分析經濟宏觀調控下房地產業的運行與走勢

袁瑞芳

摘要：當前房地產行業得到了極大的發展，在這方面的投資也呈現出增長過快的情況，為了對這種情況進行抑制，實施了市場宏觀調控，通過采取相關的調控措施，如，市場治理整頓、加息、貨幣信貸調控等，就資金、土地管理以及城市拆遷等方面實施調控。經濟宏觀調控不只是控制產業發展和價值增長，對未來產業發展走勢也有顯著影響，基于此，本文就分析了經濟宏觀調控下房地產業的運行與走勢。

關鍵詞：經濟宏觀調控下;房地產業;運行與走勢

我國的房地產市場從2004年開始得到了極快的發展，價格上也在不斷提升，房地產行業已經是國民經濟的重要支柱之一。但是為了對投資增長過快問題進行解決，對房價進行穩定，政府就出臺了相關的措施實施宏觀調控。經濟宏觀調控對于房地產市場和行業的發展具有重要的影響，就房地產發展的歷程而言，并不單單是控制價格，還影響了產業的運行以及走勢。

一、宏觀調控促進房地產健康市場的形成

第一，健康的市場要注重質量增長。國內房地產行業發展，在規劃建設上屬于資源高消耗型，房地產建設和使用要消耗很多的資源;采取的是單一粗放的經營管理模式;在社會承諾上屬于低度負責型;就文化內涵層面而言屬于盲目跟風，看到該行業發展，很多企業和個人也盲目跟風投資房地產。國內該行業的發展，一般看數量方面。對行業發展進行衡量，也會用增長數量指標實施衡量，并沒有注重增長質量，缺乏這方面的衡量指標，這就無法全面、合理的對行業發展情況進行衡量[1]。只看重數量增長的市場被叫做是快速成長的市場，容易增加非理性因素。部分地方的政府出于滿足政績需要和提升房地產數量增長速度，會對供求關系進行扭曲，給投資人員帶去不正確的引導，讓很多人盲目跟風投資;就房企而言，出于增加銷售量的目的會選擇忽略信用，不顧消費者利益，注重炒作。要讓市場從快速成長發展到成熟，就要增加質量內涵，做到高能低耗。

第二，健康的市場應該是能夠長遠發展的市場。要想實現長遠穩定發展，就要改變以往的增長模式，不能夠只看重增長數量，還需要注重增長質量，同時兼顧。國內資源有限，住房面積也不一定是大就好，資源稀缺限制了人們的住房需求。所以，房企就需要珍惜現有的土地資源，逐漸開展梯度消費，科學的對住房消費進行引導，對產品類型進行豐富，更好的滿足消費者的不同層次需求，提升產品結構的臺理性，而非限制在滿足某個收入群體消費需求上。在住房消費引導方面，除了新房以及買房，還要注重引導存量房以及租房，這有利于市場的長遠發展。

第三，健康的市場應該是信息充分的。房地產活動有顯著的信息不對稱問題，要促進市場的健康發展，就要對這一問題進行減少，讓信息接受者獲取自主分析信息的方法以及途徑才是有效的措施。當前房地產市場存在不透明問題，這樣的市場是不健康的，房企以及政府有很多的信息，要促進健康市場的建立，就要先對這些市場信息進行公布。而對信息的分析、判斷和研究，就應該交給研究機構以及中介組織負責，確保結果可靠性。

二、經濟宏觀調控推動了房地產信托行業的發展

在房地產融資途徑方面，國家對信貸政策進行了緊縮，同時對其他途徑進行拓展，信托業就是其中一種。就國外房企的資金來源結構而言，基金和私募基金的比重都是百分之四十，銀行貸款占百分之二十，這樣的占比較為合理，風險也較小[2]。但是國內房企資金中，最多的是銀行貸款，占比達到了百分之七十，這就讓銀行存在較大的風險，會威脅到國家金融的安全。

就理論上而言，固定收益產品的金融主要是長投短融和長貸短存，長短間斷裂產生了不同的金融制度產品市場，固定收益產品通過不同的時間將風險進行分散，用不一樣的形式對投資工具進行不同的組合，信托業就能夠對兩長兩短問題進行解決。國內固定收益產品市場被分成交易所市場以及銀行間市場，然而兩種市場的交易品種有顯著的差別，銀行間市場交易最多，交易所的交易比重只有百分之一。這種問題的存在，就說明了并未發揮出證券市場創造產品的能力，導致企業家要尋找融資渠道。現階段信托產品就是一種有效的產品，能夠填補金融市場空白。國內的房地產信托發展還不夠成熟，就是基于長期租賃條約上構建的信托，和原意義有很大的差別。

信托的優勢明顯，可以對企業融資結構進行改變，豐富融資渠道，解決企業資金的問題。而房地產行業投資周期較短與收益高，就符合信托要求，具有優勢的回報率還會吸引民間資金。

三、促進了產品競爭鏈延伸

未來該行業的競爭會更加激烈，除了提升產品品質之外，還需要對產品競爭鏈實施延伸，不然就會影響到產品的競爭力[3]。所以，這就需要從各個方面進行提升，如，差異化定位、深度研究消費者、策劃銷售、規劃、戶型等，尤其要注重細部的把握，打造有競爭優勢且性價比好的產品。要全面細致的劃分相關環節的工作，提升專業化程度。房企要建設優秀的公司型團隊，共同爭取市場占有率，這就相當于聘用不同行業專家，給企業決策進行市場化準備。就企業的長遠發展層面而言，業主對于企業品牌的認可很重要，如果業主認可品牌，就會主動的給身邊的人推薦這一品牌發展商的其他項目，這對于企業的發展具有重要作用。所以，要提升業主的滿意度和認可度，就需要發展商提供優質的服務，在樓盤售完之后也要提供服務，這一點很重要。要重視樓盤的各種售后問題的有效處理，這對培養企業品牌的口碑具有重要影響，可以培養更多忠實客戶，實現競爭鏈延伸。

四、結束語

綜上所述，就長遠層面而言，國內的房地產行業還是有很大發展前景的。要使城市化進程能夠正常開展，經濟發展可以穩定增速，那么該產業也會得到進一步的發展。我國地域遼闊，不同地區的經濟發展以及房地產市場成熟度都存在差異，所以，產業的走勢也會存在差異。就整體上來說，要堅持對房地產的市場機制進行優化和完善，主要包括：住房市場化;相關資源要素的市場化;資本市場化。基于健康的市場下，這些層次市場能夠形成有機整體，對資源進行更好的配置。未來土地和房地產金融方面的改革，也是房地產行業和宏觀經濟協調發展的重要內容。

參考文獻：

[1]李琳.廣州商用物業漲速領跑樓市[J].新快報，2011（7）11.

[2]邢飛.房價早下降有利于中國經濟[J].京華時報，2011（6）27.

[3]秦菲菲.外資高速涌入我國房地產業[J].上海證券報，2011（6）17.