淺談農村房地一體不動產確權登記問題與對策

周生勇

摘要：根據最新的鄉村振興發展戰略指示，農村房地一體的宅基地與集體建設用地確權登記工作是鄉村發展的產權基礎，影響著整個建設過程。隨著國家制度的完善與村民法律意識的提高，農村房地一體不動產登記工作取得了良好的進展，確定不動產登記可以最大化的維護農民的利益，具有良好的社會效益。

關鍵詞：農村房地一體;不動產確權;登記問題

農村房地一體不動產主要是代指農村集體建設用地和宅基地使用權的確認工作，主要是保護權利對象的合法權益，實現農村生產要素的高效流動，推進農村建設的進程。因此，相關部門要全面的統計，確立標準和基本流程，采取航空影像來調查，提高實際工作效率。同時，要規范登記行為，有效保護各樣資產。本文會深入的分析探索，并提出相應的解決方案。

一、農村房地一體不動產確權登記工作的基本概述

《物權法》《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺踐行加快了新農村建設的進程，促進了城鄉一體化發展，也為不動產登記工作提供了完善的法律基礎，可以最有效的保護農民的合法權益，并出具最科學的證明，以保證房產使用權的合法性，從而避免以后可能會出現各種產權糾紛與經濟官司。如果沒有發展的農村基地，可以通過相關權利人進行初次申請，工作人員要事先了解相關工作流程，在完成審批和公示后再進行收取相關證件材料。但是，在實際登記過程中可能會存在著一些問題，影響著不動產登記工作的進度。因此，為了提高登記工作效率，相關部門要嚴格依照法律法規，精確的展開實地勘察，規范農村房地一體不動產登記步驟，逐步縮短登記周期，充分保障農民的權益。

在開展不動產登記過程中，每家每戶需要按照政策規定來配合工作人員的側量，實地勘察者需要對各村（居）房屋、宅基地使用權進行科學審查，考慮多方面因素，翔實記錄所在范圍內土地的使用權者、實際面積、具體位置等信息。其次，還需明確房屋的產權代表，建筑結構、建筑時間、房屋面積、產權責任等等。根據一體不動產確權登記規定，還需要搜集土地所有權的資料，整合成檔案，為后面的登記工作提供數據。

二、農村房地一體不動產權屬資料

就全國情況而言，目前大多數農村房地進行了產權登記，增強了農戶的基本權益。我縣農村房地一體確權登記工作正在進行中，下一步將加快工作進度，確保2020年年底之前全面完成確權登記工作總目標。在權屬調查環節中，工作人員需要把握審核的方向和目的，確保登記的有序性與規范性，保證權屬調查資料是完整，從而實現內外監理的效果。內外業監理主要是考察審核產權者的資格與身份，根據界標設置和實際范圍來考慮，避免出現資料錯誤。

其一，對于資料的完整性，相關單位必須派遣專門的工作人員，建立當地農村房地檔案系統，核算每家每戶的土地面積，并與上報的統計表核算。檔案需要包括地籍調查表、權屬證明材料、土地登記、建立面積等等，檢測數據是否存在缺失。其二，需要保證權利人名稱一致，不能出現代替情況，同時工作人員需要仔細的核算地籍類別表、土地登記申請書、土地權益表、農戶實際房產面積，并對比數據庫中的信息，逐一核對。其三，簽章也必須保持完整，工作人員需要全面的判別與分析圖表的一致性，并一一蓋章，標明記號。其四，界址點線之間也需要相符合，檢查各地位置是否矛盾。

三、農村房地一體不動產確權登記的基本問題

（一）缺乏科學的審查模式，農戶存在面積超標

在八十年代之后，農村房產登記需要結合《村鎮將用地管理條例》，對所占用基地面積進行測量，避免超出限定范圍。之后，在進行產權登記，并領取相應的證書。但是，從實際調研可以看出，現在農村還存在大量的宅基地超標的情況，許多農戶都對房屋進行了翻建，擴大了實際占地面積。其次，當地也缺乏有效的監管制度，對于不動產權登記沒有建立系統化的審查模式，這會造成管理工作混亂，進而降低登記的工作效率。

