房地產領域資產證券化的應用研究

龍小莉

摘要：在國際金融市場，資產證券化成為金融市場創新發展的產物，并且成為金融市場資產流動的主要方式。我國自2005年開始，將資產證券化投放到市場中，與房地產領域進行深入的融入，充分發揮資產證券化的優勢，加快房地產領域的發展。在房地產領域應用資產證券化時，可以增加房地產企業融資渠道，進一步緩解房地產企業在貸款方面受到的壓力，有效轉變傳統模式，突破房地產領域發展受到的瓶頸。

關鍵詞：房地產;證券化;應用

我國房地產領域在近幾年發展勢頭不斷增強，成為社會和經濟發展重要的載體，極大的推動城市化快速發展。在房地產發展過程中，由于房地產屬于密集型產業，在發展過程中需要穩定的資金，保證房地產項目正常的進行。在傳統的資金獲取模式中，房地產過多的依賴銀行的支持，如果銀行未能及時向企業貸款，會影響房地產項目正常的進行。

1.我國資產證券化的發展

1.1我國資產證券化發展歷程

國家資產證券化發展歷程中，總共包含三個重要階段，第一個重要階段則被稱為早期離岸資產證券化階段、進入第二大階段則是國內初步探索階段，最后一個階段被稱為規劃發展階段。早期離岸資產證券化階段，是從珠海高速公路有限公司為主體所運作的，年份為1996年。我向國內發行超過2億元的離岸資產證券化產品，最后發展到2000年，向國內發行基礎資產證券化產品。在國內初步探索階段，中國建設銀行和中國工商銀行，成為證券化試點，主要業務用于向房地產企提供住房抵押貸款，發展至2003年，短短的三年時間，中國華融資產管理公司，與中信信托有限責任公司合作，共同成立財產信托。在試點規范發展階段，我國正是進入到資產證券化發展時期，許多銀行和資產公司，成為發行信貸資產證券化的合法主體，并且發行的資產證券化量均超過億元，以工商銀行為例，信貸資產證券發行量超過80.11億元。

1.2我國資產證券化法規歷程

在我國資產證券化法規發展的歷程中，其經歷了較為漫長的一個過程，我國于2005年的1月份開始由國家相關部門出臺了相應的法律法規，如《信托業務會計核算辦法》、《信貸資產證券化試點管理辦法》、《關于個人住房抵押貸款資產證券化涉及的抵押權》、《變更登記有關問題的實行通知》、《信貸資產證券化試點會計處理規定》等多部有關于證券化資產的法律法規，對其房地產的發展也起到一定促進作用。

1.3我國資產證券化的特點

我國資產證券化的特點體現在以下幾個方面：第一，優良性特點。我國現已發行的資產證券化產品較為全面，可以滿足各種資產需求，尤其是為房地產獲得資產證券化產品提供便利的條件，而且資產運行較為穩定;第二，采用信托的方式與資產證券化產品相互融合，增強資產證券化產品使用的安全性;第三，豐富信用方式，為更多的企業提供資產證券化服務。

1.4我國資產證券化面臨的問題

我國資產證券化面臨的問題出現在以下幾個方面：第一，法律制度問題;第二，監管制度問題;第三，市場流通問題;第四，中介公信問題;第五，信息披露問題。以反力制度問題為例，我國未能建立相應的資產證券化法律法規，在資產證券化產品使用過程中，會與會計、稅務等產生較多的矛盾，無法充分發揮資產證券化的優勢。

2.資產證券化在我國房地產領域應用的必要性和可行性

我國房地產領域應用資產證券化，體現出的必要性涉及以下幾個方面：第一，促進房地產產業快速發展。我國經濟發展過程中，房地產發揮重要的作用，將資產證券化應用在房地產中，可以使房地產保持在穩定發展狀態，與之相連的建材領域、運輸領域以及其它領域，均能為人們創造更多的工作崗位，從而創造更多的經濟效益;第二，有效改善房地產領域融資情況。在傳統的融資模式中，房地產企業會向銀行貸款，如果銀行未能向企業提供貸款，會導致房地產項目無法正常的進行，將資產證券化應用在房地產領域，可以使房地產企業獲得充足的資金;第三，有利于房地產與金融市場建立良好關聯關系。

資產證券化在我國房地產領域應用的可行性。資產證券化在我國房地產領域應用的可行性體現在以下幾個方面：第一，資金供給可行性。銀行向房地產領域提供較多的資產證券化產品，可以提高房地產企業的建設能力;第二，需求可行性。我國含有豐富的儲蓄資金，儲蓄資金的持有者，希望在社保基金、保險基金等領域，利用資產證券化產品滿足投資需求，并將投資獲得的效益轉入至房地產領域，可以擴大房地產領域的發展空間;第三，操作可行性。我國在房地產領域中應用資產證券化，并建立資產證券化試點，已經加大在信用等級、流動市場以及法律法規等方面建設的投入力度，使我國資產證券化在房地產領域發展更加規范化，更加具備可操作性功能。

