī)問題，及時上報企業(yè)領導，深入查找問題根源，完善相關制度流程，堵塞業(yè)務管理漏洞，強化業(yè)務過程管控，持續(xù)提升企業(yè)合規(guī)管理水平。

（三）促進企業(yè)間的互助交流

企業(yè)間應加強合規(guī)管理工作的經(jīng)驗交流，互通有無，將好的做法傳遞給其他企業(yè)，形成“集腋成裘”的效果，共同提高合規(guī)管理水平。同時，企業(yè)間通過相互汲取經(jīng)驗教訓，減少在合規(guī)管理工作中“走彎路”，有效防范國有資產(chǎn)流失。

綜上所述，國有企業(yè)強化合規(guī)管理工作，對于促進企業(yè)依法經(jīng)營，有效降低經(jīng)營風險，具有至關重要的意義。國有企業(yè)在經(jīng)營管理實踐中，應加快推行合規(guī)管理工作，加強合規(guī)環(huán)境控制，提高合規(guī)管理意識，做好合規(guī)風險評估，強化合規(guī)管理培訓，嚴格合規(guī)監(jiān)督評價，提升合規(guī)經(jīng)營水平，增強企業(yè)核心競爭力，為實現(xiàn)國有經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供支撐和保障。

作者簡介： 沈悅，1987.2.1，女，回，籍貫（精確到市）：北京，職務：管理人員，職稱：企業(yè)法律顧問，本科，研究方向：合規(guī)管理實踐