政策干預下房地產公司的財務風險及應對策略

凌敏

摘要：伴隨著我國社會經濟的不斷發展和房地產經濟的持續增長，當前國內房地產行業呈現出一片繁榮發展景象。但由于受到諸多內外部因素的影響，我國的房價長期居高不下的情況下，房地產公司的財務工作也面臨較大的挑戰。作為房地產企業管理者，除了要掌握目前房地產項目所處的大環境信息外，還應對各項外部政策和內部管理的情況加以分析，提高財務管理水平和抗風險能力，才能保持房地產企業的持續良性進步。本文結合筆者多年的工作經驗和研究成果，探討政策干預下房地產公司的財務風險，總結有效的應對策略，以供參考。

關鍵詞：政策于預;房地產公司;財務風險;應對策略

房地產行業具有其特殊性，在當下全球化經濟的刺激下，盡管房地產行業取得不斷的發展，但整體的發展又有著投入資金巨大、回收期長、變現能力較弱的特點，這對牽涉其中的房地產公司日常管理工作，尤其是財務管理帶來了巨大挑戰，隱藏非常多的風險隱患。具體到我國房地產行業中，同時受到經濟刺激和政府政策干預的影響，存在的風險因素更多。房地產公司要想在變化莫測的房地產領域取得長足進步，必須做好財務風險管理的工作，最大程度規避風險，獲取最大化的經濟社會效益。

一、政策干預下我國房地產行業的發展現狀

房地產行業是刺激我國內需，促進國民經濟增長的重要產業，在這樣的社會大背景下，房地產需求增強，房價居高不下的形勢難以短期內改變，有時甚至還造成房地產市場泡沫經濟現象，產生一定的不利影響。在該行業中，也出現不少房地產開發商為迎合市場發展趨勢，對房地產開發投入越來越多資金，繼續增大了房屋的囤積，導致后期市場的運作資金無支撐[1]。因此，要規范房地產市場的正常運營和發展，我國先后出臺了不少與現實問題相符的干預政策，做了宏觀調控處理，在干預下，不少房地產開發商又面臨了資金回籠緩慢、融資渠道減少的問題，一定程度制約房地產公司的發展，尤其是給財務管理工作增加較多的風險，形成較大的惡性循環，對房地產企業發展不利。于是，國家政策干預的大環境下，一些缺乏風險意識，沒能制定科學完善應對策略的房地產公司，就出現無法依據原有發展策略提供后續資金支撐運作的問題，出現資金斷鏈的現象，越來越多項目變成了名副其實的爛尾項目，自身也處于被兼并甚至倒閉的境地。

在政府出臺的政策干預環境下我國房地產公司的財務管理現狀主要表現為以下幾點：（1）資金管理風險難度增加。結合我國的國情，房地產行業是資金密集型產業，在開發時需要投入大量資金，任何一個環節都有可能存在資金不到位的問題，給企業帶來財務危機。再結合我國不少房地產開發企業的資金來源主要是銀行貸款，各房地產公司融資能力不同，導致不同房地產公司呈現出區別化的發展形勢，大型企業規模不斷增強，更容易在市場上獲取資金，中小型企業規模不斷壓縮，融資渠道不斷減少，更容易出現后續資金力不足的問題，最終導致被吞并的危機或破產的后果。再加上我國互聯網的崛起，房地產企業的資金應用出現快速虛擬化的轉變，這也給房地產資金管理帶來很大的風險。（2）深受國家推行政策影響。我國的房地產行業屬于民生行業的范疇，發展過程中理應在國家及時的調控下推動，而國家頒布政策干預的過程中，相關的房地產開發商必定會不同程度改變開發計劃。為了抑制炒房熱的現象，國家還出臺如控制房價、房屋限購等措施，勢必導致企業在銷售過程中不斷調整銷售模式，這必然會增加房地產公司對開發項目的財務管理的風險。（3）深受稅收管理風險的影響。我國稅收管理發生的變化必然會影響到房地產公司的財務管理，對其造成一定的風險，特別是稅收政策力度的加大，對于一些自身缺乏稅務風險規劃的企業來說，風險會進一步增加。

二、政策干預下房地產財務風險成因分析

（一）因企業財務人員素質偏低而產生的風險

我國房地產行業目前還存在較大缺陷，有很多急需完善的環節，與此同時，不少參與房地產經營管理的財務管理者尚未意識到提高財務風險管理的重要性，不僅忽略財務制度的完善，也忽略了財務人員素質的提升，內部存在的松散體制管理方式導致惡性循環，于是無法對財務管理做科學有效的控制，這必然給房地產企業的財務管理工作帶來很多隱藏的風險問題。