3.資產證券化在房地產領域應用的形式

3.1房地產投資信托基金

3.1.1房地產投資信托基金的應用

房地產領域成立投資信托基金，是資產證券化應用在房地產領域的創新形式。信托基金由信托公司采用私募或者公募的方式，將投資者的資金進行集中管理，然后投放至房地產領域，以便獲得應有的經濟效益。在房地產領域使用信托資金，可以使房屋產權不發生變化，并且增強資金在房地產領域的流動能力，可以進一步提高資金的使用效率。

3.1.2房地產投資信托基金的分類

對資產證券化中房地產投資信托基金進行區別劃分，一般情況下，將其劃分為三大類別，這三種類別分別為：第一種，朱組織類型、第二種類別為交易型類別、第三大種類為投資對象類別。從組織類型的角度分析，共劃分為2種，一種是契約類型，另一種是公司型、這兩大類在其交易的過程中，又劃分出了開放型及封閉型兩大類。

3.1.3房地產信托投資基金的運作

房地產信托投資基金的運作區分為四大階段，首先是第一階段，該階段也被稱為發起設立階段、第二大階段為資金募集階段、第三大階段則是經營運作階段、最后是第四是階段，也被稱為收益分配階段。證券市場向投資者提供買賣股票的條件，讓投資者將持有的股份交由房地產投資信托基金管理，在管理過程中產生租金或者股利利息，可以將產生的租金或者利息作為投資者獲得的經濟效益。

3.1.4房地產投資信托基金在我國的發展

在房地產投資信托基金的發展過程中，必須做好可行性以及必要性的研究，該步驟是十分關鍵的，通過研究認為三種模式符合我國發展需求，一是信托計劃模式、二是房地產上市公司模式、三是封閉式產業基金模式。我國房地產快速發展階段，采用信托計劃模式，使房地產信托基金的經濟價值不斷提升。進入到2008年，我國針對金融發展出臺九項措施，保證金融領域處于穩定的發展狀態，并且將房地產投資信托基金，成為房地產企業獲取更多資金的有效渠道。

3.2住房抵押貸款證券

3.2.1住房抵押貸款證券的應用

推行住房抵押貸款證券，作為抵押權型證券，向房地產企業發放電壓權型證券，可以將房地產企業所能承擔的貸款風險控制在一定的范圍內，如果房地產企業在規定的時間內償還貸款，信托企業可以繼續向企業提供貸款。

3.2.2住房抵押貸款證券的分類

住房抵押貸款證券分為三種類型，一是償付結構類型、二是載體類型、三是處理方式類型。在償付結構類型中，將抵押貸款分為過手型和轉付型。在載體類型中，將抵押貸款分為政府信用證券和私人信用證券。在處理方式類型中，將抵押證券分為外證券類型和內證券類型。

3.2.3住房抵押貸款證券的運作

住房抵押貸款證券運作流程如下：第一，建立具有基礎特點的資產結構;第二，建立符合特殊要求的資金結構;第三，設計符合住房要求的證券化產品;第四，對上述的結構和產品進行風險評估;第五，發行和銷售資產證券化產品。

3.2.4我國住房抵押貸款證券的發展

我國住房抵押貸款證券發展過程中，將2005年設定為發展的元年，在發展過程中參與機構和主體數量不斷增加。在參與主體中，中國建設銀行、中信信托投資有限公司、中國工商銀行、中國國際金融有限公司等，是重要的參與主體。在參與機構中，會由多個發行人、顧問以及管理人作為參與機構。

3.3房地產資產證券化融資

3.3.1資產證券化融資的涵義

資產證券化融資的涵義體現在以下幾個方面：第一，使資產具有流動性以及可預見性特點;第二，借助技術方法，降低資產結構建立承受的風險;第三，將基礎資產作為載體，降低資產在運行時產生的成本。

3.3.2資產證券化融資的特征

資產證券化融資特征體現在以下幾個方面：第一，結構性特征;第二，外表性特征;第三，資產信用特征;第四，導向性特征。

3.3.3資產證券化融資的優勢

資產證券化融資的優勢體現在以下幾個方面：第一，可以最大程度降低資本承擔的成本風險;第二，有效降低企業發生破產的概率;第三，降低資金監督成本;第四，增強資金的流動性，尤其是現金的流動性;第五，減少經濟發展遇到的風險阻礙;第六，增強企業實際經濟價值。

4.結語

綜上所述，在資產證券化發展過程中，將資產證券化應用在房地產領域，使房地產企業可以獲取更多的資金，并且減少銀行貸款的依賴，使企業可以投入更多的精力，用于建設房地產項目，保證房地產項目處于穩定的發展狀態，從而帶動相關產業快速發展。

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