房地產企業成本管理存在的問題及對策探析

摘要：隨著房地產市場的不斷發展，市場競爭愈發激烈，房地產企業開發的利潤空間大大減少，對流動資金的要求逐漸提升，且存在更大的風險，要想立于不敗之地，取得好的經濟利益，就必須加強成本管理。雖然房地產行業不斷走向成熟，但從實際情況來看，房地產企業成本管理工作中還存在一些問題，影響到房地產管理成本水平的提高。本文從房地產企業成本管理的重要性出發，通過分析現實中存在的問題，并提出解決對策，目的在于提高房地產企業成本管理的水平，為房地產企業穩定持續健康發展提供參考。

關鍵詞：房地產企業;成本管理;成本控制

一、成本管理在房地產企業的重要性

（一）開發周期使得成本管理非常重要

房地產開發項目的周期長，多以分期滾動開發方式進行，涉及很多行政主管部門，這些主管部門的審批文件都是房地產企業的開工，核算的依據。項目開發期間資金投入大、資金占用時間長，各種不可預見風險大，各種影響因素都在開發中慢慢表現出來。經營業務會涉及方方面面，導致成本管理的難度加大，要想使房地產企業健康茁壯成長、長遠發展，房地產企業必須要進行全面成本管理，降低成本費用，實現企業價值最大化。

（二）自項目啟動至項目終結管理成本牽制著企業發展

房地產企業包括六大成本項目，這六大成本項目復雜多樣，其不是哪個部門、哪個人能獨立完成，而是不同部門的相互溝通與配合，全員上下積極重視參與而成的。而這復雜溝通與配合導致成本控制的難度較大。從開始土地征用及拆遷補償一直到商品驗收交付使用，在這期間涉及很多復雜的成本核算，就是在驗收交付以后，還有許多不可預見、不確定性的風險，給房地產企業成本管理者帶來很多不可預見風險及難度。因此成本管理顯然對房地產企業是非常重要的。

二、房地產企業成本管理存在的問題

（一）認識狹隘，意識不強，管理無序

成本管理意識不強，目前許多房地產企業成本管理觀念狹隘，意識薄弱。企業的領導層，沒有清楚地掌握成本管理預算工作的重要性，不知該如何全面在企業中正確實施。現在房地產市場不斷地完善，但成本管理的意識不強，就會給企業帶來不可估計的損失。例如有些企業片面的看待成本管理，各環節之間脫節，每個環節的工作各部門之間溝通較少甚至沒有進行溝通，他們認為每個環節有對應的部門或者相應的人管理，不需要其他部門或者其他人知道，甚至和財務這樣的關鍵部門都沒有溝通，尤其是合同的簽訂這樣重要的環節，在其看來簽訂合同、合同追加或者合同變更都與其他部門無關，并沒有認識到成本管理工作，需要各個部門之間協作、配合才能完成的，成本管理缺乏全過程、全員性管理，直到出現問題到處推卸責任。

（二）缺乏完善的制度體系

在投資決策階段、項目設計階段、招投標與合同洽商階段、施工階段、結算階段等這一整套工作流程缺乏完善的成本管理制度體系。領導層把主要的任務都放到了房地產的施工開發階段，沒有認識到對于房地產公司投資大、周期長，不同的階段有不同的風險，每一階段都環環相扣，缺少哪一個階段都會出問題，成本管理都會出現或多或少的損失這個實際情況。所以一旦在房地產開發的相關環節出現問題時，就不能保證成本管理的工作順利實施。如果這種現狀繼續下去會給房地產企業帶來非常大的經濟損失。

另外分配機制死板，沒和績效銜接或銜接較少，使得各職能部室崗位職責和職權不相對應，出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，即使兌現了也是受獎不公、受罰不服的局面。這種管理方法，不僅嚴重挫傷職工的積極性，也給今后的成本管理工作中帶來了不可估量的風險和損失。

（三）招投標過程中的成本管理問題

招標控制價預算未能與市場銜接，致使預算控制價偏離實際市場價格，使得投標企業投標時不得不壓縮或夸大成本。

為了中標，取得工程施工權利，投標企業盲目承諾。當這些企業中標取得施工資格后，為降低成本獲取利潤，企業不得不在材料或工藝上做文章，從而影響工程質量、進度以及項目的各項計劃的實施。

（四）合同管理中成本控制存在問題

合同管理在房地產企業開發中占據重要地位，自項目啟動至終結要涉及到各種合同的洽談、簽訂、執行、變更以及支付等等，這就使得相關人員要有足夠的知識做依托。而目前房地產企業知識面較寬的職工不多，且企業內部溝通較少，在合同談判和簽訂中，對合同中的詞句推敲不嚴謹，法律依據較少，給企業帶來不可預見的隱患。