（二）新信貸政策帶來的風險

新信貸政策的出臺是為規范國內房地產市場行為而制定，要求通過不斷提高信貸成本的方式實現對房地產行業的干預，這一政策直接影響了房地產企業財務管理工作，并產生一定風險。該政策降低了信貸資金在房地產市場上的流通速度，會直接或間接影響消費者的想法和情緒，導致銷售資金回籠變慢，于是房地產企業容易出現資金結構失衡以及負債比率過高的問題，嚴重的還會形成資金鏈斷裂。另外，該政策對購買第二套住房的消費者也有要求，表現在首付與貸款利率標準的調整上，提高了首付款的比例和貸款利率，稅收的征管也更為嚴格。由此可見，政府干預下住房信貸政策的差別化被強化了，消費者的購房成本也提升了，又直接影響房地產購買和交易的成交率，企業所面臨的財務風險必然增加[3]。

（三）新稅收政策產生的風險

近些年，房地產企業土地增值稅與所得稅預征率有所提高，房地產企業將面臨多交稅款的問題，不同程度影響自身發展資金的正常流動。比如國務院出臺的五項加強房地產市場調控的政策，產生的調控效果更為明顯，如大力推廣房地產稅收工作試點等，這就使得房地產開發商無法像過去一樣將稅金轉嫁到消費者的身卜，開發商的交易成本也提高，財務風險進一步提升。另外，相關的稅收部門也依據政策要點制定如建安成本線的策略，房地產企業的財務管理成本也將提升，逐漸形成高風險的投入。

（四）新土地政策帶來的風險

新土地政策也是不容忽視的一項干預政策，國家推行的新土地政策主要為控制房地產開發商進行隨意開發，浪費我國土地資源的情況，于是伴隨性出臺很多對開發建設用地有管束作用的政策，這樣能夠對住房的問題形成保障，還有利于確保土地的有效供給。在實行時，應用土地來源嚴查制度，預防一些房地產企業擅自改變土地使用性質，甚至非法轉讓土地的行為。尤其是針對后者，國家政策要求堅決處以一定額度的罰款。于是，房地產開發企業惡性發展的渠道給隔斷，資金容易出現周轉不順暢的問題，嚴重的還會影響工期甚至造成二度經濟損失，給財務管理造成較大的壓力。

三、政策干預下房地產公司財務風險與應對策略

（一）不斷創新融資方式，拓展渠道，提高對風險的應對能力

通常情況下，房地產企業對信貸資金有著非常強的依賴性，尤其在競爭越來越激烈的市場環境下，房地產企業需要有更多融資舉措，如增加融資的方式或出租多元方式的回收利用。而如今受到國家政策干預的影響，房地產企業要順勢而行，利用國家政策中保障房的便利，進一步拓寬多樣化融資方法，確保能及時補充資金流，此外還要利用市場的靈活性，改變企業對房地產商品的營銷手段積極調整戶型結構，推出不同戶型吸引不同的消費者群體，再結合市場的實際情況靈活調整銷售價格，順利推出創新性產品，采用以價換量的方式來促進資金回流，使其填充空缺。總之，一切以市場需求為主，通過創新融資方式，提高自身的財務風險應對能力。

（二）完善財務風險管理制度，強化審計，充分發揮財務監督職能

針對相關人員風險意識淡薄，忽略工程工期質量管理，忽略財務規范操作監管的情況，房地產公司管理高層必須予以重視，并結合公司的實際情況從完善制度著手。制度的擬定與完善，要與房地產市場發揮的變化、政策的調整以及公司實際的運營為主，做好相應項目的預算與資本預算管理，提高開發投資的準確度，此外還要充分發揮財務監督的職能，實時跟蹤調查每一個環節的資金使用情況，強化內部的審計工作，細化部分存在爭議的費用支出，更好地進行管控，提高資金使用的合力性。

（三）充分利用政策的優惠，合理避稅，降低部分土地增值稅

在國家推出政策對房地產行業進行干預時，很多政策都有其一定的價值。作為房地產企業，在不違背國家法律法規的基礎上可采取有效措施規避部分稅收，這也是減少稅收的有效途徑。比如通過專業計算一些項目成本選擇一些交稅較少或是試用稅率來減少部分稅收，也可以利用房地產增值稅的控制來降低土地增值稅額度。值得一提的是，制定房地產商品銷售價格時，要注意事前的計算和籌劃，協調銷售價格與稅收，通過對土地增值稅不同級別稅率臨界點的差異優勢進行避稅，減少不必要的稅收，降低成本。還可以通過分散收入、合作建房或是捆綁銷售等方式，降低企業營業額[4]。

四、結束語

綜卜所述，面對我國房地產行業當前發展的大環境，房地產企業要想取得持續穩定的發展，就必須正視政府對該行業的政策干預，冷靜客觀地分析自身發展的形勢與問題，通過優化內部管理，提高風險意識和應對能力等方式，找到應對策略和突破口，保持進一步發展。

參考文獻：

[1]耿光梅.政策調控期房地產公司財務風險應對策略[J].經營戰略，2013，11（9）：90-91.

[2]支夢宇.高杠桿視角下我國房地產企業財務風險分析與應對——以S房地產公司為例[D].北京交通大學，2019.

[3]余延紅.房地產公司財務風險應對策略分析[J].智庫時代，2019，2（5）：117-118.

[4]王古.新常態下房地產開發企業財務管理現狀與對策研究[J].中國國際財經（中英文），2017，2（19）：257.