談房地產企業資金管理中存在的問題及應對措施

朱偉

摘要：資金在企業發展中起著重要作用，而很多企業在實務中還沒有意識到資金管理的重要性。房地產行業有著資金密集的特點，所以對資金的管理水平決定著企業能否健康發展。特別是在當前的經濟環境和市場競爭激烈的影響下，房地產企業現金流是否正常直接影響企業的生產和發展。因此，加強資金管理迫在眉睫。本文闡述了資金管理的重要性，以及在實務中房地產企業資金管理存在的問題，并針對問題提出了相應建議，希望能夠對房地產企業長久發展提供幫助。

關鍵詞：房地產企業;資金管理;問題;建議

一、引言

房地產行業具有開發周期長，資金投入大，投資風險高的特點，所以它對資金管理的要求很高。隨著房地產行業的發展，市場的需求變化，以及國家政策引導，房地產企業高回報高收益的時代已經過去，只有較高的管理水平，才能保證企業高效，健康發展。而其中資金管理尤為重要，因為資金是企業的血液，它決定著企業的生死存亡。如何合理高效的管理資金，規避資金鏈斷裂帶來的風險，保證企業長期高效運作，是當下房地產企業急需探討解決的問題。

二、房地產企業資金管理的重要性

（一）資金管理的含義

資金管理包括，讓資金保持合理的資金結構、促使資金提高流動性、降低資金使用成本、提高資金回報率等。資金管理的原則主要是劃清固定資金、流動資金、專項資金的使用界限，一般不能相互流用;實行預算管理，對各項資金的使用，要按照企業的經營決策有效地利用資金;建立使用資金的責任制，促使企業內部合理、節約地使用資金。

（二）房地產企業資金管理的意義

1.有效防范財務風險

加強企業資金管理，提高財務資金管理水平，能夠有效地幫助企業規避財務風險，避免出現現金流赤字。有效的資金管理，保障企業資金良性循環，提高企業在市場中的競爭力，促進企業持續發展。

2.提高企業資金使用效率

良好的資金管理，能夠提高企業資金的使用效率，通過資金管理制度，促進企業人員及時收回應收款項，合理延遲資金支出，避免資金閑置給企業帶來的資金成本浪費，或者資金短缺給企業帶來的風險。

3.確保企業長期穩定發展

房地產企業資金需求量大，要持續運營發展，離不開資金支持，企業需要規范的資金管理，以保證企業可持續發展;合理管理資金，可以使企業更早的發現運營中的資金問題并及時應對，避免措手不及，對企業帶來損失。

三、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）預算管理不到位

資金預算是對企業本身未來一段時間內（一般為一年、一個月）資金支出的合理安排和預測。現在很多房地產企業雖然有資金預算管理，但執行時卻流于形式。一方面預算數據不準確，沒有對未來一段時間的資金收支做出科學的預測，導致企業經營者盲目決策，資金支出不符合實際需要，錢沒有花在刀刃上;另一方面，預算執行不嚴格，出現很多無預算支出或者超預算支出現象，導致預算執行率低，資金使用混亂，不能科學分析和預測未來可能出現的資金問題。

（二）融資渠道單一

房地產企業前期需要支付土地交易相關款項、前期規劃設計等費用以及開發建設中的各種建設工程款等，而且開發周期長，短期不能實現資金回收，所以房地產的前期的資金需求非常大。但是實務中房地產企業融資渠道很少，主要還是靠銀行借款，銀行借款的優點是利息率低，資金成本少，但是也存在著審核嚴格，借款金額受限，貸款流程長，貸后審查復雜等缺點，而且隨著國家政策的調整，針對房地產行業的銀行借款政策正在收緊，企業融資越來越難，資金成本越來越高。所以企業僅僅依賴銀行借款形式進行融資，資金風險很高，一旦周轉不開，不能及時補充運營資金，就可能面臨著資金鏈斷裂的風險。

（三）資金管理意識淡薄且管理制度不規范

房地產企業開發時間長，對未來的預測具有不確定性，資金流動性差，財務風險高，企業更應該增強資金管理意識，制定規范的資金管理制度。但是很多房地產企業還停留在以前的管理狀態，認為房地產還是暴利行業，拿地就能賺錢，缺乏資金管理意識。企業雖然制定了資金管理制度，但因資金管理意識淡薄，執行力不到位，存在資金運營情況與企業資金管理制度不匹配，資金管理制度缺乏約束性。一旦受到政策變動等不利因素影響，就會給企業帶來資金風險，往往會造成企業運營緊張，甚至可能會面臨倒閉破產。

（四）缺少對資金管理成效的激勵機制

房地產行業資金流量大，流動性差，導致企業資金沉淀在應收賬款中而被無視。企業缺乏對應收賬款的考核機制，比如對銷售板塊的在途資金管理，因企業銷售部門與財務部門溝通不暢，在途資金收回滯后;企業在項目中應收回的保證金，押金等款項，因找不到對應責任人而一直掛賬等。這些現象主要原因是企業缺少資金使用的監督激勵機制，相應的獎懲機制不完善，對資金使用事前干預少，事后又不進行監督導致的。

