建筑物區分所有權內涵的重新解讀

鄭元龍

摘要：建筑物區分所有權原則上應該是以一棟獨立建筑物為限確定的，專有部分不是建筑物區分所有權的客體。每個建筑物區分所有權都指向客觀的一棟建筑物，每個權利人的權利相對于其他權利人來說在整棟建筑物上并不是絕對的排他支配。共有部分依據一定的方法進行確定和公示才是明確建筑物區分所有權的外部形式，從建設工程規劃文件到房地產登記都應該明示共有部分內容。專有權和共有權僅為建筑物區分所有權的權能或權利作用，表現出復合存在的特征。

關鍵詞：建筑物區分所有權;專有權;共有權;分層共有;共同管理權

引言：

我國《物權法》以及剛剛通過的民法典雖然規定了“業主的建筑物區分所有權”，但并沒有確立完善的建筑物區分所有權制度，表現為不能有效地解決現實中建筑物區分所有權的相關糾紛，而且有些條文（如《物權法》第七十六條等）在現實權利行使中幾乎沒有發揮過作用。就《物權法》施行10年來的司法實踐看，建筑物區分所有權制度要順應社會發展進行修正完善。無論是對建筑物區分所有權概念的內涵界定，還是具體規則的構建，現代民法都需要適應社會的高速發展而不斷創新，尤其要改變用近代民法傳統的絕對所有權觀念解讀建筑物區分所有權的誤區，建立在絕對所有權觀念上的建筑物區分所有權“三元論”是無法解釋清楚建筑物區分所有權人之間的特殊關系的，而且所有權的社會屬性在建筑物區分所有權關系中表現得尤為明顯。因此，因應現實需求在民法典正式施行時厘清建筑物區分所有權的具體規則，必須對建筑物區分所有權的內涵進行重新解釋。

一、建筑物區分所有權的客體是一棟獨立建筑物

（一）在建筑物的專有部分與共有部分上分別設置所有權并不符合物權客體特定原則

建筑物區分所有權規定在《物權法》的“所有權” 編（民法典物權編所有權分編），屬于所有權的特殊類型。而依據《物權法》第二條、第三十九條（民法典第一百一十五條、第二百四十條）的規定，所有權的客體應為動產和不動產，所以，建筑物區分所有權的客體簡單理解就是一種不動產，并且該不動產依據物權客體特定主義應該具有特定、獨立、有體的特征。關于《物權法》第七十條（民法典第二百七十一條，以下省略）規定的一般意義上的解釋，認為專有部分和共有部分共同構成建筑物區分所有權的客體。如此說來，建筑物區分所有權就不是一個獨立的所有權，而是兩個以上所有權的結合。我國臺灣地區學者謝在全教授認為，建筑物區分所有權人“一人具有二個物及兩個所有權，并非謂一個所有權包含兩個所有權”。1這種說法雖有道理，但其首先就不能容于我國《物權法》（民法典物權編，以下省略）體系?！段餀喾ā贰八袡唷本幎际顷P于單一所有權的規定，即使是“共有”一章也是規定多個民事主體享有一個所有權的關系。

更為重要的是，即使是兩個所有權，其物權客體也應該是分別特定、獨立、有體的物。對于專有部分而言，業主實際購買的是適于居住的“空間”，如果要把專有部分解釋為“有體”，則其可為人之感官所觸知的物質資料只能是形成了“空間”且包裹著“空間”的周圍的墻體。而劃分各個“專有空間”的墻體是整體的、連貫的，盡管學術上存在有中心說、空間說、壁心說和最后粉刷表層說等不同學說，將作為整體的墻體在抽象層面上人為地分割成專有與共有兩個部分，但構建專有部分的墻體始終不可能具備現實意義上物的特定、獨立性。所以，在建筑物的專有部分與共有部分上分別設置所有權并不符合物權客體特定原則。

