淺析房地產工程造價控制管理中的常見問題及解決思路

歐陽罡

摘要：在項目工程施工建設中，工程造價管理是指房地產項目開發過程中的全部費用，是項目開發投資活動的重要組成部分，對房地產項目的投資控制和實現預期收益匯報起了決定性的作用。針對投資企業而言，進行項目工程造價管理可以讓項目建設目標順利完成基石。所以加強工程造價管理，合理使用成本，實現投資價值最大化，能夠保證項目工程投資更加規范，給提升企業投資效益，實現房地產企業穩定發展。

關鍵詞：房地產工程;造價管理;常見問題;對策

引言

得益于市場經濟的迅速發展和進步，明確提出了對房地產建筑工程企業的要求，尤其對工程施工階段的重視程度較高。其中，要想對房地產建筑工程施工階段予以有效控制，將施工階段成本保持在合理范圍內，必須要加強工程造價管理，確保工程造價的科學性和合理性，滿足建筑工程施工費用的節約化需求，確保房地產建筑工程項目順利完工，從而確保房地產建筑施工企業市場競爭優勢的充分發揮。

一、房地產項目工程造價的構成

房地產工程造價直譯就是房地產建造價格，主要包含了房地產工程預期或者實際投入的所有費用，其中涉及到了設備投入、項目工程建筑的費用，還包含了、貸款利息費用以及各種稅收費用和其他各類費用等。工程造價的主要核心內容為：對整體房地產建設項目進行投資估算、設計并修正概算、到后期的施工圖預算以及工程、竣工的決算。1.房地產項目工程建筑費用從整體房地產項目工程建設費用來看，其中占比最大的就是項目工程建筑費用，這也是房地產項目工程中最基本的費用，其涉及到了項目建筑費和工程安裝費用，所以也叫建筑安裝工程造價。2.房地產項目工程設備購置費用在房地產項目工程建設過程中，會涉及到工程建設設施設備、工具器械的購買或者租賃費用，還會涉及到其他固定資產的購置費用，比如家具等。3.房地產項目工程建設其他費用在房地產項目工程建設過程中，還會涉及到其他費用，因為在整個工程施工到工程結束竣工之外，還會涉及到貸款利息以及各類稅收費用，這些費用的產生主要是為了確保工程可以順利實施。

二、房地產工程造價管理存在的常見問題

（一）投資估算作用的缺失

投資估算是工程建設項目價格控制的重要開端。一般來講，國外經濟發達國家都非常重視投資估算的作用，嚴格執行和控制。通常會在項目前期進行詳細的可行性研究論證，用科學的方法、合理的技術手段較為準確地確定該項目的投資估算。而此階段一旦確定下來的投資估算原則上在整個項目后期執行過程中都不能超出。而國內對投資估算往往重視不夠，一般僅僅是前期計劃部門或者投資部門拓展項目和立項時作為參考，也就是說投資估算的主體往往并非實施階段的主體，所以導致投資估算漏估少估，“三超”現象時有發生。

（二）施工材料和施工設備

在工程施工階段中，施工材料和設備費用在工程造價中占有較高的比重，所以在工程造價管理和控制過程中，設備和材料發揮著重要的作用，要想有效控制工程造價，應嚴格控制材料和設備費用。一些工程單位在施工階段的控制方面，并沒有嚴格控制材料和設備，其動態性程度不足，也沒有對材料和設備的市場變動因素進行深入分析，所以造價效果無法得到有效保證。此外，在材料進場以后，相關材料管理人員并沒有對設備和材料的控制予以高度重視，材料變質現象經常出現，造成工程成本的與日俱增，嚴重影響著造價管理工作的實施。

（三）工程造價管理工作的專業性低

由于我國之前房地產行業一直并沒有重視相應的工程造價管理工作。所以在工程造價管理方面，相應的人才是十分缺乏的。即使是工程造價相應專業畢業的人才，在具體的工作執行過程之中，也缺乏相應的經驗。所以總體來說，我國目前房地產市場上的工程造價管理工作水平參差不齊，總體而言是較低的。另外很多相應的房地產企業在選擇工程造價管理人員的時候，并沒有聘請專業的相關機構以及人員。這樣就使得很多工程造價的管理工作其實是名不副實的。并沒有帶來相應的工作效率。

三、房地產工程造價管理中常見問題的處理對策

（一）強化工程造價管理理念

首先，強化工程造價管理理念，擺脫傳統造價管理模式帶來的束縛，讓工程造價管理理念可以跟隨社會經濟發展步伐做到實時更新。在實際房地產工程造價管理中，需要把管理自身嚴謹性和規范性提到新的高度，了解新時期背景下創新造價管理方法的必要性，以實現過程科學把握，通過更新技術手段，提高企業工程造價管理水平，便于管理人員更好落實管理工作。其次，加強工程造價管理體系建設，按照體系要求將工程造價管理工作落實到位，根據造價管理中存在的問題，管理人員需要做好協調統籌工作，便于工程項目順利進行。最后，實施全過程造價管理。從思想意識上，房地產企業管理人員需要明確工程造價全過程管理的意義，并對全過程管理要求有充分了解。在開展房地產工程造價管理工作時，需要注重房地產工程前期造價控制，將工程預算成本控制價值全面發揮。定期開展后期制工驗收造價管理工作，保證核算過程中對合同條款和結算方法有深入了解，真正做到心中有數，核算工作人員需要對材料價格、人工費用、設備費用等進行全面核查，保證資金流向清晰，價格合理。

（二）不斷完善優化造價管控體系

科學完善的工程造價控制體系是房地產項目工程造價管控的基礎保障，在體系的作用下，可以更好的進行造價預算，對控制效果具有重要影響。當然，在建立造價管理機構時，需要保持其機構體系處于獨立狀態，確保建筑單位其他部門不會對其產生干涉，從而使其能夠發揮應用作用。

（三）加強動態施工監管體系的構建

要想不斷提高動態監控體系的運行效果，要做到以下幾點：首先，應加強財務報表的編制，做好定期編制工作，將工程財務情況如實反映出來。其次，要對建筑工程咨詢單位的工作積極性予以調動，確保工程造價相關數據具有高度的科學性和合理性，實現在財務報表內容中的順利融合。最后，在上報變更報價表后，應對是否符合真實性要求進行實時性的監督，而且想要將變更的準確性和真實性提升上來，造價管理部門和相關工作人員應嚴格審核工程變更報價表。此外，工程造價管理制度要進行不斷完善，其中，在工程款支付管理方面，在工程款支付前期階段，在造價公司要合理化評估建筑項目的預期投入資金，而且還要加強動態化評估方式的應用，使工程款的準確性得以保證。而在施工現場的簽證管理制度中，臨時變更現象經常出現，要想防止對造價計量的準確性造成影響，相關施工人員要實時記錄好變更部分，并引導造價公司合理估算費用變動情況，對總體造價的準確性予以維護。

結語

房地產的工程造價管理工作是隨著房地產行業不斷發展，而必須重視的一項管理工作。很多企業為了謀取利益，在整個房地產工程運行的過程之中，會出現很多問題。因而在房地產工程造價的管理之中也橫生了很多亂象。未來的房地產工程造價管理工作人就需要相關學者以及技術人員不斷的研究和努力，將造價管理工作向前推進。

參考文獻：

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