（二）權屬不明確

在開展一體不動產登記過程中，由于需要經過多個部門的審批與檢測，耗費時間較長，容易出現資料缺失情況，這為核發工作增加了難度。并且權屬證明材料的不完善會為阻礙登記發證。從實地考察發現，有部分農戶搬遷后為辦理相關手續，房屋的權屬關系混亂。其次，對于不動產登記的宣傳也不是很到位，沒進行全面的調查，有一部分農戶并沒有充分了解，對于不動產登記的流程也不是太熟悉。

四、建立規范化的工作模式，合理進行確權登記

對于農村房地一體不動產管理，相關部門需要深入調查分析一戶多宅和面積超標問題，建立規范化的工作模式，合理的進行確權登記，展現登記工作的合理性。首先對于一戶多宅問題來講，相關部門工作者應當堅持登記到戶的登記原則，即符合當地建房分戶條件的，工作人員需要按照規定進行分戶手續辦理，而對于未經批準擅自分戶，但建房面積符合宅基地手續的新建房，工作人員應當與房主進行溝通無異議后，對新建房屋進行確權登記。其次針對宅基地超面積問題，工作人員在進行處理時應當按照1982年《村鎮建房用地管理條例》中的規定進行確權處理，即在管理條例落實前農民建房所占用的宅基地在管理法落實后未擴大的，均按照實際面積進行確權登記，而在《村鎮建房用地管理條例》頒布后，農村宅基地占地超出部分需要按照規定進行確權登記。同時，工作人員在對轉讓、贈送等行為的房屋宅基地超出部分進行確權登記時，也應當按照房屋轉讓、贈送的相關規定進行登記。

此外，工作人員需要結合法定面積標準來進行處理，給農戶提出準確的意見，如果實際面積登記大于標準面積時，需要注明具體的面積數，并補辦相關的手續，只有這樣才能辦理不動產登記。在農村房地一體不動產登記中，關于權屬問題，審批部門需要根據《物權法》和《不動產登記條例》來判別，并結合相應的材料進行全面的分析與梳理，確定權利人的從屬關系。考慮到目前的登記現狀，相關部門可以采取航空式測量方式，對規定區域進行全方位的拍攝測試，注意GNSS和RTK高精度的控制。由于房地建立的不規范性，還需要借助數字攝影測量系統，對房地進行自動檢驗，建立立體化的模型。接下來，需要結合土地建立面積來對比分析，設置相應的間距，整理出圖像數據。審批工作人員再總結這些信息數據，按照設定的標準來登記并下發證件。

五、明確權屬關系，合理登記發證

農村房地一體不動產確權登記是一項綜合性的工作任務，調查人員需要先對房籍進行審核，確定權益人是否有資格申請。為了有效明確權屬關系，實現合理登記發證，調研部門需全面清查農村宅基地與建設用地的權屬、位置、實際面積、用途等等，制定完善的清查表格，為不動產統一登記奠定基礎條件。

比如，當地部門需要公示審核條件和過程，組織鄉（鎮）工作人員配合調查部門到各家進行房屋、臺賬的清查，做到一體化的檢測，對每戶每屋設立空間定位系統，在讓農戶瀏覽簽訂的基礎上進行修改和完善，建立系統規范的房屋調查表，讓農戶瀏覽簽訂。把確權調查確認之后，需要在村鎮進行公示，讓農戶一一比對，如果數據信息出現錯誤，農戶可到審批部門修改。出現房屋糾紛情況，雙方需要協商解決，到房產公證局重新修改權益信息，再次修改土地產權表。對于農村房地一體不動產繪測和權籍管理系統建設，工作人員可以通過數據轉換庫進行數據采集、查詢統計、審核分析，快速實現農村地籍的審批，為登記簽發提供基礎，也保證國家不動產信息的無縫鏈接。登記機關需要把農村集體土地的房屋權利條例羅列到公告欄中，農戶如果想獲得產權證件，必須依次完成申請一受理一審核一登簿一發證一歸檔，然后才能領取不動產證書。所以說，在農村房地一體不動產登記過程中，農戶必須遵照相關規定，合理的進行申請登記。

六、總結

綜上所述，農村房地一體不動產統一登記在整個鄉村發展體系中有著重要的作用，開展有效的產權登記，可以促進社會主義新農村的建設進程，并保證相關權益者的合法權益。在登記過程中，工作人員要依據最新的法律法規，利用各種信息資料，結合當地實際情況，遵守指導綱要，按照登記流程逐步進行，提高農村房地一體不動產登記工作的效率。

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