（二）建筑物區分所有權于現實角度指向整棟建筑物

建筑物區分所有權原則上應該是以一棟獨立建筑物為限確定的，各國立法均以此為前提。例如，法國法將一般建筑物區分所有權稱為“縱向的共同所有權”，而將以一組不動產為限成立的建筑物區分所有權稱為“橫向的共同所有權”。在后一種情況下，只有在這些不動產之間存在共用部分時（至少作為地基的土地是共用時），才能適用“共同所有權”的規則。2日本的《關于建筑物區分所有等的法律》則專門規定了“住宅區”一章，也表明通常建筑物區分所有權是以一棟建筑物為限的。3美國則與此不同，其物業產權制度并不區分是在一棟建筑物上成立還是在小區范圍內成立，4原因是美國法并沒有民法典體系中的物權概念，也沒有物權客體特定主義的限制，所以沒有考慮物權規則的體系思維問題，只是從實用的角度出發，主要通過合同和行政管制來解決問題。我國《物權法》以及即將實行的民法典并沒有明確是以一棟建筑物為限還是以建筑區劃內為限確定建筑物區分所有權，但根據立法選擇使用“建筑物區分所有”一詞，應指稱單體建筑物的所有權狀況，而不能指稱擁有數個或幾十個建筑物的小區的所有權狀況。當然，以住宅區為范圍界定建筑物區分所有權作為特殊情況也是存在的，只不過以一棟建筑物為限是標準的和容易解釋的。在我國，類似于住宅區區分所有的建筑區劃范圍區分所有是普遍存在的，但仍不能從理論邏輯上改變建筑物區分所有權是以一棟建筑物為限的原則。僅以一般的一棟建筑物為限確定建筑物區分所有權，其權利客體并沒有像一個權利主體在一棟建筑物上成立一個所有權那么明確。所謂區分所有，經常是從使用狀況角度確定一棟建筑物內有多套可供獨立使用的“房屋”、有多個專有部分、有多個業主。就像土地作為權利客體是依據“四至”這種物理標準界定土地范圍來實現的一樣，一棟建筑物如果要成立多個所有權，最簡單的方式就是以物理標準來區分兩個以上交易觀念中的有體物，由此表面上一棟建筑物就可以被區分為多個專有部分。5但是，區分所有建筑物中專有部分卻無法像土地那樣依據物理標準來確定其是否獨立，甚至專有部分確定的界限也是不存在的。因此，專有部分不是建筑物區分所有權的客體，建筑物區分所有權的客體與傳統不動產（土地）相比應該具有非常強的特殊性，表現為一種抽象的存在。

二、建筑物專有部分和共有部分的抽象劃分

建筑物區分所有權指向的專有部分和共有部分沒有客觀上（物理意義）的明確界限，專有部分功能上的“獨立”不足以明確其具有物權客體特定主義所要求的特定、獨立、有體的條件。高富平教授認為，區分所有是對獨立的單元享有獨立所有權與對共用部分享有共同所有權相結合的一種復合型房屋所有權形式，區分所有既承認房屋作為一個整體存在的事實，又承認這個整體中可以劃分為相互獨立的部分。7依據《物權法》第七十二條的規定，共有部分是專有部分以外的其他部分，這反向倒推成為界定共有部分的方式。換句話說，共有部分界定的關鍵在于如何確定與其緊密相關的專有部分的范圍?！督ㄖ飬^分所有權解釋》第二條規定了三個條件確定何為專有部分，分別是：具有構造上的獨立性，能夠明確區分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠通過登記成為特定業主所有權的客體。需這三個條件同時具備才可以被認定為專有部分。這種正面認定專有部分的做法看起來清楚，但一旦涉及具體標明專有部分的客觀存在就會出現問題。雖然根據 “能夠登記”的條件登記簿已經有專有部分面積圖示等內容，但專有部分和共有部分的界限仍然是不清楚的。關于專有部分的范圍，中心說、空間說、壁心說和最后粉刷表層說等不同學說都不能做到既在客觀上確定專有部分的物理界限，又能夠從使用功能上確定專有部分界限與物理界限是一致的。8如果反其道而行之，先界定共有部分再界定專有部分，可能更有利于明確建筑物區分所有權的客體?！督ㄖ飬^分所有權解釋》第三條試圖明確共有部分的范圍，但其并沒有與建筑物區分所有權人直接對應，即沒有明確特定的建筑物區分所有權指向的共有部分是哪些。其實，共有部分并不是一個具體的物理界限的部分，而是應該表現為確定的所有權人享有權利和承擔義務的份額。

共有部分是一棟建筑存在的核心，是體現建筑完整價值的基礎，也是實現權利人專有部分利益的保證。共有部分的界定以保障建筑物整體存續為標準，其欲保護的建筑物價值是專有部分得以存在的前提。由于業主最直接的購房訴求來自于對專有部分的使用需要，所以在確定專有部分范圍時，業主將著眼于直接目的的實現，而以取得權利作為劃分專有與共有的主要參考，但是當共有部分在業主追求專有權利的過程中過分縮減時，又將反制專有部分價值的實現。所以相比之下，以保障建筑物整體存續為標準確定共有部分，再由業主于共有部分之外確定各自的專有部分的劃分方法，其標準更加基本且明確。

三、結語

我國從《物權法》到《物業管理條例》等都試圖構建完善的建筑物區分所有權制度，但實際效果是模糊了建筑物區分所有權概念的內涵，不僅不能很好地解決現實糾紛，而且還產生了法律體系上的問題。在民法典即將實施之際，物權編應重新解釋建筑物區分所有權的概念：其一，應原則上以一棟獨立建筑物為限確定權利客體，專有部分和共有部分僅為抽象層面的區分。其二，對專有部分和共有部分的界定和區分應作一體化處理，每個權利人的權利相對于其他權利人來說在整棟建筑物上并不是絕對的排他支配。應對共有部分依據一定的方法進行確定和公示，從建設工程規劃文件到房地產登記都應該明示共有部分的內容。其三，所謂專有權、共有權僅為建筑物區分所有權的權能或權利作用，并且表現出復合存在的特征。

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