淺析房地產企業融資策略和融資風險控制

李標

摘要：從近來發生的螞蟻金服被約談、蛋殼公寓租金貸引發全國維權等事件來看，國家對金融市場的監管越來越嚴格，而房地產作為促進我國GDP增長的主要來源，也受國家宏觀調控政策的影響。在房地產市場接近飽和的狀態下，國家抑制過度炒房使房價居高不下的經濟增長勢頭，降低房地產行業的熱度。在繁榮發展的背后，中小房地產企業也是步履維艱，融資難、風險大使企業的發展不穩定。迫切需要針對當前房地產企業發展面臨的融資問題，探討相應的改善策略，從而促進房地產市場的繁榮穩定。

關鍵詞：房地產企業;融資策略;融資風險;控制

2020年11月2日，中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會、國家外匯管理局對螞蟻集團實際控制人馬云、董事長井賢棟、總裁胡曉明進行了監管約談。2015年初，時任工商總局局長張茅曾“約談馬云”。在印象里，馬云被部委“約談”，并非首次。張茅表示，阿里巴巴在打假上做了很大的努力，但仍然還有大量的問題沒有解決。“第三方平臺，我跟馬云一再強調，你不是法外之地，首要責任是你。”不過馬云、井賢棟等一眾螞蟻金服高管，被央行等四部委聯合約談，尚屬首次。并且，這次的約談時機很特殊，約談的新聞發布形式很特別。而約談造成的影響尚待評估，到底是針對此前馬云演講提的問題，還是螞蟻金服在監管、上市中遇到的問題，尚不清楚。

11月2日上午，銀保監會主持召開黨委（擴大）會議，指出著力完善現代金融監管體系。處理好金融發展、金融穩定和金融安全的關系，提升金融監管能力。加強制度建設，堅持市場化、法治化、國際化原則，提高監管透明度。完善風險全覆蓋的監管框架，增強監管的穿透性、統一性和權威性。依法將金融活動全面納入監管，對同類業務、同類主體一視同仁。只有完善現代金融監管體系，才能切實保護金融消費者合法權益，現如今房地產企業面臨的融資難題以及風險控制問題是人們一直關注的重點。

房地產行業與我們的生活息息相關，在前期的市場開拓階段，很多企業看到發展的前景紛紛進行轉型，開始房地產的開發與發展，迎來了房地產發展的高潮。但也在繁榮發展的同時帶來了很多問題，本文旨在分析經濟繁榮的當下房地產企業面臨的融資難題以及風險控制問題，有效地提出應對策略，保障房地產市場的供應與需求。

1.當前房地產企業融資面臨的問題

1.1企業融資風險把控防范意識弱

在市場經濟發展的浪潮下，部分房地產企業追求經濟效益，忽視了在融資過程中潛在的風險防范。由于資金是企業發展的基礎，一旦資金鏈斷裂，企業就會面臨破產倒閉的風險，所以企業必須尋求穩定的資金支持，而在融資過程中，手續流程復雜且受各種環境的限制，如果不能綜合考慮在融資時所要面臨的問題，那么企業的項目發展就會困難重重。首先，從外部因素看，房地產行業是國家重點關注的服務金融市場，國家會根據其發展情況進行宏觀調控，而部分企業在融資時沒能對國家經濟發展政策做出預測，導致受政策影響波動大;從技術風險來看，企業融資時銀行等信貸機構要綜合考察企業的各項指標和業務，而企業往往注重市場的整體估值，忽視了細節的處理，對技術風險的把控不到位，導致加劇負債經營的壓力。

1.2融資渠道單一，資金風險控制不穩定

房地產企業主要依靠銀行信貸進行融資，一旦企業發展出現虧損就會使整個融資過程變得異常艱難。單一渠道的融資使企業面臨著很大的資金風險，所有的資金壓力集中在銀行信貸，風險不能得到分散控制，這在一定程度上導致企業發展畏手畏腳，因為一旦發生嚴重的虧損，就會引起一系列的資金危機;其次，中小房地產企業融資難，主要依靠非金融機構的民間投資，這無異于又增加了企業發展面臨的風險，民間借貸投資的資金來源不穩定且容易出現撤資的現象，所以僅僅依靠單一渠道的融資會給企業發展帶來巨大的資金壓力。

1.3缺乏專業科學的融資規劃和決策

房地產企業在進行項目開發利用前要進行企業高層的溝通交流，對于項目建設融資進行計劃和安排，但是具體的融資規劃往往由決策層決定，這不免存在主觀的推斷，對融資風險沒有合理的預測和評估;其次，決策層的多數人員沒有專業的金融背景，對房地產市場沒有敏銳的觀察力和敏感度，不能及時抓住市場發展的熱點以及后期房地產銷售的賣點，在融資時就相較于專業團隊的融資計劃和目標略顯不足，沒有很強的說服力;再者，融資規劃是整個項目融資的必要前提，后期所有的工作流程和進度都是以規劃為指導，不專業的融資計劃和決策就會使整個過程雜亂無章，導致融資失敗，沒有項目的啟動資金。