三、完善房地產企業成本管理的對策

（一）樹立先進的成本管理意識，提高職工認識

成本管理水平不高最主要的原因就是全員認識不足，管理意識不到位。成本管理意識還停留在過去利潤較高的時期，成本管理意識較薄弱，成本管理制度缺失或流于形式。隨著我國經濟發展和人民生活水平的提高，房地產行業迅速發展，競爭趨于激烈，如何提高成本管理，提高利潤率是企業生存的關鍵。因此，樹立先進的成本管理意識使其在企業內進行全覆蓋尤為重要，采用送出去、請進來、鼓勵創新等學習方法，讓全員從思想上認識到成本管理的重要性;健全成本控制制度，與薪酬制度、績效考核制度、獎懲制度等等制度有機結合起來，落實到成本控制的各個環節，做到事前有指標、有計劃，事中有檢查、有管理、有監督，事后有考核、有整改，讓全員從行動上自覺控制成本。從而降低成本支出，把成本控制在企業可承受的范圍內。

（二）做好招投標前的準備，降低成本風險

1、土地獲取的成本控制

土地獲取階段的銷售、成本、利潤分析應該由設計部門、銷售部門、成本核算部門、財務部門、市場企劃部門等多部門經過市場信息、各專業分析、其他同類企業市場價格比對，推算土地價格，使得土地價格的取得在企業可承受范圍。

2、設計方案的成本控制

設計是房地產開發成本控制的關鍵環節，要想從根本上降低成本，首先就是要加強企業自身設計部門的實力，聘任一批高精尖的人才，建立一支優秀的設計團隊，這樣既便于和委托的設計單位溝通，指導設計單位進行設計，又便于及時發現問題減少施工期間的設計變更，減少成本支出;其次在設計委托前，由企業設計、銷售、成本、工程等部門聯合對多家設計企業進行洽談，在符合規矩的前提下，選擇在最優方案;最終方案確定后，在聯合相關部門進行優化，在滿足使用的條件下去除不必要的功能，使的性價比達到優化。例如：在設計方面，根據項目確定合理的容積率，容積率的大小直接關系到銷售收入和建造成本，盡可能確定一個合理控制范圍，充分利用好土地資源，提高土地利用率。

3、建立合作單位數據庫

房地產企業在招投標之前，建立相關企業數據庫，設立必要的門檻，過濾不達標的企業。對業績良好，信用度高的企業加強合作。

在招標前，預算部門在編制工作量清單式要建立制度，落實責任，避免后期因為清單缺失而產生的變更成本。

（三）加強合同管理，嚴控施工過程

合同的嚴密性、謹慎性是成本控制的重要環節，在簽訂合同時要根據法律以及財經規定，仔細斟酌字句以及標點，防止出現漏洞造成損失。

合同價款應簽訂總價合同，防止不可控因素加大成本;如果必須簽訂浮動價款合同，應當詳細規定合同價格浮動的條件和標準，將成本控制在企業可承受范圍內。

合同要寫明發票的開具、支付方式，質保期時間，質保金，簽訂日期等，并且進行詳細的約定，禁止模棱兩可，含糊其詞。比如“合同條款約定，在合同中對發票條款加以約束，銷售方或施工方提供增值稅專用發票，買方沒有認證或被稅務機關列入異常憑證或不符合相關法律，造成買方不能抵扣，銷貨方或施工方要配合進行補救，如果不能補救給企業造成損失承擔的經濟責任的約定”。像這種細節上的推敲這合同簽訂時必須細化，從而使合同制約明確，保證企業抵御經營風險和涉稅風險。

針對房地產開發建設工程投資大、工期長的特點，在合同履約過程中，內外部情況的變化，都會給企業帶來一定的風險。在施工過程中，充分利用各自的專業管理職能多層次、多角度、多方向的集思廣益，采取各種積極有效的風險防控措施，有針對性地解決履約過程中出現的風險。

（四）嚴控銷售費用，建立有效的成本控制機制

房地產企業根據銷售額，提取一定比例的銷售費用，使之發揮最大效用，企業應建立考核制度，定期檢查，定期考核。

建立完善的成本控制機制，在成本管理的各個環節做到事前預測及過程的控制，及時發現成本管理中所存在的問題及原因，及時加以處理及時解決，避免成本付出使企業形成損失，即使偏離也可以及時挽回，降低成本損失風險。這樣就使得原來的“以核算為主”轉變為“以控制為主”，使得項目實施的全過程進行成本監控。

四、結束語

成本管理是房地產企業生存發展的重要因素，也是產品質量的保證。因此房地產企業在激烈的市場競爭中要保持利潤，生存發展下去，就必須建立完善的成本管理制度。領導層要充分認識到成本管理的重要性，利用好各種平臺，積極采用科學的、適合自身的方法，提高成本管理效能，增強企業的競爭力，使房地產企業實現健康持續發展。

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作者簡介：

王玉花，青海省第八地質勘查院。