四、完善房地產企業資金管理的對策建議

（一）完善資金預算管理制度

為增強企業抵御財務風險能力，提高企業經濟效益，企業應該制定完善的資金預算管理制度，建立全面預算管理模式。建立資金預算管理制度，應包括預算編制、預算執行，預算監督，預算考核四項內容，確保企業預算管理科學規范。企業應提高對預算管理制度的重視，確保全員參與預算，使預算編制準確，預算執行嚴肅，預算監督嚴格，預算考核與績效掛鉤，使資金預算能夠科學分析、預測企業資金流入及流出情況，防范財務風險，規避經營風險，提高企業運營管理水平，為企業平穩發展保駕護航。

依據完善的資金管理制度，建立全面的預算管理模式。房地產企業應于項目開始前就建立全面預算管理模式，根據項目地域條件、國家政策影響、大的市場環境等因素，對未來項目投資風險、回報周期、利潤水平、資金風險等進行預測。企業可以從融資預算、運營預算、銷售預算等模塊入手，全面預測整個項目未來經營情況。

（二）拓寬融資渠道促進融資多元化

目前，在國家對房地產行業貸款政策約束的大環境下，很多地方政府甚至設立專門針對房地產行業的資金監管中心，要求所有的銷售回款都必須由監管中心監管，企業只有根據工程合同、施工進度等，申請使用資金，導致企業大量資金沉淀在監管賬戶，無法靈活使用。房地產企業如果僅靠銀行借款一種融資渠道來補充資金缺口，會導致企業資金壓力非常大，為緩解企業的融資約束，企業可以從內部資本和外部資本考慮多渠道融資。絕大多數的房地產企業是有集團背景的，集團下設不同的子公司分管不同的項目，子公司單獨核算，但是可以在集團內部設置結算中心，由結算中心實施資金集中管理，統一協調配置集團內部資金，這樣可以避免出現子公司之間有的資金冗余而浪費資源，有的資金短缺而增加資金成本的現象，充分提高資金使用效率，縮短資金的周轉周期，整體降低資金成本。同時，可以以集團名義進行統借統還，這樣更容易獲得資金，降低資金成本率。此外，企業可以通過擔保方式，配合施工方以應收款形式抵押貸款，這樣不僅可以緩解工程施工方的資金壓力，還可以有效節約房地產企業資金成本。房地產企業還可以通過信托融資、基金融資、融資租賃等模式，拓寬融資渠道，滿足房地產企業本身的資金需求，確保企業在項目開發建設過程中資金流動穩定，建設工期不受影響。

（三）提高資金管理意識加強風險管理

首先，房地產企業應該在項目開始前就進行可行性研究。房地產企業前期投資金額大，投資周期長，風險大，進行可行性研究非常有必要。企業在投資地塊前，應詳盡調研地塊的性質，周邊配套規劃，交通條件，人口居住密度，教育醫療配套，文體娛樂配套，大市政配套等，確保項目定位準確，避免企業盲目投資，給企業帶來資金風險。

其次，房地產企業現金流入主要是銷售回款，所以企業在日常經營活動中，要注重銷售回款的及時收回。營銷部門與財務部門要及時溝通、協調，對人員變動后的銜接、銷售政策出臺后的調整方案等要及時跟進并監督。對到期應收未到賬的按揭款項，要及時與客戶、銀行溝通，對不符合條件的或者拒絕提供資料的，可以發送律師函或者要求退房。對已支付的應收未收回的押金、保證金等，每月財務部應統計到期日及回收責任人，通過會議形式解決，并根據會議紀要要求相關部門出具追回計劃。

最后，資金支出應該劃分剛性支出與彈性支出，剛性支出一般包括稅費、工資保險等。財務負責人應該對企業的大額支付進行把控，并向上級領導提示風險，以保證企業資金安全有效。

（四）加強資金監督健全激勵機制

房地產企業資金使用監督，應做到事前預防控制、期間監督控制、事后追蹤控制。事前預防控制，可以約束企業資金流向，保證每一分錢都花在刀刃上。企業可以通過資金預算管理的形式來實現事前預防控制。引進預算管理軟件，設立預算預警，對資金預算的編制，做到科學錄入，嚴格審批，提高資金計劃的準確性，實現對資金的前期預防控制;期間監督控制，就是要落實預算執行。對在預算執行中，企業要做到，有預算才能支出，對無預算超預算的必須通過嚴格流程審批，要把對資金使用的事中監督控制，伸展到企業運營收支的各個方面，進而在整體上將項目資金管理落到實處。對資金的事后追蹤控制要與績效掛鉤，比如，房地產企業存在很多前期支付需要收回的保證金押金等，對于應收未收的，企業應該落實責任，明確追回責任人，并與績效掛鉤。對于長期掛賬的，若追回可以給予一定的獎勵。

五、結語

資金是企業的血液，企業要保持健康就必須保證血液流動充足順暢，所以資金對于任何一個企業都是至關重要的，房地產屬于資金密集型行業，更應該加強資金管理。針對企業在資金管理中存在的管理意識不強，管理制度不規范，融資渠道單一，監督機制缺乏等問題，企業應該健全預算管理制度，提高資金管理意識，規范資金管理制度，開拓融資渠道多元化，以提高企業資金管理水平，使企業資金更加安全，風險應對能力更強，保證企業在激烈的行業競爭中，始終保持競爭優勢，長久穩定的健康發展。

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