1.4企業資金利用率低

房地產行業屬于資金密集型的發展模式，只有充足穩定的資金源才能保證項目的順利開發，一旦資金鏈斷鏈，就會引發很多發展難題，所以要充分利用資金，發揮最大的經濟效益。但現階段企業資金管理缺失，利用率低的企業比比皆是，成本控價高，導致后期建筑銷售價格高，這在市場價格戰中處于劣勢。其次，企業融資本就是負債經營，要定期支付銀行等信貸機構的利息，這對于企業也是長期的支出，如果資金利用不足出現財政虧損，就會使企業陷入資金危機，甚至影響企業發展的信譽，不利于企業長期的發展。

2.房地產企業融資策略和風險把控的創新路徑

2.1增強風險防范意識，建立風險應對機制

在房地產市場繁榮發展的沖擊下，企業要樹立防患于未然的風險意識，不能沉浸于泡沫經濟的虛幻中，要時刻保持理性的態度看待繁榮現象背后潛在的風險。首先，企業要對員工進行專業的服務金融培訓，樹立良好的企業文化，營造穩定有序的辦公氛圍，從思想上增強員工的風險意識，培養市場風險的捕捉能力和敏感度，這樣員工能夠在風險發生時有強大的把控能力，不至于全公司上下手忙腳亂，也能夠及時預測風險大小，做出應對措施;其次，在融資過程中要面對政策風險、技術風險、財務風險以及融資后資金的利用風險等，這些都是企業在進行融資時必須考慮到的風險，如果企業沒有這些風險意識盲目進行融資，不但不能成功得到資金支持，還會浪費為融資而準備的各項人力物力等成本。再者，企業的風險是伴隨企業的發展而存在的，有經營就會有風險，所以企業要建立完善的風險應對機制，從前期的融資開始到后期項目的開發利用銷售等都要有相關的風險化解機制，這樣才能保證企業的長遠發展。

2.2拓寬融資渠道，構建多元化融資方式

當前房地產企業主要的資金來源于銀行等信貸機構，融資渠道單一，融資結構相對簡單，這樣集中式的融資使企業的資金壓力越來越大，所以企業要分散資金壓力和風險，就必須拓寬融資渠道，獲得多方的資金幫助和支持。首先，企業可以集合多個投資人的資金建立房地產信托基金，將其交由專業的金融投資機構進行管理投資，這樣房地產開發商在進行項目建設時就可以靈活融資，分散融資的風險，避免銀行信貸融資受到利率波動的影響;其次，企業可以尋求合作伙伴，對房地產項目進行合作開發，這樣可以減輕資金周轉的壓力，也能夠減少融資風險負擔，使企業的負債率降低，利于企業的健康發展;再者，房地產企業可以進行房屋建筑預售，這樣在一定意義上可以回籠資金，利用后期的經濟來源進行項目開發建設，減少銀行貸款利息的支出。當然房屋預售要給業主一定的優惠力度，這樣才能使業主愿意對房屋提前消費獲得建設啟動資金?？傊?，企業要想長期穩定經營就要分散融資的壓力和風險，構建多元化的融資渠道。

2.3引入專業團隊，科學合理預測風險大小

企業要想在房地產發展的浪潮下站穩腳跟，就必須要有專業的科學規劃團隊和管理團隊。針對于此，首先企業要引進具有金融背景的人才和具有管理經驗的人員，這樣能夠保證融資項目的完整性，也能夠使投資人對企業有良好的印象，便于成功引進投資;其次，專業的融資團隊能夠術業有專攻，針對融資的考察方向、指標以及融資風險能夠有目的地進行優化調整，盡可能地爭取到資金的支持;再加上，專業的團隊技術人員能夠巧妙把控融資市場的風險，科學預測可能面臨的風險，從而提前做好風險應對機制，減少風險所帶來的損失。

2.4完善資金管理體系，提高資金的利用率

資金是企業發展的根基，一旦資金不足就會使企業發展步履維艱，所以企業要充分利用資金進行開發投資，避免因資金短缺而造成企業倒閉。首先，對于企業融資的準備工作要合理規劃資金的投入比率，不能為了融資而造成資金的浪費，對于每一筆資金的用途要有明確的目標和意義，避免無收入的支出預算;其次，企業要完善財政部的資金管理體系，對于項目資金預算和支出要進行嚴格的審批和考量，進行市場評估和調查后有開發潛力的項目就可以進行資金的報批，在此過程中要將責任落實到個人，這樣既有利于警示財務人員，也便于后期出現問題糾紛時能夠及時處理解決。再者，面對房地產融資開發過程中各項環節的資金使用情況，要進行定期的統計和分析，避免不必要的支出浪費，提高資金的利用率。

3. 結束語

房地產行業是高投資、高收益，但也是高風險的市場，如果沒有風險防范的前瞻性和把控性，很難不被競爭激烈的市場所淘汰。面對越來越嚴格的管理和監督，房地產企業必須要解讀國家宏觀政策，規范融資行為和渠道，緩解融資壓力，降低融資風險，促進企業和諧穩定發展。

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