談物業服務企業全面預算管理存在的問題及對策研究

摘要：在這激烈的競爭中，物業服務企業也需要通過全面預算管理對其進行預測、分析，使其不斷地進步，成為行業的佼佼者。而現如今，在編制全面預算過程中，管理層對全面預算意識不強，編制依據不合理，以至于控制不嚴，考核設置不完善等等。對于這一系列問題，需要我們不斷反思，不斷完善，真正做好全面預算管理，為其所用。通過利用預算對物業服務企業各項目的各種財務及非財務資源進行分配、考核以及控制，以便有效地組織和協調企業的經營活動，完成物業服務企業的經營目標。

關鍵詞：物業服務企業;全面預算管理;問題;對策

一、物業服務企業全面預算管理的重要性

全面預算是通過企業內外部環境的分析，在預測與決策基礎上，調配相應的資源，對企業未來一定時期的經營和財務等做出一系列具體計劃。預算以戰略規劃目標為導向，它既是決策的具體化，又是控制經營和財務活動的依據。預算是計劃的數字化、表格化、明細化的表達。全面預算體現了預算的全員、全過程、全部門的特征。其作用表現如下：

（一）有助于明確經營目標

物業服務企業通過全面預算管理，把戰略目標分解到各項目的具體目標。明確各項目的預算收入、預算成本，有助于實施階段中方便核對是否存在遺漏，更好地能及時發現、彌補;是否有預算外成本支出，針對項目實際是否有必要支出等等。通過各項目完成各自目標，來實現企業的最終戰略目標。

（二）有助于各部門協調工具

物業服務企業通過全面預算管理，明確各項目預算目標，各項目各部門為之努力的經營目標，也是各項目全體員工的奮斗目標，最終實現企業的戰略目標。這不光只靠一個項目、一個部門、一個人，而是需要全體員工齊心協力，各級各部門相互配合、協調一致，同時避免人與人之間、部門與部門之間產生的間隙與矛盾，才能最終完成企業的戰略目標。

（三）有助力確定控制標準

全面預算一旦確定，各項目根據計劃一一落實，便進入實施階段。而管理部門則進入控制狀態，通過根據實際情況與預算進行比較，確定兩者差異金額進行分析，從而采取措施進行相應調整。差異金額較大時，查明原因，根據項目實際衡量是否合理，從而采取相應措施達到最終目標。

（四）有助力明確考核依據

物業服務企業通過全面預算管理，對項目經理的工作業績進行考核評價，實行獎懲和人事任免，促使項目經理更加努力工作。年底，實際利潤是否達到預算利潤，不能作為對項目經理的唯一考核依據，有些項目編制預算時比較保守，而實際根據突發狀況合理支出，以至于未完成預算目標;有些項目編制預算時比較寬松，實際輕而易舉完成預算目標等等。因而單從預算利潤考核顯得不公平，應當多方面綜合考核，便于提高員工的工作積極性。

二、物業服務企業全面預算管理存在的問題

（一）在編制過程中，管理層對全面預算管理意識不夠

管理層對預算不能全面理解，片面理解預算利潤的高低是考核明年工作業績的依據，直接影響自身年終獎的關鍵所在。因此在編制過程中，特別注重預算利潤，高估成本，使之比今年利潤還低，方便明年順利完成利潤，使其個人利益不受影響，完全失去了全面預算管理的重要意義。如果都能輕而易舉完成，甚至本來就能完成的，這還是奮斗目標嗎，這還是我們最初說的企業戰略目標嗎，這還是我們要費勁全體員工、各個部門編制的全面預算嗎？不是的，這只是為個人利益而浪費大量人力、精力、時間做形式上的全面預算而已。對于企業來說，對于最高領導來說，對于這樣低估的預算利潤，企業戰略目標難以做出正確的判斷，因而受之影響，相當于眾人不同方向拉扯著繩子，阻擋了前進的方向以及速度。

（二）全面預算的編制依據不合理

項目經理在編制過程中，為使明年如愿完成預算利潤，降低預算收入，增加人員、費用，從而達到預算成本增加。眾所周知，物業服務企業成本比重最大的是人力成本，項目經理沒有根據實際現有的人數考慮，去相應適當的增加，而是參照以前年度的預算數據做相應的調整，本年實際人數都比預算人數要低，高則每月相差8-10人保安及清潔人員。而每個月月度分析，都說項目用人精細化，這實際到底是項目用人精細化呢，還是這預算編制得太不精細？然而編制明年人員預算還是根據上一年度預算數據做參照甚至不變，這預算還正確嗎？我們做預算的初衷是什么，根據實際情況，為下一年定目標，而我們實際編制預算是這樣嗎？我們大費周章做全面預算，就為的是冠冕堂皇嗎？

（三）全面預算管理的控制不嚴謹

全面預算管控只是形式，并不能真正控制到實際中，項目預算外支出費用較隨意性，而預算內費用支出并沒有如愿發生，當時編制時沒有嚴格把控，沒有精確計劃，以至于實際發生支出沒有可比性。由于編制時全面預算利潤低，項目能輕易完成，沒有約束力，也不存在要控制成本，還可以適當寬松的采購。編制時缺乏人力成本標準，以至于人力成本比重過高。另外每月實際與預算比較分析，只是財務部門完成月度報告，找出差異原因進行分析，并沒有進一步采取措施落實到各項目或者說各項目并沒落實到位。年底發現實際未能完成預算利潤，項目會選擇性把日常費用放至明年報銷，從而變相完成預算目標，實則管控不嚴。

