房地產企業開發項目全成本管理運用探析

楊凱

摘要：房地產行業作為中國市場經濟的重要的一個部分，極大地促進了中國市場經濟的增長。但是到目前為止，中國房地產業的增長已接近飽和狀態，許多房地產公司的經營效率處于停滯不前的狀態，無法實現進一步的增長。企業必須認真考慮如何實施更科學有效的成本管理，并最終最大限度地提高企業績效和管理目標。如果現在的房地產公司想要把運營效率提高，而且要實現預期的經濟效益，就必須對它的成本管理體系進行改革完善。另外如果想提高在市場上的競爭力，可以通過控制成本實現。本文討論了房地產企業開發項目的全成本管理運用。

關鍵詞：房地產;企業開發;全成本管理

近年來，隨著中國經濟水平的提高，人民生活水平越來越高，對房地產業的發展提出了更高的要求。全成本管理是一種現代化的成本管理模式，這意味著企業單位需要將其所有員工和所有業務關系確定為成本管理的目標，從而實現企業單位的整體成本管理。如果房地產公司希望提高運營效率和核心競爭力，則需要從自己的成本管理入手，不斷完善現有的成本管理系統，并最大程度地減少企業的成本支出，合理規劃資金運用。為了實現企業的長遠發展，需要提高成本管理的質量和效率。

1.房地產全成本管理中的問題

1.1房地產開發項目的全成本管理理念不完善

房地產開發項目的全成本管理貫穿于從項目開始到完成和結算的整個過程。實際上，某些房地產開發項目的全成本管理運用并不是特別完善。比如，房地產公司的成本管理理念不科學，全成本管理的正確認識在開發項目人員中的欠缺。在開發項目設計的早期階段，單位和有關人員的決策水平對全面成本管理的概念沒有深刻的了解，他們沒有有效地將項目的成本，質量和計劃結合在一起，甚至對全面成本管理的推進產生嚴重影響等。

1.2成本管理在項目施工時不完善

管理房地產開發項目全成本管理系統的關鍵部分是項目施工過程中的成本管理，包括建設前，建設中和建設后成本管理。當前，大多數房地產公司可以有效地控制項目建設前和建設后成本，但是在建設過程中仍然缺乏對成本管理的關注和有效控制，導致這樣全成本的管理工作很難有效地進行下去。在具體的施工過程中，通常由于項目的質量、功能或市場定位出現問題或偏差，需要再次更改設計方案，比如更改規劃、商業布局、戶型設計、功能配套等等，這就增加了開發的成本。

1.3投資決策環節管理不規范

房地產行業是資金密集型，房地產公司在開發項目中會投入大量的資金，一旦該項目被中斷，將給房地產公司的人力，財力和物力造成巨大損失。目前，大多數房地產公司沒有很好的做到項目投資決策有效的管理，也沒有科學合理地選擇某些真正適合投資開發的項目，這就大大增加了公司的成本。如果在實際工作中，項目投資的選擇沒有與企業的實際情況完全融合，加上項目管理不科學，工程因為個別原因被迫停工、停建，使得該項目的建設周期延長。這樣大大增加了企業的工程造價成本，不利于企業實現預期效益，有時甚至虧損。

2.房地產開發全過程成本控制的措施

所謂的全成本管理內容涵蓋了整個項目開發過程中所有職位的全部支出成本。這就需要房地產公司需要建立和完善全成本管理系統，以提高成本管理效率并使公司開發成本控制在預期范圍內，并最終實現預期的經濟回報。

2.1項目設計階段

在規劃和設計階段，會對項目成本產生巨大影響。據統計，規劃設計階段對項目投資影響巨大。因此，項目的投資決策者應該先改變看法，在設計的審查階段和規劃階段時，投資者就應該放棄對功能，外觀和規模的過度追求，而是要認真考慮質量，成本和成本績效問題，并加強設計階段的開發成本控制措施，確定適當的設計計劃，合理地控制成本。

2.2項目的招投標階段

對于房地產開發公司而言，有效的招標管理不僅可以提高開發項目的開發效率，而且可以降低開發成本。項目的投資，質量和進度可以通過選擇資質、品牌好的施工單位或從材料供應商那里進行招標來控制。在這個階段，最低價中標不是最好的選擇，而是經過科學、準確地計算出合理的競標價格，以確保施工方能夠獲得合理的利潤，并確保建筑質量才是最好的。選擇中標單位時，公司要把成本與質量的融合作為首要考慮的因素，然后再考慮成本管理。而且在招標時詢價，及時了解最新的市場價格、營運方案等可以加強成本的管理控制。

2.3項目實施階段

在項目實施階段，首先要加強設計變更和簽證管理，加強成本，質量和進度之間的協調和控制，對施工單位和分項的設計進行嚴格審查。注重合同履約的管理，收集并加強補充協議、增加項點的成本管理。

2.4審計結算階段

可以充分利用市場的方法，進行房地產開發行業的審計和結算。在審計結算企業的房地產開發項目時，可以選用造價工程師或公司專門進行指導。比如，建設造價咨詢公司的審查出的結果，如果想要送到投資評審中心，必須先經過房地產公司，造價咨詢公司和參建單位三方的認可之后才進行。

2.5項目完成階段

房地產開發項目只有在五方驗收并經政府有關部門審核批準后才能最終完成。如果在驗收階段存在整改，則房地產開發公司必須進行與項目相關的修改，這將增加項目的開發成本。如果涉及重大變更，則開發項目周期將改變。從長遠來看，由于項目竣工日期的延遲，房地產公司將不得不支付更多的成本，比如延期交房的違約金、開發貸款的利息等。在項目設計過程，施工圖紙審核就要嚴格把關，施工嚴格按照施工圖紙組織，抓好施工質量，避免驗收過程大幅整改。對于房地產項目的竣工驗收階段，需要開發商組織各個相關部門成立項目竣工驗收工作的小組，做好科學合理的分工，協同將工程項目的驗收及收尾工作做好。

3.結論

總之，由于房地產的特殊性，需要選擇適合自身的全成本管理系統來進行開發項目的成本管理，通過全成本管理的應用，使企業成本管理效率得到進一步提高，為企業健康可持續發展提供了可靠保障。

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