（四）全面預算管理的考核設置不完善

全面預算管理考核制度是激化員工工作積極性，在實際中難以剛性實施，致使員工對指標不夠重視，不夠努力去執行，比如關于物業費收繳率季度考核未達到要求，并未按照考核制度扣員工薪資，以至于項目不重視，任其放縱，到年底就完全偏離了預算計劃，考核制度如同擺設。考核不公開、公正，致使員工工作怠慢，或另選其他出路，以至于人才流失。考核不公平，預算計劃都是項目制定，經營情況表編制時有些項目跟實際貼緊，并無多大差異;有些項目編制時浮夸成本，降低利潤，從而跟實際相差甚遠;物業費收繳計劃有些項目定得高，實際可能完不成或者勉強完成;有些項目定得低，實際輕松完成。如果考核制度按照完成情況來考核，并以完成得高來核算薪資的話，顯然是不公平的。

三、完善物業服務企業全面預算管理的對策

（一）加強管理層對全面預算管理的意識

使員工在編制全面預算過程中不再盲目，毫無頭緒，并對全面預算管理避免片面性，物業服務企業通過對全面預算管理的專業知識進行培訓，聘請第三方專業培訓機構對其員工現場講座。讓管理層、員工對全面預算管理的理解，明白全面預算管理的目的，領悟全面預算管理對物業服務企業的重要性。在編制全面預算過程中有方向，有目標，打下良好的基礎。并讓管理層、員工意識到公司的戰略目標就是自己的遠大目標，拋開個人利益，把公司利益放在第一位。

（二）提高全面預算編制的合理性

物業服務企業編制下一年全面預算一般在本年度10月份開展，11月份定稿。編制要求如下：1.單一的專項服務項目，預算收入根據服務合同編制，選擇固定預算法;而預算成本除了人力成本外其他費用幾乎為零或者屈指可數的，其他費用選擇零基預算法;而對于預算成本除人力成本外其他費用比較多的，其他費用根據本年度費用以及實際情況選擇增量預算法;而對于預算人力成本根據服務合同人數，工資社保福利根據本年度數據做參考，隨著CPI上漲選擇增量預算法;2.住宅類項目，如果說房子未完全出售完的小區，預算收入根據本年收入做參考編制，預計明年房子適當會售出，選擇增量預算法;如果房子已全出售，預算收入根據本年收入或者合同收入編制，選擇固定預算法;而預算成本不管房子是否全出售，除人力成本外其他費用參照服務合同、本年度費用以及明年實際情況選擇增量預算法;對于預算人力成本根據服務合同人數以及本年度用工人數作參照增減人員，而工資社保福利隨著CPI上漲選擇增量預算法;3.新增項目，預算收入根據服務合同編制，選擇固定預算法;而預算成本除人力成本外其他費用，參照其他項目，選擇零基預算法;對于預算人力成本根據服務合同人數，選擇零基預算法。

（三）嚴謹全面預算管理的控制

項目編制完預算后，財務再進一步嚴格把控，針對不同類別的項目，根據服務合同、本年度收入以及實際出售情況，預算收入是否合理，以全面的視角做進一步核對;嚴控人力成本占收入的比重，對于員工人數根據合同、每個項目的規模、現有人數——對比，嚴控不合理無邊際超額人數，致使成本增加;對于除人力成本外的其他費用參考服務合同、本年度成本是否合理，各項目比較同一費用性價成本是否一致;對于各項目利潤率跟本年度比，跟同類項目比是否在合理范圍內等等。對于編制全面預算嚴挌把控后，日后才能嚴格執行監督控制。根據實際情況與預算進行比較，通過確定兩者差異金額進行分析，發現問題從而采取措施進行相應調整跟上計劃。超支或者預算外成本支出金額較大時，查明原因，根據項目實際衡量是否合理，從而采取措施。

（四）完善全面預算管理的考核

調動員工的工作積極性，離不開全面預算管理的考核。結合財務指標和非財務指標制定考核制度，以剛性、公平、公正、透明的原則執行。考核時間由季度、半年度、年度進行全方位監督，不脫離預算軌道。考核內容多元化，譬如對預算完成情況、物業費收繳率、員工滿意度、業主滿意度、物業協會對項目的肯定等等綜合評價，來考核對項目經理的工作業績。考核將與工資薪酬、職業生涯發展掛鉤，促動員工全身心投入。為使對于編制預算時故意高估成本而低估利潤，編制預算準確性也相應考核，對于利潤超額20萬元至30萬元，給予超額的10%懲罰;30萬元以上給予超額的20%懲罰。完成情況、編制準確性同步考核，在編制時會衡量再三，貼近實際，不至于為完成預算，而高估成本。

四、結束語

全面預算管理是現代企業先進的管理模式之一，正確認識全面預算管理，制定全面預算管理體系，提高全面預算管理工作。通過推行全面預算管理，不斷提高企業資源配置，增強風險管控能力、有效應對復雜多變的市場形勢，使物業服務企業在激烈的市場中能夠健康、可持續發展。

參考獻文：

[1]王靖.我國企業全面預算管理的問題研究[J].中國商論，2018（9）：85-86.

[2]孟萱.我國企業預算管理的困境及對策探析[J].中國集體經濟，2018（14）：39-40.

[3]何秋霞.淺析企業全面預算管理實施中的問題及改進措施[J].中國商論，2018（15）：137-138.

作者簡介：

馬麗萍，浙江開元物業管理股份有限公司大江東分公司。